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Cura della villa

Cura della villa per i proprietari non residenti a Phuket

La vostra villa resta vuota per gran parte dell’anno e ci pensate più spesso di quanto vorreste. Questa pagina è per i proprietari che vogliono la casa curata davvero, che frutti una notte oppure nessuna.

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La casa vuota

Che cosa subisce davvero una villa chiusa a Phuket.

Niente di tutto questo è drammatico. È lento e ordinario, ed è il motivo per cui una casa lasciata sola qui invecchia più in fretta di una abitata.

  • La muffa, da maggio in poi

    Il monsone va da maggio a ottobre e l’aria resta satura per settimane. In una casa chiusa e ferma la muffa compare sul retro degli armadi, sulle fodere delle tende, sulla pelle e lungo il lato fresco dei muri esterni. Presa presto si toglie con un panno. Lasciata una stagione intera, è dentro le imbottiture e dentro l’intonaco.

  • La piscina diventa verde in circa una settimana

    Basta che la pompa si fermi, o che manchi la corrente che la alimenta, e una piscina di Phuket passa da limpida a verde più in fretta di quanto i proprietari si aspettino. Basta una settimana di sole e pioggia. Un mese ed è un lavoro di svuotamento e spazzolatura. Se il livello è sceso sotto lo skimmer mentre la pompa continuava a girare, la spesa più grossa è la pompa stessa.

  • Il giardino si riprende il vialetto

    Qui non smette di crescere nulla. Sei settimane di pioggia e il prato arriva al ginocchio, i rampicanti passano la recinzione; più a lungo e le radici lavorano sulla pavimentazione e sul bordo della piscina. Le foglie di palma cadono con un peso sufficiente a rompere una tegola. Le termiti salgono dal terreno dentro tubi di terra, e una casa vuota regala loro mesi di quiete.

  • L’acqua trova sempre una via

    Le infiltrazioni dal tetto quasi mai si annunciano. Una tegola sollevata, una grondaia otturata, un silicone diventato fragile sotto i raggi ultravioletti: il primo segnale è una macchia su un soffitto, e a quel punto il cartongesso è bagnato da un pezzo. Un danno da temporale individuato nella stessa settimana si ripara con poco. Trovato a novembre, no.

  • La corrente va via e nessuno se ne accorge

    Le interruzioni sono frequenti, soprattutto nella stagione dei temporali, e un interruttore che scatta durante una di queste resta scattato finché qualcuno non lo rialza. Vuol dire un congelatore che si scongela con il caldo, la pompa della piscina ferma e, con lei, ogni deumidificatore. Un generatore va avviato sotto carico ogni tanto, altrimenti non parte il giorno in cui vi serve.

La visita

Che cos’è davvero un’ispezione.

Una visita di controllo o è un giro vero per la casa con un resoconto alla fine, o è qualcuno che è passato in macchina.

  • Lo stesso percorso, ogni volta

    Una visita segue un ordine fisso: ogni stanza, ogni zona umida, sotto i lavelli, dietro gli armadi, dentro il locale tecnico, lungo la linea del tetto, e infine il perimetro. Le letture dei contatori entrano nel resoconto, perché un salto nella lettura dell’acqua è spesso il primo segnale di una perdita che nessuno vede.

  • Gli impianti vengono avviati, non guardati

    Ogni condizionatore viene fatto girare abbastanza a lungo da poterne giudicare il funzionamento, e se ne controlla lo scarico della condensa, in cerca dell’ostruzione che fa colare l’acqua lungo un muro. Pompa della piscina, pompa dell’acqua, motore del cancello, generatore, e anche l’auto, perché una batteria ferma per mesi con questo caldo è quasi sempre scarica quando atterrate. I rubinetti vengono aperti perché i sifoni non si asciughino.

  • Fotografie con una data sopra

    Ricevete fotografie con data e ora, scattate ogni volta dalle stesse posizioni, così che il cambiamento nell’arco dei mesi sia qualcosa che vedete e non qualcosa che vi viene raccontato. Ogni cosa che non va viene fotografata da vicino e nel suo contesto. Il resoconto dice che cosa è stato controllato e che cosa è cambiato; quando non è cambiato nulla, lo dice.

  • La frequenza è una questione di monsone

    Nella stagione secca un giro mensile intercetta quasi tutto. Da maggio a ottobre va fatto più spesso, e c’è un buon motivo per passare entro un giorno o due da ogni temporale serio, finché una tegola sollevata costa ancora poco. Concordiamo il calendario con voi invece di vendere lo stesso intervallo per tutto l’anno.

Quando si rompe

Qualcosa si guasta mentre siete a diecimila chilometri di distanza.

È la parte su cui i proprietari perdono il sonno. È soprattutto un problema di logistica, non di tecnica.

  • Accorgersene per primi

    Qui quasi tutto lo trova qualcuno che è fisicamente dentro la casa, non un avviso sul telefono. Una macchia su un soffitto, un compressore che fa un rumore strano, un odore che significa un sifone asciutto o uno scarico crepato. Trovato durante una visita, è una riparazione. Trovato sei mesi dopo, è una stanza.

  • Portare un tecnico fino a casa vostra

    È questo il lavoro vero, ed è il motivo per cui la distanza conta. Le distanze qui ingannano, i bravi tecnici hanno l’agenda piena, e organizzarne uno per una domenica, in thailandese, da un telefono all’estero non è una cosa che dovreste fare voi. Qualcuno lo incontra, resta durante il lavoro e lo controlla alla fine.

  • Il limite di spesa lo fissate voi

    Concordate una cifra sotto la quale ce ne occupiamo e mettiamo la ricevuta nel resoconto, e sopra la quale vi chiamiamo prima con un preventivo. È quello che impedisce a un accordo di cura di scivolare in un conto aperto. Ogni spesa è dettagliata voce per voce, e niente sparisce dentro una riga vaga chiamata manutenzione.

Per essere onesti

Che cosa è questo servizio, e che cosa non è.

Preferiamo che ne conosciate i limiti adesso piuttosto che scoprirli nel vostro secondo monsone.

  • Non c’è nessun obbligo di affittare

    Molte ville qui sono case di famiglia che restano vuote e non accoglieranno mai un ospite pagante. È una ragione perfettamente valida per possederne una. Questo servizio sta in piedi da solo: la casa è curata, sapete che cosa succede, e nessuno tira fuori il discorso della locazione se non lo tirate fuori voi.

  • Se poi deciderete di affittarla, la casa è pronta

    Se a un certo punto deciderete di far rendere la villa, la casa parte da una posizione migliore. Una casa curata per due stagioni delle piogge non ha bisogno di settimane di lavori prima di poterla fotografare. È un accordo separato e una conversazione separata, e tocca a voi aprirla, non a noi.

  • Non siamo una società di vigilanza

    Curare una casa non è sorvegliarla. Non forniamo guardie e non gestiamo allarmi, e un immobile con una vera esigenza di sicurezza ha bisogno di un’azienda che lo faccia per mestiere. Quello che le visite vi danno è una casa che non sembra abbandonata: la posta ritirata, i cancelli usati, un’auto che si sposta. È un’altra cosa, e vale comunque la pena averla.

  • Quando non vi serve

    Se passate metà dell’anno sull’isola, o se una persona di servizio vive sul posto e conosce la casa, avete già quasi tutto quello che vendiamo. La presenza è la sostanza del mestiere. Un vicino con una chiave, però, non è la stessa cosa. Quel favore tende a finire nel punto in cui diventa lavoro.

Risposte chiare

Che cosa ci chiedono i proprietari che vivono lontano.

Che cos’è la cura di una casa vuota, e in che cosa è diversa dalla gestione immobiliare?
La cura di una casa vuota è tutto ciò che tiene in salute un immobile mentre resta chiuso: ispezioni regolari, manutenzione preventiva, e qualcuno sul posto da chiamare quando qualcosa si guasta. La gestione immobiliare ci aggiunge un’attività di locazione (annuncio, ospiti, riassetti, tariffe, contabilità). Se non avete nessuna intenzione di affittare la villa, vi serve la prima e non la seconda. Pagare un servizio di locazione che non userete mai è un errore frequente.
Ogni quanto andrebbe ispezionata una villa vuota a Phuket?
Una volta al mese è un minimo ragionevole nella stagione secca, e più spesso tra maggio e ottobre. Il calendario lo detta il monsone: muffa, scarichi otturati e problemi di piscina si sviluppano nell’arco di settimane, non di mesi. Un controllo entro un giorno o due da un temporale serio vale più di tre visite di routine a febbraio, perché è allora che un problema da poco costa ancora poco.
Conviene lasciare acceso il condizionamento mentre la villa è vuota?
Far girare i condizionatori a intervalli è di solito meglio che sigillare la casa, perché il nemico è l’umidità e non il caldo. Molti proprietari usano la funzione di deumidificazione a intervalli, oppure mettono un deumidificatore nelle stanze peggiori. La sola ventilazione muove l’aria ma non toglie umidità. E funziona soltanto se qualcuno verifica che le unità girino ancora e che gli scarichi siano liberi.
Chi tiene le chiavi, e come faccio a sapere chi è entrato in casa mia?
Decidete voi chi tiene una chiave, e vi viene detto ogni volta che viene usata. Le date delle visite, chi c’era e che cosa è stato fatto finiscono nel resoconto, così chi è entrato è scritto e non ricordato. Codici e serrature restano vostri, e potete cambiarli quando volete, e cambiarli dopo il lavoro di una ditta è buon senso.
Coprite tutta l’isola?
Sì, tutta Phuket. La precisazione onesta riguarda i tempi di percorrenza: un’ora sulla mappa qui è di rado un’ora di strada, e un venerdì di pioggia allunga ancora i tempi. Prima di dare per scontata una risposta in giornata, chiedeteci che cosa significa per il vostro indirizzo. Preferiamo chiarirlo adesso piuttosto che deludervi dopo.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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