Le zone che copriamo
Gestione immobiliare a Laguna Phuket
Laguna Phuket è un resort integrato sulla baia di Bang Tao: alberghi, un campo da golf e quartieri residenziali attorno a una catena di lagune. Essere proprietari qui significa convivere con le regole del comprensorio e con i programmi di locazione del resort. Gestiamo ville, case a schiera e condo a Laguna in modo indipendente, dal nostro ufficio di Choeng Thale, a pochi minuti di distanza.
Che cosa rende diversa Laguna
Qui non possedete soltanto una casa. Possedete un posto dentro un comprensorio gestito.
Laguna è sorta su terreni un tempo destinati all’estrazione dello stagno, e da allora è gestita come un unico resort. Questo condiziona quasi ogni questione pratica di un proprietario, prima ancora che entri in gioco il mercato degli affitti.
Il comprensorio ha delle regole, e le fa rispettare
Ogni quartiere ha la propria amministrazione e il proprio regolamento: chi può lavorare su una casa e a che ora, che cosa si può costruire o modificare, insegne, parcheggio, animali e talvolta il modo in cui un immobile può essere affittato. Leggetelo prima di pianificare una ristrutturazione o una strategia di locazione, non dopo che un artigiano è stato respinto al cancello.
Le spese comuni fanno parte del rendimento
Le spese del comprensorio e del quartiere pagano sicurezza, strade, verde e strutture condivise. Sono dovute che la casa sia affittata o vuota, e tendono a salire nel tempo. Una proiezione che le ignora descrive l’immobile di qualcun altro.
È il resort a fissare le aspettative dell’ospite
Un ospite che soggiorna in una villa di Laguna, per arrivarci, è passato davanti alle hall degli alberghi. Biancheria, pulizie e tempi di risposta vengono giudicati con quel metro, non con quello di una villa su una stradina secondaria di Pasak. La tariffa può essere più alta; il margine per un cambio di ospiti fatto male è più stretto.
Spostarsi fa parte del prodotto
Le navette, la laguna, la spiaggia e il campo da golf sono ciò che gli ospiti pagano. Un annuncio che spiega con chiarezza come una famiglia va dalla porta alla sabbia, e in quanto tempo, si prenota meglio di uno che mostra solo la piscina.
Programma o gestione indipendente
Il programma di locazione del resort è un’opzione, non l’unica.
Diversi complessi all’interno di Laguna hanno, o hanno avuto, un proprio sistema di locazione gestito dall’operatore. Per alcuni proprietari è la risposta giusta. Raramente però ai proprietari viene spiegato con chiarezza come sarebbe l’alternativa.
Che cosa vi offre un programma del resort
La distribuzione alberghiera, una reception e nulla da organizzare da soli. Se la vostra unità è nella media del suo edificio, un programma che mette in comune le unità può anche attenuarne gli alti e bassi individuali.
Che cosa può costarvi
Poca voce in capitolo su prezzo, presentazione e date riservate a voi, una ripartizione degli incassi raramente facile da leggere e condizioni di uscita scritte dall’operatore. Chiedete un esempio di rendiconto del proprietario prima di dare per scontato che un modello sia migliore dell’altro.
Che cosa cambia con la gestione indipendente
I numeri del vostro immobile diventano vostri, voce per voce. Decidete voi l’uso personale, i soggiorni minimi e i canali. Verificate prima che il regolamento del vostro quartiere consenta a un gestore esterno di operare, e a quali condizioni: quella risposta viene prima della nostra.
Le stagioni
L’alta stagione si vende da sola. È con il monsone che i proprietari di Laguna vincono o perdono.
Più o meno da novembre ad aprile la baia di Bang Tao è calma e Laguna si riempie da sola. Da maggio a ottobre il mare si fa agitato sulla costa ovest e sulla spiaggia compaiono le bandiere rosse.
In bassa stagione gli ospiti vogliono la piscina, non il mare
Famiglie e ospiti per soggiorni lunghi arrivano anche nella stagione delle piogge, ma scelgono immobili con una buona piscina privata, spazi esterni coperti e un’aria condizionata affidabile. Sono questioni di manutenzione prima ancora che di marketing.
Le case invecchiano nella stagione delle piogge
Umidità, acqua stagnante e aria salmastra fanno il loro lavoro sulle case chiuse come su quelle occupate solo in parte. Programmiamo i lavori meno appariscenti nei mesi tranquilli, così che la casa sia pronta prima del primo arrivo di dicembre, invece di essere riparata dopo.
Le vostre settimane vanno pianificate
Molti proprietari a Laguna usano la casa a Natale o a Pasqua, che sono anche le settimane più preziose dell’anno. Nessuna delle due scelte è sbagliata. Decidere per tempo ci permette di costruire i prezzi del resto del calendario attorno a quelle date.
Che cosa facciamo qui
Ville, case a schiera e condo, gestiti da Choeng Thale.
Il nostro ufficio su Srisoonthorn Road è a pochi minuti dagli ingressi di Laguna. È un dato sui tempi di percorrenza, non una promessa di altro, ma è il motivo per cui possiamo essere in una casa la mattina stessa in cui un ospite segnala un problema.
Ville con piscina
Ospiti, prezzi, pulizie, piscina e giardino, supervisione del personale e un rendiconto mensile che potete controllare voce per voce.
Case a schiera e condo
Dove l’edificio e il comprensorio lo consentono. Se limitano i soggiorni brevi, ve lo diremo e parleremo invece di affitti da trenta notti.
Cura della casa in vostra assenza
Per i proprietari che non vogliono affittare affatto: ispezioni, aerazione, controlli contro insetti e infiltrazioni, e qualcuno con le chiavi che risponde.
Risposte chiare
Le domande dei proprietari di Laguna.
Una società esterna può gestire il mio immobile all’interno di Laguna?
Devo restare nel programma di locazione del resort?
Posso affittare il mio condo a Laguna per soggiorni brevi?
Quanto costa la gestione immobiliare a Laguna?
Quanto siete lontani da Laguna?
Potete occuparvi della mia casa a Laguna senza affittarla?
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
Parli con la persona che si occuperebbe della Sua proprietà.
Niente call center, niente reparto vendite. Teniamo apposta pochi immobili in gestione.