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Prendere la decisione

Gestire da soli l’immobile o affidarsi a un gestore a Phuket

Parecchi proprietari gestiscono bene da soli la propria casa di Phuket. La domanda non è se ne siete capaci: è quanto vi costa in ore, e cosa si rompe quando siete a sette fusi orari di distanza.

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Il lavoro vero

Cosa comporta davvero gestire da soli.

Non la versione da brochure. La versione settimana per settimana, per un immobile che si affitta.

  • I messaggi degli ospiti, ai loro orari

    Le richieste arrivano quando fa comodo all’ospite, e il tempo di risposta decide il posizionamento su ogni piattaforma. Dall’Europa significa rispondere a mezzanotte; dal Nord America significa rispondere prima di colazione. Una risposta lenta vi costa una prenotazione prima ancora che sappiate che quella prenotazione esisteva.

  • I cambi che non potete vedere

    Trovare una persona per le pulizie è facile. Sapere che è venuta, che ha fatto tutto il lavoro e che ha segnalato la macchia sul divano non è facile. Non da un altro paese. È qui che gli immobili gestiti in proprio scendono di livello in silenzio.

  • Prezzi che devono muoversi

    Una tariffa che resta ferma tutto l’anno vi fa perdere denaro due volte: troppo bassa a febbraio, troppo alta a settembre. Farlo come si deve significa guardare il calendario ogni settimana, non impostarlo una volta sola.

  • La cosa che si rompe

    Il condizionatore cede la prima notte dell’ospite, la pompa della piscina se ne va di domenica, la ristrutturazione del vicino comincia alle sette del mattino. Qualcuno deve rispondere, trovare un tecnico disposto a venire oggi, e pagarlo.

  • Adempimenti di cui potreste non sapere nulla

    La comunicazione TM30 degli ospiti stranieri, le regole che il vostro edificio o il vostro comprensorio applica ai soggiorni brevi, e la questione della licenza sui soggiorni sotto i trenta giorni. Il silenzio su questi temi non equivale a essere in regola.

  • Il personale, se ne avete

    Una persona per le pulizie o un giardiniere significano selezione, turni, pagamenti e tutte le pratiche che comporta assumere qualcuno in Thailandia. Gestire il personale a distanza è un mestiere a parte.

Dove finisce davvero il denaro

Il confronto che quasi tutti sbagliano.

I proprietari mettono un onorario di gestione a confronto con lo zero. Il confronto onesto è tra quell’onorario e la differenza tra quanto l’immobile produce e quanto vi costa farlo funzionare.

  • L’occupazione è la variabile più grande

    Il divario tra un calendario gestito bene e uno fermo è molto più ampio di qualsiasi onorario di gestione. Prima di confrontare percentuali, chiedetevi che effetto ha ciascuna delle due strade sul numero di notti prenotate.

  • La manutenzione rimandata si paga dopo

    Una pompa della piscina revisionata a scadenze regolari dura anni in più di una a cui si mette mano solo il giorno in cui si guasta. Con l’aria salmastra, la differenza si misura in apparecchi da sostituire, non in chiamate di assistenza.

  • Anche il vostro tempo ha un prezzo

    Anche a un valore orario prudente, le ore che un immobile affittato richiede non sono gratis. I proprietari non le contano quasi mai, ed è per questo che gestire da soli sembra più economico di quanto sia.

  • Quanto costa una sola brutta recensione

    Le recensioni si accumulano. Un solo mese storto all’inizio della vita di un annuncio frena le prenotazioni per un anno, e da nessuna parte nei vostri conti esiste una voce che lo dica.

Per essere onesti

Quando gestire da soli è davvero la scelta giusta.

Preferiamo dirvi questo piuttosto che vendervi qualcosa di cui non avete bisogno.

  • Vivete qui

    Se siete a Phuket, nello stesso distretto dell’immobile, e il lavoro vi piace, gestire da soli è del tutto ragionevole. Quasi tutto quello che vi vende un gestore è presenza, e quella ce l’avete già.

  • Affittate a inquilini di lungo periodo

    Un solo inquilino annuale genera una frazione del lavoro. Un buon contratto, un inquilino affidabile e qualcuno del posto da chiamare sono spesso sufficienti.

  • Affittate pochissimo

    Se l’immobile è soprattutto per voi e si affitta qualche settimana all’anno, un accordo di gestione può costare più di quanto renda. Quello che probabilmente vi serve è qualcuno che si occupi della casa mentre è vuota, non che la commercializzi.

Risposte chiare

Quello che i proprietari chiedono prima di decidere.

Posso gestire da solo dall’estero se ho una brava persona per le pulizie?
Molti proprietari lo fanno, e qualcuno lo fa bene. La difficoltà non sono le pulizie: è tutto quello che succede tra una pulizia e l’altra, e il fatto che dei problemi venite a sapere solo quando li segnala un ospite, cioè quando sono già dentro una recensione. Chi pulisce non è un gestore, e chiedere alla stessa persona di fare entrambe le cose di solito finisce male per il rapporto.
E se voglio tenere il controllo dei prezzi?
È un accordo ragionevole e vale la pena chiederlo. Alcuni proprietari vogliono che il calendario e le tariffe restino una loro decisione, con il gestore che si occupa dell’operatività. Sappiate soltanto che se le tariffe le fissate voi, anche il risultato di occupazione è vostro.
Posso provare un gestore senza un impegno lungo?
Dovreste poterlo fare. Informatevi sui termini di preavviso prima di qualsiasi altra cosa. Qualsiasi gestore che abbia fiducia nel proprio lavoro vi lascerà andare con un preavviso ragionevole, perché conta di non perdervi.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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