Servizi
Gestione di condomini a Phuket
Gestione di appartamenti in tutta Phuket per i proprietari che vivono altrove: l’ente condominiale (juristic person) e il suo regolamento, le spese comuni (CAM), cosa consentono l’edificio e la legge thailandese sugli affitti brevi, gli ospiti e un rendiconto mensile. Tratta con Silvain e Pattama, i due amministratori. Il nostro compenso parte dal 10 per cento, preventivo scritto dopo un sopralluogo.
Ci parli della Sua proprietà.
Bastano pochi dati. Uno dei due direttori li legge e Le risponde entro un giorno lavorativo.
Cosa gestiamo in un appartamento a Phuket
Nel rispetto delle regole del Suo edificio
Pulizie e manutenzione
Pulizie, ispezioni e revisione dell’aria condizionata programmate, con gli artigiani annunciati al condominio prima del loro arrivo. Ogni riparazione è documentata con foto il giorno stesso.
Ospiti registrati presso l’edificio
Ogni prenotazione viene verificata prima della conferma, le keycard sono registrate alla reception e la denuncia TM30 viene presentata per ogni ospite straniero. Qualcuno resta reperibile durante il soggiorno.
Un rendiconto al mese
Dettagliato prenotazione per prenotazione, con ogni spesa e le foto datate delle ispezioni. Una spesa straordinaria votata dal condominio Le viene segnalata appena ne siamo informati, non nel rendiconto successivo.
Gli affitti, dove l’edificio li consente
Fotografie, testi dell’annuncio e prezzi stagionali su Airbnb, Booking.com, Agoda e in diretta, una volta che il regolamento dell’edificio e la legge consentono i soggiorni brevi. Altrimenti, un affitto di lungo periodo o un appartamento tenuto pronto per i Suoi soggiorni.
Con chi tratta
Guidata dai suoi due amministratori
Silvain e Pattama dirigono la società e rispondono personalmente ai proprietari. Pattama tratta in thailandese con l’ente condominiale (juristic person), il gestore dell’edificio e la reception; Silvain segue proprietari, prezzi e rendiconti. Limitiamo il numero di immobili che prendiamo in carico, e accettiamo solo quelli raggiungibili entro un’ora.
Come funziona
Prima si legge l’edificio, poi l’appartamento.
Un appartamento in condominio richiede due decisioni, non una: che cosa consente la legge e che cosa consentono gli altri comproprietari. Le chiariamo entrambe prima di pubblicare qualsiasi annuncio.
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Leggiamo il regolamento
Il regolamento registrato, le norme interne che ne discendono e la posizione scritta dell’ente condominiale sulle locazioni. Pattama chiede in thailandese, alla reception, e torniamo con una risposta, non con un’impressione.
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Vediamo l’appartamento
Gli scarichi della condensa, la batteria sopra la griglia del controsoffitto, i contatori, lo stato di tessuti e imbottiti. Un appartamento chiuso si guasta in modo diverso da una villa, e senza far rumore.
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Ricevete un preventivo scritto
Per singolo appartamento, dopo il sopralluogo, con la base e le esclusioni messe nero su bianco. Il nostro compenso è a partire dal 10%, e quanto si sale oltre dipende da quanto l’edificio fa già per voi.
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Lo prendiamo in carico, e teniamo le pratiche
Keycard registrate, artigiani autorizzati dall’edificio, TM30 presentato per ogni occupante straniero, e un verbale d’ispezione datato con fotografie scattate dalle stesse angolazioni a ogni visita.
Ha domande sulla Sua proprietà? Le rivolga direttamente ai direttori.
Dove i condomini si inceppano
Un appartamento può essere del tutto legale da possedere e illegale da affittare.
Quasi tutti i problemi che vediamo nei condomini di Phuket cominciano prima che arrivi un solo ospite. Cominciano nel regolamento dell’edificio, nelle licenze e nelle carte che nessuno ha letto.
L’ente condominiale viene prima di voi
Ogni condominio di Phuket ha una persona giuridica, la juristic person, cioè l’ente legale dei comproprietari, con un regolamento registrato e norme interne che ne discendono.
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Quelle regole possono vietare del tutto gli affitti brevi, limitare il numero di keycard, restringere l’accesso agli ascensori o imporre a ogni occupante di registrarsi alla reception. Stanno al di sopra di qualsiasi cosa un gestore possa offrirvi, e possono cambiare in un’assemblea a cui non eravate presenti. Il regolamento in vigore è il primo documento che chiediamo di leggere.
Due cancelli, ed entrambi devono essere aperti
La legge alberghiera thailandese considera attività alberghiera i soggiorni inferiori a trenta notti, e i condomini residenziali raramente hanno la licenza per esercitarla.
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Il regolamento del vostro edificio è un secondo cancello, distinto dalla legge, e può chiudere ciò che la legge consente. I cancelli sono quindi due, ed entrambi devono essere aperti. Vi diciamo quale si chiude sul vostro appartamento prima di pubblicare qualsiasi annuncio, e se sono chiusi tutti e due lo diciamo e rinunciamo, invece di affittare in silenzio sperando che nessuno controlli.
Il TM30 non è facoltativo, e spetta a voi
Quando un cittadino straniero soggiorna nel vostro appartamento, la comunicazione TM30 spetta al proprietario o a chi ha il possesso dell’immobile, non all’ospite.
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Vale per un amico ospitato gratis esattamente come per un ospite pagante. Alcune amministrazioni condominiali la presentano per i residenti per cortesia, molte no, e una cortesia non è un trasferimento dell’obbligo. È un piccolo adempimento amministrativo che diventa un problema serio solo quando non è mai stato fatto e qualcuno lo chiede.
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Le spese comuni non vanno in pausa
Le spese per le parti comuni e il fondo di riserva sono addebitati all’unità, non all’uso, quindi corrono che l’appartamento sia occupato, vuoto o in ristrutturazione.
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Un edificio può votare una spesa straordinaria per un ascensore, un tetto o una facciata con poco preavviso. Gli arretrati seguono l’unità, non la persona che li ha accumulati: un saldo non pagato può costarvi la tessera d’accesso o bloccare un trasferimento al Land Office. Chiedete all’amministrazione gli ultimi bilanci annuali e lo stato del fondo di riserva prima di fare qualsiasi progetto sull’appartamento.
Che cosa fa già l’edificio, e che cosa non farà mai
La reception ritira le consegne, la sicurezza percorre i corridoi e il personale del condominio si occupa di ascensori, piscina comune e aree verdi.
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Questo lo pagate già con le spese comuni, e un gestore che ve lo fattura una seconda volta sta gonfiando il conto. Quello che l’edificio non farà è aprire la vostra porta di casa, far funzionare l’aria condizionata, accogliere un ospite a mezzanotte, inseguire un’infiltrazione fino all’appartamento di sotto o dirvi poi quanto è costato tutto questo. Quel confine entra nel contratto prima di cominciare.
Un appartamento chiuso si rivolta contro se stesso
Niente giardino e niente piscina privata tolgono metà del lavoro di una villa. Non tolgono l’umidità. Un appartamento sigillato per tutta la stagione delle piogge fa crescere la muffa negli armadi e nei tessuti, lascia asciugare i sifoni finché l’odore risale, e corrode le batterie sopra la griglia del controsoffitto.
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Uno scarico della condensa ostruito a un piano alto non macchia il vostro soffitto: macchia quello del proprietario di sotto, e allora è una conversazione con un vicino e con l’amministrazione tanto quanto una riparazione.
Che cosa facciamo davvero
Prima gestiamo il rischio, poi l’appartamento.
Il nostro lavoro sui condomini è volutamente poco spettacolare. Sono controlli, registri e una persona di riferimento sull’isola che risponde quando chiama l’edificio.
Leggiamo l’edificio prima di prendere l’appartamento
Prima di accettare qualsiasi cosa chiediamo il regolamento in vigore, la posizione scritta dell’ente condominiale sulle locazioni e la situazione delle licenze dell’edificio.
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Li leggiamo, poi vi diciamo che cosa abbiamo trovato. A volte la risposta onesta è che l’appartamento si presta a un affitto mensile o annuale. A volte è che non andrebbe affittato affatto. Meglio fare questo discorso prima di commissionare le fotografie che dopo.
Se il regolamento dice no, non cerchiamo scappatoie
Non pubblicheremo un annuncio con un soggiorno minimo più lungo per poi accettare in silenzio prenotazioni più brevi, e non istruiremo gli ospiti a dire alla reception che sono amici del proprietario.
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A Phuket i controlli sono discontinui, ed è proprio per questo che la pratica sopravvive, e di solito arrivano dopo la lamentela di un residente o un cambio di comitato. Quando arrivano, a essere chiamato in causa è il proprietario, non il gestore che ha preso la prenotazione. Preferiamo rinunciare a un immobile piuttosto che gestirlo così, e dovreste fare la stessa domanda a ogni gestore con cui parlate.
Affitti lunghi, e appartamenti che nessuno affitta
Un inquilino con contratto annuale ha comunque bisogno di una consegna fatta come si deve, di un inventario datato, di un deposito gestito correttamente, dell’aria condizionata revisionata e di qualcuno che risponda quando lo scaldabagno si guasta di domenica.
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Altri proprietari non affittano mai, e vogliono solo che l’appartamento venga controllato, arieggiato e documentato. Sono due incarichi veri e li prendiamo per quello che sono. Sul secondo siate onesti con voi stessi: se passate ogni poche settimane, il personale del condominio è attento e un vicino ha una chiave, potreste non avere affatto bisogno di noi.
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La reception, il gestore dell’edificio e l’assemblea, in thailandese
Pattama tratta direttamente con l’amministrazione condominiale, il gestore dell’edificio e la reception della sicurezza.
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Questo comprende la registrazione delle keycard, l’accesso degli ospiti, le autorizzazioni ai lavori per ogni artigiano che entra nell’edificio e gli avvisi che arrivano in thailandese e che i proprietari all’estero archiviano senza leggerli. Silvain è a Phuket dal 2019 e Pattama è thailandese, dieci anni di esperienza su quest’isola tra tutti e due, quindi nulla va perso tra le due parti della conversazione. Non votiamo al posto vostro all’assemblea dei comproprietari: quel diritto resta vostro, e vi diciamo quando un’assemblea merita la vostra attenzione.
Ispezioni mentre l’appartamento è vuoto
Il momento rischioso è quando è vuoto, non quando è occupato. Facciamo girare ogni unità interna abbastanza a lungo da vedere la condensa defluire davvero, sciacquiamo i sifoni, guardiamo dietro gli schienali degli armadi, leggiamo i contatori perché una cassetta del WC che perde in silenzio emerga come un numero che continua a salire e non come una bolletta, e controlliamo il soffitto per cogliere il primo segno di un’infiltrazione dal piano di sopra.
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Le fotografie vengono scattate dalle stesse angolazioni a ogni visita, così il cambiamento si vede invece di essere discusso. Un’impostazione che nessuno verifica è una speranza, non una misura.
Registri che restano vostri
Le comunicazioni TM30 conservate nel fascicolo dell’immobile, verbali d’ispezione datati, lo storico degli interventi sull’aria condizionata, e i danni fotografati all’arrivo e alla partenza e registrati il giorno stesso invece che descritti una settimana dopo.
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I danni in condominio sono di solito piccoli e contestati, un piano di lavoro bruciato o dell’acqua passata al piano di sotto, e a chiudere la questione sono le prove raccolte sul momento. Se l’edificio ci ritiene responsabili, ve lo diciamo subito. Se ci lasciate, il fascicolo viene con voi.
Risposte chiare
Le domande che i proprietari di appartamenti ci fanno davvero.
Ricorrono in quasi ogni primo colloquio. Le risposte sono quelle che diamo al telefono, compresi i casi in cui la risposta è no.
Posso mettere il mio appartamento su Airbnb?
Potete far ottenere una licenza al mio appartamento, così che i soggiorni brevi diventino legali?
Il mio appartamento è vuoto da otto mesi. È un problema?
Chi è responsabile della dichiarazione TM30, io o l’inquilino?
Vi occupate delle spese comuni (CAM) e del fondo di riserva?
Potrei vendere fra qualche anno. Il modo in cui è gestito cambia qualcosa, a quel punto?
La sua domanda non c’è?
La ponga direttamente ai direttori. Risposta entro un giorno lavorativo.
Parli con la persona che si occuperebbe della Sua proprietà.
Niente call center, niente reparto vendite. Teniamo apposta pochi immobili in gestione.