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The Ozone Residences: gestione immobiliare per i proprietari

The Ozone Residences mette ville con piscina privata e un edificio condominiale dietro lo stesso cancello, a Cherng Talay. Lì seguiamo una villa e due unità. È un solo indirizzo e, nella pratica, due mestieri completamente diversi.

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Da dove parliamo

Che cosa questo ci permette di scrivere, e che cosa no.

Ovunque altro su questo sito ci rifiutiamo di rivendicare una presenza dentro un comprensorio in cui non lavoriamo. Qui lo stesso ritegno sarebbe falsa modestia. Il resto della pagina è quindi scritto da dentro il cancello, e vale la pena essere precisi su che cosa questo ci autorizza a dire e su che cosa no.

  • Abbastanza per sapere come funziona il posto

    Non è un portafoglio, non è un accordo in esclusiva, e non è un mandato di nessuno. È abbastanza per sapere come funziona il cancello a notte fonda, che cosa il posto di guardia si aspetta da una squadra di pulizie, dove finisce davvero una consegna, e quali di queste cose a un proprietario nuovo non le racconta nessuno.

  • Da dove viene il dettaglio di questa pagina

    Dalla differenza tra far funzionare una villa in questo comprensorio e far funzionare un’unità nell’edificio, per averle fatte entrambe nella stessa settimana. È un campione piccolo e non lo faremo passare per più di quello che è. Dove non sappiamo qualcosa, questa pagina lo dice, e qui c’è parecchio che non sappiamo.

  • Che cosa non fa di noi

    Non parliamo a nome dell’amministrazione, non abbiamo alcun titolo presso il costruttore, e niente di quanto scritto qui è un’approvazione del comprensorio. Se un gestore vi dice di avere un canale privilegiato da qualche parte, chiedetegli in che cosa consiste e chi glielo ha dato. La risposta di solito è che qualcuno conosce una guardia.

Prima, mettiamo a posto il nome

The Ozone è una famiglia di progetti, non un solo indirizzo.

Lo stesso gruppo ha costruito più complessi con il nome Ozone nel distretto di Thalang, ville in alcuni, edifici condominiali in altri. Proprietari, agenti e annunci usano i nomi come sinonimi, e questo produce una confusione reale su quali regole valgano per chi.

  • The Ozone Residences

    Il complesso di Cherng Talay di cui parla questa pagina: ville con piscina privata da tre a cinque camere, con un edificio condominiale sullo stesso lotto. Sta nell’entroterra rispetto a Bang Tao, accanto al campo da golf, a pochi minuti di strada dalla costa.

  • Gli altri progetti Ozone

    Il gruppo ha altri progetti condominiali e di ville nella zona, con lo stesso nome. Ognuno ha il proprio edificio, il proprio regolamento e il proprio comitato. Quello che vale per uno non vale automaticamente per un altro, compreso tutto quello che c’è in questa pagina.

  • Chi l’ha costruito

    Gli annunci pubblici indicano Tion Star Group Co., Ltd come società costruttrice, con il marchio The Ozone Group. Vale la pena confrontarla con la società indicata nel vostro contratto di acquisto, perché è quella l’entità nei cui confronti va fatta valere qualsiasi richiesta in garanzia.

  • Perché questo viene prima di tutto il resto

    Buona parte dei consigli che i proprietari ricevono su “Ozone” è stata scritta per un altro Ozone. Accertate quale progetto, quale edificio e quale fase possedete prima di accettarne uno qualsiasi, il nostro compreso.

Il lato ville

Qui una villa è una casa, e una casa è un lavoro che non si ferma.

Le ville sono costruite attorno a una piscina privata. Vengono bene in fotografia. Vi consegnano anche acqua, vetro e legno di cui prendersi cura, su un lotto che il comprensorio non vi mantiene, e il lavoro non si ferma solo perché in casa non c’è nessuno.

  • La piscina comune non copre la vostra

    Il comprensorio ha una piscina comune e una club house, mantenute con le spese comuni. La vostra piscina no. Va analizzata e spazzolata a cadenza fissa, e l’acqua si guasta dopo qualche giorno di pioggia forte se non passa nessuno. Se nessuno vi ha detto chi ne analizza l’acqua e ogni quanto, accertatelo prima della stagione delle piogge invece che durante.

  • Vetrate scorrevoli e bordo piscina

    Se la vostra villa si apre sulla terrazza con vetrate scorrevoli a tutta altezza, cedono nei rulli, nei binari e nelle guarnizioni, con salsedine e polvere a fare il lavoro. Il legno intorno alla piscina va trattato prima del monsone, non dopo che è ingrigito. Entrambi costano poco a calendario e molto come riparazione.

  • Il filtro che nessuno raggiunge

    Qualunque sia l’altezza del soffitto, la regola tiene: un’unità interna che non si apre da una scala a libretto non viene pulita, e un filtro che nessuno raggiunge è l’origine abituale di un odore su cui gli ospiti scrivono. Se il soggiorno è a doppia altezza, raffrescare quel volume costa anche più di quanto suggerisca la superficie. Chiedete a chi fa la manutenzione come arriva a ogni macchina, e ogni quanto.

  • Ritrovate il fascicolo di consegna prima di autorizzare lavori

    Le ville sono state consegnate per fasi. Il vostro fascicolo di consegna porta la data in cui avete preso possesso e la durata della garanzia per vizi che l’accompagnava, e vale la pena conoscerle entrambe prima che un’impresa vi preventivi qualcosa che il costruttore vi deve ancora. Già che l’avete aperto, confrontate la società indicata lì con quella del vostro contratto.

Il lato condominio

Un’unità significa meno lavoro e un regolamento più severo.

L’edificio sullo stesso lotto ospita monolocali e unità da una e due camere, alcune su due livelli, alcune affacciate sul campo da golf. Farne funzionare una costa una frazione di quanto costa una villa. Quello che vi limita non è il carico di lavoro, è ciò che l’edificio consente.

  • L’edificio si mantiene fino alla vostra porta

    Corridoi, parti comuni, piscina condivisa, verde e facciata sono a carico delle spese comuni. Tutto ciò che sta all’interno, climatizzazione e scaldacqua compresi, resta vostro. I proprietari danno regolarmente per scontato che il confine stia più in dentro di dove sta davvero, e lo scoprono quando si guasta qualcosa dentro il muro.

  • Il cambio tra un ospite e l’altro è il punto in cui un’unità si vince o si perde

    Soggiorni più corti significano più arrivi in un mese di quanti ne veda una villa in una stagione. Un’unità pulita con il ritmo di una villa viene penalizzata per questo. Qui le recensioni le decidono le scorte di biancheria e la logistica della lavanderia, molto più dell’arredamento.

  • Ospiti diversi, domande diverse

    Un’unità da una camera la prenotano coppie e persone che si fermano un po’, non gruppi. Chiedono della piscina, della palestra, del parcheggio e di come si arriva ai negozi. L’annuncio deve rispondere a quello, invece di descrivere una spiaggia su cui non si trova.

  • L’accesso lo decide l’edificio

    Consegna delle chiavi, accesso alle parti comuni, parcheggio e modo in cui viene fatta entrare una persona delle pulizie li stabilisce l’edificio, non voi e non il vostro gestore. Chi prende in carico un’unità senza averlo chiesto lo scopre con un ospite già al cancello.

Un cancello, due regolamenti

Un condominio e un comprensorio di ville non sono retti dalla stessa legge.

È la parte che quasi nessuno spiega, ed è il motivo per cui due proprietari dello stesso lotto possono ricevere risposte opposte alla stessa domanda, entrambe corrette.

  • Il condominio ha un’amministrazione registrata

    Comproprietari, parti comuni, un’amministrazione registrata, un amministratore e un comitato. Le regole si votano in assemblea, si mettono a verbale, e per la stessa via si possono cambiare. Avete un voto e avete diritto di leggere i verbali. Pochissimi proprietari lo fanno.

  • Un comprensorio di ville è uno strumento diverso

    Le strade, il cancello e il verde condiviso di una lottizzazione di ville sono disciplinati o dal regime di land allocation o da un contratto di servizi con il costruttore. Il vocabolario suona identico a quello condominiale. I diritti no.

  • Quindi chiedete quale documento vi vincola

    Chiedete per iscritto il regolamento che si applica al vostro immobile nello specifico, e chiedete chi può modificarlo e con quale procedura. Se nessuno riesce a produrlo, avete imparato qualcosa che vale la pena sapere prima di firmare con chiunque, noi compresi.

L’accordo già presente sul posto

Nel comprensorio c’è una gestione delle locazioni. Leggete che cosa avete firmato.

Le ville e le unità qui vengono promosse per soggiorni di vacanza con il nome del complesso, e sul posto c’è una reception. È un’attività vera e non abbiamo intenzione di far finta che non sia così. È anche una scelta, e la scelta è del proprietario.

  • In che cosa è brava una gestione sul posto

    È già dentro il cancello, conosce l’edificio, ed è l’assetto che vi chiede meno di tutti. Per un proprietario che non vuole alcun coinvolgimento ha un valore reale, e vale la pena pesarlo onestamente prima di cambiare qualcosa.

  • Che cosa chiedere prima di rinnovare

    L’occupazione e la tariffa media per notte del vostro immobile, del vostro e non dell’edificio o del comprensorio. Se i numeri non si riescono a produrre a quel livello, non siete in grado di valutare il vostro bene, e quella è già di per sé la risposta alla domanda.

  • Accertate come si esce

    Il termine di preavviso, chi tiene lo storico degli ospiti, di chi sono le fotografie e l’annuncio, e se il comprensorio limita chi può operare al suo interno. Stanno in documenti diversi e vanno letti entrambi prima di dare disdetta, non dopo.

  • La reception ha degli orari

    La reception sul posto pubblica i propri orari di apertura e non copre l’intera giornata. Chi si occupa del vostro immobile ha bisogno di un piano di arrivo che funzioni a mezzanotte anche quando è chiusa. Chiedete che cosa succede quando un volo atterra tardi, perché succede.

Sul campo

Che cosa comporta davvero far funzionare un immobile qui.

Niente di tutto questo compare in una brochure di vendita, e tutto quanto decide se una stagione va bene.

  • Gli ospiti avranno un veicolo

    Il comprensorio sta nell’entroterra rispetto alla spiaggia, a pochi minuti di strada. Non è un difetto, definisce chi prenota: famiglie e soggiorni lunghi, più che una passeggiata fino alla sabbia. Mettete nell’annuncio il tempo di percorrenza reale e le recensioni smettono di parlarne.

  • Badge, guardie e consegne

    Un comprensorio chiuso funziona con un registro. Chi gestisce il vostro immobile dovrebbe aver concordato in anticipo come vengono fatti entrare ospiti, personale delle pulizie e fornitori, e che cosa la guardia ha diritto di chiedere. Concordarlo al cancello con un ospite che aspetta è troppo tardi.

  • I fornitori lavorano con regole diverse sui due lati

    Un lavoro dentro un condominio richiede di norma un preavviso, orari consentiti e a volte un’autorizzazione. Sul lato ville avete più libertà e, di conseguenza, più responsabilità. Stesso comprensorio, stesso pomeriggio, due procedure.

  • Il nostro ufficio è nello stesso sottodistretto

    Lavoriamo da Cherng Talay, e il comprensorio ci sta dentro. È un dato sui tempi di percorrenza, non sulla copertura. È il motivo per cui qui un controllo su un immobile chiuso è una routine e non una spedizione, e vale la pena porre la stessa domanda a qualsiasi gestore sul proprio indirizzo.

Risposte chiare

Quello che ci chiedono i proprietari di Ozone.

Gestite davvero qualcosa a The Ozone Residences?
Sì. Una villa e due unità condominiali. Rispondiamo direttamente perché la domanda è legittima e perché nei comprensori in cui non sarebbe vero ci rifiutiamo di rivendicarlo. Se preferite l’opinione di un proprietario alla nostra, chiedetecelo e la domanda gliela giriamo noi. La risposta non spetta a noi darla.
Posso nominare un gestore mio?
Dipende da due documenti, non da uno. Se la vostra villa o la vostra unità sia stata venduta con un accordo di locazione già annesso, e che cosa dice il regolamento dell’edificio o del comprensorio su chi può operare dentro il cancello. Vanno letti entrambi. Un gestore che vi dice che va tutto bene senza aver letto né l’uno né l’altro sta tirando a indovinare al posto vostro.
Una villa e un’unità qui rendono in modo simile?
No, e confrontarle è l’errore che vediamo più spesso qui. Una villa spunta una tariffa per notte molto più alta e farla funzionare costa parecchio di più. Un’unità è più leggera su entrambi i fronti e si riempie in modo diverso lungo l’anno. L’unico confronto utile è con immobili simili, ed è a questo che serve la nostra analisi di mercato.
Il comprensorio ha una piscina, una palestra e una club house. Questo copre la mia villa?
No. Le spese comuni pagano le strutture comuni, la vigilanza e il verde condiviso. La vostra piscina, il giardino, gli interni e la climatizzazione sono vostri, e in una villa sono la parte più grande di quanto costa tenere l’immobile in buono stato. Le spese si pagano che l’immobile produca oppure no, quindi fanno parte di qualsiasi quadro onesto dell’anno.
Qui i soggiorni brevi sono ammessi?
Sono due domande distinte. Che cosa consente la legge thailandese, che trattiamo in una pagina a sé, e che cosa consente il vostro edificio o il vostro comprensorio, che si decide sul posto e può cambiare in un’assemblea. La regola locale può essere più severa di quella nazionale, ed è quella che quasi nessun proprietario verifica finché qualcuno non si lamenta.
La mia unità è nuova. Ha già bisogno di essere gestita?
Se la affittate, dalla prima prenotazione, perché le prime recensioni fissano quello che l’annuncio può chiedere per l’anno successivo. Se non la affittate, quello che vi serve è più piccolo e meno caro: qualcuno che l’apra, faccia girare la climatizzazione e cerchi perdite. In questo clima un immobile chiuso si degrada in silenzio e presenta il conto dopo.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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