Costi di gestione
Il costo reale di mantenere una villa a Phuket
Nessuno vi fa sedere al Land Office per leggervi questo elenco. Una villa qui ha un costo tutti i mesi, che sia occupata, vuota, affittata o no. Ecco l’elenco intero, e cosa fa muovere ogni voce.
Leggete prima questo
Perché su questa pagina non ci sono cifre.
Tutte le altre pagine su questo tema aprono con un importo mensile. Noi non ve lo daremo, e vale la pena spiegare perché prima che leggiate l’elenco.
La distanza tra due ville è enorme
Una tre camere in un comprensorio con una piccola piscina e una cinque camere isolata con prati, palme adulte e alloggi per il personale non hanno lo stesso bilancio. Stessa isola, stesso anno, e costi che differiscono per un multiplo, non per un margine. Qualsiasi cifra unica deve scegliere una di quelle due ville e fingere di parlare anche per l’altra. Non lo fa.
Una media nasconde la forma dell’anno
I costi di una villa non arrivano in modo uniforme. Undici mesi tranquilli e poi il compressore, la pompa e la riverniciatura cadono nello stesso trimestre, di solito quello prima delle piogge, perché è quando il lavoro rimandato smette di essere facoltativo. Un proprietario che mette a bilancio una media mensile regolare sta bene fino all’anno in cui gli impianti arrivano a fine corsa, e quell’anno arriva per tutte le ville. La domanda utile non è quanto costa al mese, ma quanto costa nell’arco di un decennio.
Le cifre pubblicate scadono in silenzio
Le tariffe elettriche vengono riviste. Le spese del comprensorio le fissa chi lo controlla: un consiglio dei proprietari in poche realtà di Phuket, la società di gestione del costruttore nella maggior parte. Gli stipendi salgono. Le assicurazioni rivedono i premi dopo un brutto anno di sinistri, a volte su tutta l’isola e non per qualcosa che avete fatto voi. Una cifra scritta una volta resta sulla pagina molto dopo aver smesso di essere vera, e niente su quella pagina ve lo dice.
Cosa fare invece di leggere una media
Quantificate i costi della vostra villa. Chiedete al venditore o al costruttore l’ultimo anno completo di bollette. Chiedete al comprensorio il suo bilancio, il criterio di riparto delle spese e la data dell’ultima chiamata straordinaria sul fondo di riserva. Fatevi fare preventivi da ditte di piscina e giardino per la piscina e il lotto che avete davvero. Ci vuole un pomeriggio e vale più di qualsiasi media possiate trovare.
Utenze
Elettricità, acqua e le macchine che non si spengono mai.
È la categoria che i nuovi proprietari sottovalutano di più, perché nel loro paese la stessa casa non si comporterebbe così.
L’elettricità è la vera sorpresa
Una pompa da piscina e una batteria di condizionatori che girano in un clima caldo e umido mettono una villa in un campionato diverso da quello di un appartamento. Le tariffe domestiche in Thailandia sono a scaglioni, quindi più unità si consumano e più costa ogni unità aggiuntiva, e una villa sta in cima a quella scala, non in fondo. Cosa la muove: la dimensione della pompa e le sue ore di funzionamento quotidiane, il numero e l’età dei condizionatori, se il tetto è coibentato, e se c’è qualcuno in casa che chiuda una porta.
La pompa della piscina gira su un timer che nessuno controlla
Le ore di filtrazione vengono impostate una volta alla consegna e poi dimenticate, di solito su un valore che va bene all’installatore e non alla vostra piscina. Le ore in eccesso si vedono solo in bolletta, quelle in difetto si vedono nell’acqua una settimana dopo. Una perdita lenta è la stessa storia: invisibile in superficie, evidente nel consumo d’acqua, e cara per tutto il tempo in cui nessuno legge il contatore.
Il condizionamento mentre la villa è vuota
Chiudere la villa e spegnere tutto è l’istinto, e in questo clima è l’istinto sbagliato. Tra maggio e ottobre una casa chiusa fa muffa negli armadi, sui soffitti e dentro i materassi. Far girare gli split in deumidificazione qualche ora al giorno costa corrente; non farli girare costa tessuti e imbottiti. Qualcuno deve prendere quella decisione per la vostra villa, e dovrebbe essere una scelta consapevole e non ciò che accade per inerzia.
L’acqua è economica finché non arriva con l’autobotte
Dove l’acquedotto arriva al lotto, l’acqua è una voce minore. Non tutta l’isola è allacciata, e nei mesi secchi la pressione cala e le consegne con autobotte diventano normali in alcune zone. Aggiungete i rabbocchi della piscina per l’evaporazione, l’irrigazione di un giardino che senza acqua muore, e ospiti che usano la doccia di una villa come quella di un hotel. Alcuni comprensori forniscono e fatturano l’acqua per conto proprio, con un criterio tutto loro.
Internet, televisione, gas da cucina
Un pacchetto fibra, gli abbonamenti in streaming che gli ospiti ormai si aspettano di trovare già collegati, e le bombole del gas per la cucina. Piccoli uno per uno, permanenti nell’insieme. Uno di questi pesa più degli altri: gli ospiti che lavorano dalla villa provano la connessione nella prima ora, e una villa che non supera quella prova si porta a casa la recensione corrispondente. Su un lotto grande questo di solito significa pagare anche access point in mesh oltre alla linea, e pagare qualcuno che si accorga quando uno di questi cade.
La casa in sé
Qui la manutenzione non è un progetto. È un abbonamento.
Il caldo, i raggi ultravioletti, l’aria salmastra e una stagione delle piogge che va da maggio a ottobre invecchiano un edificio più in fretta di quanto i proprietari si aspettino. Quello che segue è ciò che una villa consuma solo per stare in piedi a Phuket.
La piscina
La chimica va controllata secondo un calendario, e un pomeriggio di pioggia forte la riscrive in un’ora. Il sole consuma il cloro più in fretta di quanto i proprietari credano. Oltre al servizio settimanale c’è un ciclo di sostituzioni che nessuno nomina all’acquisto: il materiale filtrante, le celle al sale dove la piscina è ad acqua salata, la pompa stessa e, prima o poi, le fughe, le piastrelle o un rifacimento completo. Cosa lo muove: il volume, se la piscina è esposta o in ombra, e quanti ospiti la usano.
Il giardino
Nella stagione delle piogge un giardino tropicale cresce più in fretta di quanto due settimane di assenza consentano. Il lavoro è stagionale più che costante: potare prima delle piogge, tenere liberi gli scarichi perché sono l’unica cosa tra un pomeriggio di temporale e l’acqua dentro casa, e far scendere le noci di cocco prima che finiscano su un’auto. La dimensione del lotto, il numero di alberi adulti e la presenza di un prato muovono questa voce più di qualsiasi altra cosa.
Il condizionamento e tutto ciò che ha un motore
In questo clima gli split vanno puliti più volte all’anno, non una, e un’unità non pulita lavora di più e consuma di più prima di guastarsi. Vicino alla costa l’aria salmastra corrode unità esterne, cerniere, rubinetteria, ringhiere e motori dei cancelli su tempi visibilmente più brevi. L’assistenza programmata è la forma più economica di questo costo; l’assistenza al momento del guasto è la più cara, e capita sempre con gli ospiti in casa.
Termiti, formiche e zanzare
Le termiti sono un rischio strutturale reale in Thailandia e qui si affrontano con un contratto continuativo e non con una chiamata occasionale, soprattutto dove ci sono pavimentazioni in legno, serramenti in teak o giardino addossato ai muri. Le formiche arrivano in cucina da un giorno all’altro. Il trattamento antizanzare prima di un soggiorno è routine in quasi tutte le ville che si affittano, e saltarlo è un reclamo che aspetta solo di essere scritto.
L’involucro dell’edificio
Pittura esterna, pavimentazioni in legno, tetto e grondaie, sigillature dei bagni e il silicone attorno a ogni zona umida. Il ciclo di riverniciatura con questo sole e questa pioggia è più corto che in Europa, e il legno che non viene oliato in tempo non si ripara, si sostituisce. Tetti e grondaie costano poco da controllare prima delle piogge e molto da scoprire quando le piogge sono già arrivate. È la categoria più facile da rimandare e quella che si paga più cara se la si rimanda.
Le bollette con il vostro nome
Spese del comprensorio, assicurazione, imposte e la struttura che possiede la casa.
Queste arrivano che la villa sia piena, vuota o chiusa, e quasi tutte arrivano qui sul posto, che è esattamente il motivo per cui i proprietari che vivono all’estero le scoprono tardi.
Spese di comprensorio e parti comuni
In un comprensorio gestito contribuite alla sicurezza, al personale al cancello, all’illuminazione delle strade, ai giardini comuni, al drenaggio e a qualunque servizio condiviso esista. Il criterio cambia da comprensorio a comprensorio (per villa, per superficie del lotto, per superficie costruita), quindi due vicini con lotti diversi non pagano la stessa quota. Una villa isolata non paga nulla di tutto questo e compra gli stessi servizi uno per uno, di solito spendendo di più. Chiedete il bilancio del comprensorio, non solo la quota.
Il fondo di riserva
La riserva per ciò che si sostituisce invece di manutenere: rifacimento delle strade, il cancello principale, pompe e trasformatori condivisi. Di norma si versa in aggiunta alla quota ordinaria, e quando la riserva si assottiglia arriva sotto forma di lettera che chiede un contributo e non come una voce mensile. Prima di comprare, chiedete quando è stato richiesto l’ultimo versamento straordinario, per cosa, e che cosa è in arrivo. Fate la domanda a chi gestisce davvero il comprensorio, che nella maggior parte delle lottizzazioni di ville di Phuket è la società di gestione del costruttore e non un consiglio dei proprietari.
L’assicurazione, e la questione della dichiarazione che si porta dietro
La copertura incendio e danni all’immobile è la base. Il punto su cui i proprietari sbagliano è che una polizza scritta per un’abitazione privata può non rispondere quando in casa alloggiano ospiti paganti, e il momento in cui lo scoprite è il momento in cui denunciate il sinistro. Dichiarate l’uso reale. Valutate a parte la responsabilità civile, perché la piscina e le scale di casa vostra le usano degli estranei, e verificate cosa dice la polizza su infiltrazioni d’acqua e danni da tempesta.
L’imposta su terreni e fabbricati
La Thailandia applica un’imposta annuale su terreni e fabbricati, calcolata sul valore di stima e variabile secondo come l’immobile è classificato e utilizzato. Uso residenziale e uso commerciale non sono trattati allo stesso modo, e una villa che si affitta pone quella domanda. Gli avvisi vengono notificati localmente e è facile non accorgersene dall’estero, dove una scadenza mancata si traduce in una maggiorazione. Questa è una domanda per un commercialista thailandese sul vostro immobile specifico, non per il sito di una società di gestione.
Se una società thailandese possiede la villa
In quel caso la società ha costi annuali propri: contabilità, bilancio certificato, adempimenti e quello che il vostro fornitore di servizi societari chiede per tenerla in regola. Continuano anche negli anni in cui la villa non guadagna nulla. I proprietari li lasciano abitualmente fuori dal quadro dei costi di gestione perché li percepiscono come pratiche legate all’acquisto e non come costo della proprietà. Sono costo della proprietà, ogni anno.
Le persone
Il personale costa più del suo stipendio.
Quasi tutte le ville finiscono per avere qualcuno che se ne occupa. Lo stipendio è la parte che tutti mettono a bilancio, ed è la parte più piccola dell’impegno.
Gli stipendi e il calendario che ci gira intorno
Il diritto del lavoro thailandese prevede in via generale un giorno di riposo settimanale, ferie retribuite una volta maturato un periodo minimo, e festività pagate. La Thailandia ne conta più della maggior parte dei paesi europei, e diverse si spostano ogni anno con il calendario lunare. Songkran cade a metà aprile, quando Phuket è piena e trovare sostituti è più difficile. La sostituzione è un costo, e arriva nelle settimane in cui vi conviene di meno.
Buste paga e previdenza sociale
I datori di lavoro qui sono tenuti in via generale a iscrivere i dipendenti alla previdenza sociale e a contribuire insieme a loro, trattenendo dalla busta paga la quota del lavoratore. Il lavoro puramente domestico, senza attività economica dietro, è stato storicamente trattato in modo diverso dal lavoro in un’impresa, e una villa che si affitta è un’attività economica. Da quale lato di quella linea vi trovate è una domanda per un commercialista thailandese, e cambia la cifra.
L’indennità di fine rapporto è quella che sorprende tutti
Secondo il diritto del lavoro thailandese, un dipendente licenziato senza giusta causa ha in genere diritto a un’indennità che sale a scaglioni con l’anzianità. Dopo diversi anni è una somma consistente che arriva in un giorno che non avevate pianificato. Spesso è il giorno in cui vendete, o il giorno in cui cambiate il modo di far funzionare la villa. Trattatela come un accantonamento che matura in silenzio dal primo giorno e non come un evento, e fate confermare da un avvocato giuslavorista thailandese in quale scaglione ricade davvero la vostra casa. Chiedete prima del giorno in cui vi serve la risposta, non quel giorno stesso.
Comprare il servizio invece di assumere
Il lavoro di piscina e giardino si affida spesso a una ditta che manda una squadra a calendario e vi fattura, e le pulizie si possono organizzare allo stesso modo. Nessuno strascico contrattuale, nessuna questione di indennità, ed è facile cambiare quando il lavoro cala di livello. Costa di più a visita, e la contropartita è reale: nessuno si sente responsabile della casa, quindi la tegola caduta resta dov’è caduta finché qualcuno per caso non alza lo sguardo.
Cosa aggiunge l’affitto
I costi che una villa ha solo perché ci dormono degli ospiti.
Questi si sommano a tutto quanto sopra. Un proprietario che confronta i ricavi da locazione solo con l’onorario del gestore sta confrontando i due numeri sbagliati.
Biancheria, asciugamani e materiali di consumo
Il lavaggio ad alta temperatura al ritmo dei soggiorni brevi distrugge lenzuola e asciugamani con una regolarità che si potrebbe quasi segnare sul calendario. Una villa ha bisogno di abbastanza set in rotazione per reggere un cambio in giornata, e di un posto davvero asciutto dove tenerli, perché la biancheria riposta umida in questo clima ne esce con l’odore dell’armadio. Poi i materiali di consumo: cortesie, prodotti per la pulizia, caffè e acqua potabile, che qui si compra o si fa consegnare invece di prenderla dal rubinetto, oltre a tutto ciò che l’annuncio ha promesso. Poco per soggiorno, del tutto prevedibile nell’arco di un anno, e quasi mai nel primo bilancio di un proprietario.
I mobili invecchiano su un altro orologio
Una villa affittata a un gruppo diverso ogni pochi giorni si consuma molto più in fretta della stessa villa abitata da una famiglia. Materassi e tessuti dei divani cedono per primi, i mobili da esterno e i cuscini hanno vita brevissima con questo sole e questa pioggia, e bicchieri, stoviglie, bollitori, telecomandi e asciugacapelli semplicemente si consumano. Mettete a bilancio il rinnovo come voce ricorrente, non come una ristrutturazione che farete un giorno.
Ogni arrivo ha un costo prima di produrre qualcosa
La pulizia a fondo, la lavanderia, la messa a punto della piscina, il riassortimento, il trasferimento da un aeroporto che sta all’estremità nord dell’isola per quanto a sud si trovi la villa, la persona che accoglie l’ospite e prende i dati del passaporto che la comunicazione all’immigrazione richiede, e la persona che risponde alle undici di sera quando il cancello non si apre. Che questi costi vengano ribaltati sull’ospite, assorbiti da voi o inclusi in un accordo di gestione, esistono. Chiedete a qualsiasi gestore quale delle tre cose vale per ciascuno, e fatevi dare la risposta per iscritto.
Quello che viene trattenuto prima che arrivi a voi
Le piattaforme di prenotazione prendono una quota di ogni prenotazione, la gestione degli incassi ne prende un’altra, e portare denaro fuori dalla Thailandia costa uno spread che i proprietari guardano di rado, finché non confrontano due anni di rendiconti. Niente di tutto questo è nascosto, e tutto sta tra la tariffa che paga un ospite e l’importo che arriva a voi. È per questo che una tariffa per notte dichiarata dice molto meno di quanto i proprietari suppongano.
Anche gli adempimenti fanno parte del quadro dei costi
Comunicare gli ospiti stranieri all’immigrazione è un obbligo legato all’immobile, non all’ospite. La questione della licenza sui soggiorni sotto i trenta giorni è un’altra cosa ancora, e va nella vostra pianificazione e non in una nota a piè di pagina. Nessuna delle due è una fattura mensile, ed entrambe sono reali, che è esattamente il tipo di costo che resta fuori da un foglio di calcolo.
I mesi tranquilli
Bassa stagione, e il costo di una villa in cui non c’è nessuno.
Phuket ha una stagione vera e una bassa stagione vera. I costi non la rispettano.
Niente di quello che c’è in questa pagina si mette in pausa
Le spese del comprensorio, l’assicurazione, le imposte, il personale, il servizio piscina, il giardino, internet e il consumo elettrico di fondo proseguono nei mesi tranquilli esattamente come a febbraio. I ricavi no. I proprietari che pianificano sulla media annuale dei propri incassi se ne accorgono al secondo anno e lo descrivono come una sorpresa, che sorpresa non è. Mettete da parte denaro dai mesi forti in modo deliberato, come decisione e non per caso.
Una villa chiusa costa più di una aperta
Chiudete la casa del tutto e le bollette scendono per una stagione, poi arrivano tutte insieme. L’umidità entra negli armadi e nei materassi, le pompe si grippano, si scaricano le batterie di ogni telecomando e di ogni radiocomando del cancello, gli animali trovano l’impianto elettrico e l’acqua della piscina si guasta. Rimettere in funzione una villa rimasta chiusa per tutta una stagione delle piogge costa sistematicamente più di quanto sarebbe costato tenerla in moto.
Le piogge portano la loro bolletta
Tra maggio e ottobre, scarichi, tetto e grondaie smettono di essere manutenzione e diventano la differenza tra l’acqua fuori e l’acqua dentro. Potare prima dei temporali, controllare il deflusso e togliere quello che il vento butta giù sono lavori che costano poco, se fatti al momento giusto. Lo stesso lavoro dopo che l’acqua è entrata è una denuncia di sinistro, un deumidificatore e una riverniciatura.
Prima di dare per scontato che l’anno torni
Il modo onesto di verificare se la vostra villa si paga da sola non è una proiezione, sono le prove: che cosa hanno davvero prenotato ville comparabili in tutta Phuket negli ultimi dodici mesi, mese per mese, e in quale punto di quell’intervallo si collocherebbe la vostra. Confrontate quei dati con l’elenco qui sopra e avrete un anno, non una speranza. È esattamente quello che esamina la nostra analisi di mercato, ed è gratuita. I dati sono gli stessi, che torniate a parlare con noi oppure no.
Cosa vi deve un gestore, qui
Anticipare, documentare, ridurre, mostrare.
Un gestore che segue solo le prenotazioni ha fatto metà del lavoro. Ogni riga di questa pagina è gestita oppure non lo è, e lo si capisce da un solo rendiconto.
Anticipare: un calendario dei costi per l’anno
Le date delle manutenzioni, il controllo prima delle piogge, il rinnovo dell’assicurazione, l’avviso dell’imposta, l’assemblea del comprensorio in cui si fissa la quota dell’anno successivo, e l’orizzonte di sostituzione della pompa, dei compressori e della pittura. Messi per iscritto in anticipo, nessuno di questi è una sorpresa. Chiedete a un gestore che state valutando di mostrarvi quello che tiene per un immobile esistente, con i nomi coperti.
Documentare: una voce per ogni spesa, con la fattura dietro
Non una cifra mensile chiamata manutenzione. Ogni spesa elencata a parte, con la data, con il fornitore indicato e la fattura disponibile lo stesso giorno in cui la chiedete. È la prova più chiara che esista per giudicare una società di gestione, e si fa in trenta secondi: chiedete di vedere un rendiconto reale di un proprietario con gli importi coperti.
Ridurre, ma solo dove è onesto
Ore di funzionamento della pompa tarate sulla piscina e non sul valore predefinito dell’installatore. Manutenzioni programmate invece che al momento del guasto. Materiali comprati direttamente e non attraverso una catena di intermediari. Fornitori rimessi in gara ogni tanto. Quello che non è un risparmio: saltare una manutenzione, descrivere in modo vago l’uso della villa all’assicuratore, o impiegare qualcuno in modo informale. Quelli sono costi rimandati a un giorno peggiore.
Concordate la soglia prima che si rompa qualcosa
L’importo oltre il quale il gestore deve chiedervi prima di spendere. Fissata troppo in alto, le piccole riparazioni diventano voci invisibili che non avete mai approvato. Fissata troppo in basso, vi chiederanno delle lampadine da un altro fuso orario. Concordatela nel contratto di gestione, e concordate a parte cosa succede fuori orario quando c’è un ospite in casa e nessuno riesce a raggiungervi.
Mostrare: ricavi e costi sulla stessa pagina
Ogni prenotazione elencata, ogni spesa imputata a quella prenotazione, il saldo versato a voi e il progressivo dell’anno, così vedete la forma dell’insieme invece di un mese alla volta. I costi riassunti in una sola parola sono costi che non potete contestare. La prova è semplice: se non riuscite a ricostruire il vostro anno dai rendiconti che avete ricevuto, la rendicontazione non sta facendo il suo lavoro. Vale per chiunque la produca, noi compresi.
Risposte chiare
Quello che i proprietari ci chiedono sui costi di gestione.
All’incirca, quanto costa mantenere una villa a Phuket ogni mese?
Quale costo sorprende di più i nuovi proprietari?
Posso semplicemente spegnere tutto mentre sono via?
Affittare la villa coprirà i costi di gestione?
I gestori applicano un ricarico sulle bollette che pagano per me?
Ho la villa da un po’. Potete dirmi se sto pagando troppo?
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
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