Commissioni di gestione immobiliare a Phuket

Non garantiamo alcun rendimento, e diffideremmo di chiunque lo faccia. Quello su cui ci impegniamo è il lavoro: il calendario tariffato lungo la stagione, l’immobile tenuto nelle condizioni che ne giustificano il prezzo, e i problemi risolti prima che finiscano in una recensione. Lavoriamo per tenere alta l’occupazione, e vi riferiamo comunque come è andata davvero. Per dare un ordine di grandezza: un immobile ben gestito a Phuket rende in genere tra il 5 e l’8 per cento netto all’anno, dopo gestione, pulizie, utenze, manutenzione e commissioni delle piattaforme, e prima del vostro finanziamento e della vostra posizione fiscale. È una stima ricavata da quello che vediamo, non una previsione per il vostro immobile: due case sulla stessa strada possono collocarsi ai due lati di quella forbice, a seconda del lotto, della piscina, dell’età degli impianti e di quanto lo usate voi stessi. Vi inviamo lo storico reale di dodici mesi di prenotazioni di immobili comparabili nella vostra zona, così potete giudicare dove si collocherebbe il vostro.

Qui un gestore viene retribuito in uno di questi quattro modi: un canone mensile fisso, una quota dei ricavi da locazione, un importo fisso più contenuto insieme a una quota, oppure a intervento. L’affitto turistico di breve durata è nettamente più costoso da gestire di un immobile affittato a mesi, perché ogni pochi giorni ci sono una pulizia, un check-in e un ospite di cui occuparsi. Ma la percentuale dichiarata non è il numero da confrontare: su cosa si applica, e cosa viene dedotto prima, cambia il risultato molto più della percentuale stessa. Chiedete a ogni azienda il calcolo su una prenotazione reale e confrontate l’importo che ricevereste.

Per due ragioni, e ve le diamo entrambe. La prima è che una percentuale pubblicata sarebbe falsa per la maggior parte degli immobili. Una villa compatta in un comprensorio gestito e una casa grande con terreno, personale e generatore non sono lo stesso lavoro, e una cifra sola che copra entrambe significa far pagare troppo a un proprietario per sovvenzionare l’altro. La seconda è commerciale: su un’isola di queste dimensioni, i prezzi pubblicati vengono usati contro di voi nel giro di una settimana. Nessuna delle due ragioni vi impedisce di avere un numero. Preventiviamo per immobile, per iscritto, dopo una visita, con la base e le esclusioni spiegate.

Dipende interamente da quanto la casa si affitta. Per una villa che resta vuota gran parte dell’anno e che il proprietario usa qualche settimana in alta stagione, la formula fissa è di solito insieme più economica e più onesta, perché ci sono pochi ricavi a cui una quota possa attaccarsi. Per una villa che si affitta con regolarità, una quota allinea il gestore al calendario come un forfait non farà mai. La combinazione esiste proprio perché quasi tutte le ville stanno in una via di mezzo.

No. Pagate la fattura del fornitore, intestata al fornitore, per l’importo che il fornitore ha chiesto, e la fattura è allegata al vostro rendiconto. Organizzare il lavoro, esserci mentre viene fatto e controllarlo dopo fa parte di quello che coprono i nostri onorari. Fate la stessa domanda a tutte le aziende con cui parlate, e chiedete di vedere fatture originali su un rendiconto vero invece di una riga di riepilogo.

Sì, e dovreste pretenderlo ovunque, non solo da noi. Svolgeremo una prenotazione reale dall’inizio alla fine, così vedrete la base, le deduzioni e quello che vi arriva. Vi mostreremo anche che cosa hanno davvero prenotato immobili comparabili nella vostra zona negli ultimi dodici mesi, mese per mese, così vedrete la forma di un anno qui invece di una media. Sono dati sulle ville di altri, raccolti dal mercato e non promessi da noi, e non vi diremo dove si collocherebbe la vostra dentro quell’intervallo. Chi lo fa sta indovinando il vostro calendario prima che abbia vissuto una stagione. I dati sono vostri, che torniate a parlare con noi oppure no.