Possedere dall’estero
Gestione immobiliare a Phuket per proprietari stranieri
Possedere qui da un altro paese non è lo stesso mestiere che possedere a casa vostra. Le norme sono thailandesi, le carte sono in thailandese, e i problemi succedono mentre dormite. Ecco che cosa vi riguarda davvero come proprietari stranieri, e dove finisce la nostra parte.
Leggete prima questo
Siamo gestori. Non siamo il vostro avvocato né il vostro commercialista.
Quasi tutto quello che segue è diritto, fisco o prassi in materia di immigrazione. Ci lavoriamo a stretto contatto ogni settimana, non abbiamo il titolo per darvi consulenza in materia, e un gestore che finge il contrario è un gestore con cui stare in guardia.
Dove la nostra conoscenza serve davvero
Con queste norme abbiamo a che fare sul piano operativo, su immobili veri, ogni settimana. Vuol dire che di solito possiamo dirvi quale domanda porre, quale documento vi verrà chiesto e come vanno le cose nella pratica invece che sulla carta. Non vuol dire che la nostra risposta sia quella su cui fare affidamento quando in gioco ci sono la proprietà o il denaro. Prendete questa pagina come un orientamento prima di una consulenza professionale, non come un suo sostituto.
Dove si ferma
Strutture di proprietà, costituzione di società, posizioni fiscali e status di immigrazione sono materia di chi ha il titolo per occuparsene. Non redigeremo la vostra struttura, non presenteremo la vostra dichiarazione e non interpreteremo il vostro visto. Quando ci fate una di quelle domande, la risposta onesta è un rinvio a qualcun altro, e dovreste aspettarvi quello invece di un parere pronunciato con sicurezza.
A chi vi indirizziamo, e che cosa ci guadagniamo
Possiamo farvi i nomi di studi legali e commercialisti thailandesi che abbiamo visto lavorare con cura per i proprietari nel corso degli anni. Tra noi e ognuno di loro non c’è alcun accordo, e quando ne usate uno non passa niente né in un senso né nell’altro. Fateci questa domanda in modo diretto, e fatela a ogni gestore e a ogni agente con cui trattate qui. Una segnalazione remunerata non è automaticamente sbagliata, ma avete il diritto di saperlo prima di accettarla.
Perché tracciare la linea rende più utile tutto il resto
Dire chiaramente dove finisce il nostro ruolo è ciò che rende credibili le parti che invece rivendichiamo. Una società che si presenta come la risposta a tutte le vostre domande legali, fiscali, di immigrazione e operative insieme è una società che non è stata messa alla prova sul serio su nessuna di quelle. Siamo una piccola società di gestione. L’elenco delle cose in cui siamo bravi è breve di proposito.
Come lo possedete
La struttura di proprietà decide più di quanto i proprietari si aspettino.
Tre strade riguardano quasi tutti i proprietari stranieri dell’isola, ciascuna nata da una norma diversa del diritto thailandese. Quello che segue è contesto, non consulenza: sta qui perché possiate porre a un avvocato thailandese la domanda giusta sul vostro immobile.
Un appartamento, in piena proprietà e a vostro nome
Il Condominium Act consente ai cittadini stranieri la piena proprietà delle unità, entro un limite: non più del quarantanove per cento della superficie vendibile di un edificio può stare in mani straniere. La vostra unità è dentro quella quota oppure no, ed è un fatto che riguarda l’edificio più che voi. I fondi per l’acquisto di norma devono arrivare dall’estero in valuta straniera ed essere convertiti qui, e le carte della banca che lo provano sono ciò che il Land Office chiede al momento della registrazione. Conservate quel documento. Torna a essere rilevante il giorno in cui vendete e volete che il ricavato esca dal paese.
Una villa, con il terreno tenuto in locazione registrata
I cittadini stranieri in genere non possono possedere terreno in Thailandia, ed è per questo che l’acquisto di una villa viene di solito costruito attorno a una locazione di lunga durata del terreno, registrata al Land Office, spesso con la casa posseduta separatamente dal suolo su cui poggia. Il diritto thailandese fissa a trent’anni la durata massima registrabile. I rinnovi scritti nelle vostre carte sono promesse contrattuali tra le parti, non qualcosa che il registro garantisca in anticipo, e quella distinzione è la cosa più importante da capire dei vostri documenti. Fatevi spiegare per iscritto dal vostro avvocato che cosa succede alla scadenza del termine registrato.
Una villa, con il terreno tenuto tramite una società thailandese
Molto diffusa, e sempre più sotto esame. Una società che esiste solo per detenere una casa, con soci thailandesi che le proprie quote non le hanno mai versate davvero, è un’intestazione fittizia e non è lecita, per quanto fosse normale quando la struttura è stata messa in piedi. Una società vera porta obblighi veri: contabilità vera, adempimenti annuali, un revisore, una sede legale. Se questa è la vostra struttura, il costo annuo di tenerla pulita fa parte del possedere l’immobile e va messo nel vostro preventivo, non tra le sorprese.
Perché a un gestore importa qualcosa di tutto questo
La struttura decide a chi è intestato il contratto della luce, chi viene considerato house master ai fini della comunicazione all’immigrazione, quale conto riceve i ricavi da locazione e chi ha l’autorità di far passare un tecnico dal cancello di domenica. I passaggi di consegne vanno storti quando niente di tutto questo era stato messo per iscritto. Prima di prendere in carico un immobile chiediamo come è detenuto, non per curiosità, ma perché metà delle domande operative trova risposta da sé una volta che lo sappiamo.
TM30
L’obbligo di comunicazione è vostro, non del vostro ospite.
Separato dall’affitto, separato dal fisco, ed è la regola di cui la maggior parte dei proprietari stranieri non ha mai sentito parlare finché non crea un problema nel momento peggiore possibile.
Che cosa dice davvero la norma
L’immigrazione thailandese richiede che lo house master, il proprietario o chi ha il possesso dell’immobile comunichi all’immigrazione la presenza di un cittadino straniero che vi alloggia. Il dovere ricade sul lato dell’immobile, non sul visitatore. Il termine si conta in ore e non in giorni, e sia la procedura sia il rigore nel farla rispettare sono cambiati più di una volta negli ultimi anni. Fatevi confermare la posizione attuale da qualcuno qualificato, invece di affidarvi a quello che un forum dava per vero qualche anno fa.
Non vale solo per gli ospiti paganti
L’obbligo nasce dal dare alloggio a un cittadino straniero, non dal farsi pagare. Un amico che passa quindici giorni nella vostra villa vuota conta, e perché il dovere esista non serve che passi denaro. Se riguardi anche voi, che arrivate nel vostro immobile dopo un periodo di assenza, è davvero controverso. Abbiamo visto rispondere in entrambi i sensi, e la risposta è dipesa da quale ufficio immigrazione stava chiedendo. Se all’immobile trascorrete davvero del tempo, quella è una domanda da porre al vostro avvocato e non a noi, e da porgli sull’ufficio che vi riguarda invece che sulla Thailandia in generale. Quello che non è in dubbio è il caso dell’amico ospitato a titolo gratuito, ed è quasi sempre quello a non venire comunicato.
Dove la mancanza salta fuori più avanti
Sul momento non succede niente, ed è esattamente per questo che viene ignorata. Emerge a un rinnovo del visto, a un rientro, a una comunicazione dei novanta giorni o a una compravendita, quando qualcuno guarda il registro e lo trova scarno. È un momento molto peggiore per scoprire il problema rispetto alla settimana in cui è successo, perché a quel punto state cercando di rimettere a posto il passato con una scadenza addosso, da un altro paese, per interposta persona.
Come la gestiamo noi, e che cosa non possiamo togliervi
Per gli immobili che gestiamo presentiamo la comunicazione per gli ospiti in arrivo e ne teniamo traccia insieme al resto del fascicolo dell’immobile, così esiste quando un funzionario la chiede. Quello che non possiamo fare è trasferire l’obbligo: per legge resta in capo al proprietario o a chi ha il possesso. Noi facciamo il lavoro; la persona a cui la norma si rivolge restate voi. Un gestore che vi dice di aver assorbito il vostro obbligo di legge o l’ha letto male, o spera che non andiate a controllare.
La questione dei trenta giorni
Soggiorni brevi, l’Hotel Act e la risposta che a nessuno piace dare.
È qui che ai proprietari viene detto quello che vogliono sentirsi dire. Ecco la versione che diamo noi prima che un immobile venga messo in vetrina da qualche parte.
Perché torna sempre fuori il numero trenta
La Thailandia disciplina l’alloggio a pagamento attraverso l’Hotel Act. Offrire un immobile a viaggiatori per soggiorni brevi viene trattato come esercizio di attività ricettiva, ed è da lì che nasce, in origine, la questione della licenza. Affittare su base mensile viene in genere trattato come una locazione, ed è per questo che tanti edifici e tanti proprietari si assestano su un minimo di trenta notti. Aggira la domanda invece di risponderle, e per molti immobili è la mossa sensata.
Quasi nessuna villa è stata costruita per poter avere una licenza
Una licenza alberghiera comporta requisiti edilizi, di sicurezza e urbanistici che una casa privata non è mai stata progettata per soddisfare. Alcuni complessi sono stati costruiti apposta per ottenerne una, e alcune unità rientrano in una licenza intestata a livello di complesso senza che i proprietari lo sappiano. La vostra potrebbe essere una di quelle. Vale la pena accertarlo invece di dare per scontato il contrario, perché cambia che cosa vi è permesso fare e non semplicemente che cosa siete disposti a rischiare.
La vostra nazionalità non cambia la regola, ma cambia la vostra esposizione
La posizione sulla licenza dipende dall’immobile e dalla durata del soggiorno, non da chi lo possiede. Quello che cambia essendo all’estero è il modo in cui un problema vi raggiunge: un proprietario assente viene a sapere tardi della lamentela di un vicino, per interposta persona, con meno modi per sistemarla in silenzio. Qui i controlli partono spesso da una segnalazione, il che rende il rapporto con le famiglie al di là del vostro muro una questione operativa e non di cortesia. Noi lo trattiamo come parte del mestiere.
Che cosa avrete da noi
Prima che il vostro immobile finisca su una qualsiasi piattaforma vi diciamo chiaramente in quale di queste situazioni si trova, anche quando la risposta onesta è che la posizione non è chiara. Se poi scegliete di affittare per soggiorni brevi, lo fate sapendo che cosa state scegliendo, e l’esposizione è vostra: non nostra, e non della piattaforma. Preferiamo perdere l’incarico piuttosto che portare un proprietario dove non sarebbe andato con davanti il quadro intero.
I soldi
Conti bancari, e come il denaro arriva davvero a voi.
Niente di tutto questo è esotico. È solo spiegato male a chi non è qui a chiederlo di persona.
Aprire un conto thailandese è più difficile di quanto sembri
Quello che serve varia da banca a banca e, nella pratica, da filiale a filiale e da un giorno all’altro. I requisiti si sono fatti più severi, e ai non residenti vengono spesso chiesti documenti legati a un visto, a un permesso di lavoro, a un acquisto immobiliare o a un indirizzo locale. È una conversazione da fare con la banca, ed è una delle poche cose in cui presentarsi di persona batte ancora qualsiasi altra strada. Possiamo dirvi che cosa è stato chiesto di recente ai proprietari; non possiamo aprirvi un conto e non vorremmo avere i vostri documenti per provarci.
Le carte del vostro acquisto contano anni dopo
Se i fondi sono stati portati dall’estero per comprare un appartamento, il certificato che la banca rilascia a prova di quel trasferimento non è una formalità da archiviare e dimenticare. È quello che il Land Office ha voluto alla registrazione, ed è quello che una banca vorrà vedere quando un giorno venderete e vorrete che il ricavato torni a casa. I proprietari lo perdono di continuo. Scansionatelo, e tenete la scansione da qualche parte che non sia un portatile che prima o poi cambierete.
Su quale conto arrivano i ricavi da locazione
Chiedete a qualsiasi gestore se i pagamenti degli ospiti finiscono sul suo conto o sul vostro, quando si muove il saldo, e che cosa viene trattenuto a fronte di danni o di spese in arrivo. Esistono entrambi i modelli ed entrambi si possono gestire onestamente. Quello che conta è che sia scritto nel contratto, che la tempistica sia una data fissa e non «quando ci arriviamo», e che ogni movimento compaia su un rendiconto leggibile riga per riga senza dover telefonare a nessuno.
Far uscire denaro dalla Thailandia
Ordinario, e documentato. Le banche vi chiederanno che cosa sono quei fondi e da dove vengono, ed è una domanda facile quando i vostri registri sono puliti e scomoda quando non lo sono. Aspettatevi costi da entrambe le parti: la banca che invia, il cambio in sé, la banca che riceve. Notate che non li fissiamo noi e non ne tratteniamo nulla. Chiedete alla vostra banca che cosa vale nel vostro caso prima di fare piani su una cifra.
Fisco
Che cosa viene tassato, da chi, e che cosa possiamo o non possiamo farci.
Non siamo commercialisti e non metteremo un numero su niente di tutto questo. Quello che possiamo fare è nominare le cose che esistono, così sapete che cosa chiedere e a chi.
I ricavi da locazione prodotti in Thailandia sono tassati in Thailandia
Il reddito che nasce da un immobile qui è reddito di fonte thailandese, che viviate a Bangkok o a Bruxelles. Come venga determinato dipende dal fatto che l’immobile sia tenuto personalmente o tramite una società, e dalla vostra posizione di residenza. Esistono deduzioni e detrazioni che un commercialista thailandese applica come si deve e che leggendo i forum non troverete in modo affidabile. L’errore caro è raramente pagare l’importo sbagliato: è non sapere quale dichiarazione dovevate presentare.
L’imposta annuale su terreni e fabbricati
La Thailandia applica un’imposta annuale su terreni e fabbricati, riscossa dall’ente locale, con un trattamento che dipende da come l’immobile è classificato: residenziale, commerciale, agricolo, non utilizzato. Un immobile che viene affittato può essere trattato diversamente da uno che occupate voi, e la classificazione vale la pena controllarla invece di darla per scontata. L’avviso arriva al proprietario. È uno di quei costi che compaiono in sordina nel primo anno pieno e sorprendono chi aveva messo a preventivo solo l’acquisto.
Gli oneri che arrivano al trasferimento
Comprare e vendere comportano entrambi oneri al Land Office: una tassa di trasferimento, l’imposta di bollo o la specific business tax a seconda dei casi, e una ritenuta sul lato del venditore. Chi paga quale parte è materia di consuetudine e non di norma fissa, e si negozia nella compravendita come tutto il resto. Il che ne fa una conversazione da avere con un avvocato e un commercialista prima di concordare un prezzo, non dopo averci già stretto la mano sopra.
Il vostro paese potrebbe non aver finito con voi
Se il reddito da locazione thailandese sia tassabile anche nel paese da cui venite dipende dalla vostra posizione di residenza lì, e quella posizione cambia se avete cessato di esservi residenti: è per questo che due proprietari della stessa strada ricevono risposte diverse alla stessa domanda. Un piccolo numero di paesi, gli Stati Uniti in modo particolare, tassa i propri cittadini ovunque vivano, e questo cambia di nuovo la domanda. La Thailandia ha convenzioni contro le doppie imposizioni con molti paesi, che stabiliscono a quale dei due paesi spetta che cosa. Tutto questo riguarda due paesi e richiede qualcuno qualificato in entrambi. Nessuno a Phuket può rispondere alla metà che riguarda il paese d’origine, noi in primis. Chi sbaglia su questo di solito lo ha fatto interpellando uno solo dei due.
Che cosa forniamo noi davvero
Rendiconti al proprietario voce per voce, fatture e ricevute di quanto è stato speso, e un riepilogo annuale in una forma su cui un commercialista possa lavorare senza chiamarci per capire il contesto. Noi teniamo i registri; il vostro consulente li usa. È tutto qui il nostro ruolo nelle vostre faccende fiscali, e vale la pena metterlo alla prova prima di dare incarico a chiunque: chiedete a un gestore di produrre l’equivalente per un anno già passato, e guardate quanto tempo ci mette.
Da un altro fuso orario
Mandare avanti una casa in cui non potete entrare.
È la parte che i proprietari sottovalutano, e non ha niente a che vedere con le carte.
I problemi piccoli diventano cari nel tempo che ci si mette ad accorgersene
Un’unità esterna che gocciola sono quindici minuti di lavoro il giorno stesso e una riparazione del soffitto tre settimane dopo. Phuket rende quell’aritmetica peggiore che in quasi ogni altro posto, perché il monsone di sudovest va all’incirca da maggio a ottobre e una casa chiusa non lo attraversa restando ferma. Abbiamo aperto case chiuse per quindici giorni in agosto e trovato muffa sul retro degli armadi. Uno scarico di copertura ostruito raggiunge il soffitto in un solo pomeriggio di pioggia. Una piscina che nessuno ha ripulito con il retino diventa verde mentre rispondete alle email da qualche parte all’asciutto. La distanza non crea questi problemi; toglie il momento in cui qualcuno se ne sarebbe accorto. È questa la cosa che comprate davvero da un gestore, e vale la pena vederlo con lucidità: state comprando attenzione, non magia.
Sapete soltanto quello che qualcuno sceglie di dirvi
Dall’estero, tutta l’immagine che avete dell’immobile è il resoconto che ricevete. Ecco perché la cadenza e il formato contano molto più delle promesse: fotografie datate, che cosa è stato controllato, che cosa è stato trovato, che cosa è stato fatto, che cosa resta aperto. Un resoconto che ogni mese dice «tutto a posto» non è un resoconto. Chiedete di vederne uno vero, con i numeri oscurati, prima di firmare con chiunque.
Certe decisioni non possono aspettare la vostra mattina
Concordate una cifra sotto la quale il gestore agisce e sopra la quale chiede, e mettetela nel contratto. Se la fissate troppo alta venite a sapere delle spese a cose fatte; troppo bassa e vi ritrovate ad approvare un lampadario dalla sala d’attesa di un aeroporto. Quasi tutti i proprietari lo definiscono in una sola conversazione e poi non ci pensano più, il che è esattamente il motivo per cui quella conversazione se la merita.
Le richieste arrivano nella mattina di qualcun altro
Phuket non prende i suoi ospiti da un solo orologio. Una famiglia a Sydney, una coppia a Seul e una famiglia tedesca che prenota la propria fuga di febbraio non scrivono alla stessa ora. Tra loro coprono l’intera giornata, quindi non esiste un fuso orario, compreso il vostro, dal quale la casella di posta sia tranquilla. Le piattaforme che misurano il tempo di risposta, Airbnb in modo più esplicito di tutte, lo fanno pesare su ciò che viene mostrato alla persona che cerca dopo di voi. È uno dei pochi argomenti puramente meccanici a favore del passare il lavoro a qualcun altro: non che non sappiate rispondere bene, ma che per farlo dovreste essere svegli. Nessuno regge quel ritmo per una stagione intera avendo anche un lavoro.
La fiducia si costruisce con una ripetizione noiosa
La stessa persona che passa lo stesso giorno della settimana, che riferisce nello stesso formato, mese dopo mese. Non ha niente di affascinante ed è tutto il prodotto. Se volete una prova a basso costo per qualsiasi gestore, guardate se il resoconto del terzo mese è accurato quanto quello del primo, e se le fotografie sono scattate dalle stesse angolazioni, così da poterle davvero confrontare.
Mentre dormite
Che cosa succede davvero quando qualcosa si rompe alle tre di notte.
Non una promessa: la sequenza, scritta, così potete confrontarla con quella che vi descrive chiunque altro.
La telefonata non arriva a voi
Il numero che sta in casa, sull’annuncio e sulla porta del frigorifero è il nostro, e risponde qualcuno sull’isola all’ora in cui squilla. Un ospite in piedi in una villa al buio ha bisogno di qualcuno che stanotte riesca a far muovere un elettricista, non di qualcuno che possa mandarvi una email e aspettare la vostra mattina. Con i proprietari trattiamo in inglese e in francese, e con tutti quanti qui nella lingua che la situazione richiede.
La distanza si misura in traffico, non sulla mappa
Lavoriamo su tutta l’isola di Phuket. Quella frase compare su ogni sito di gestione qui e da sola non significa niente, quindi ecco che cosa ci costa dirla. La strada tra Layan e Kamala è un viaggio a settembre e un altro a febbraio, e la mappa non vi dice quale dei due state per fare. Thepkasattri e la bypass decidono quasi tutto quello che succede da nord a sud, e lo decidono in modo diverso alle otto del mattino e alle otto di sera. La salita di Patong alle due di notte è rapida in un modo che alle sei di sera non è mai. Perciò, prima di prendere in carico un immobile, vi diciamo chi dei nostri sta più vicino al vostro cancello, dove quella persona dorme davvero, e quanto tempo le serve realmente per raggiungervi all’ora di cui state chiedendo: il dato notturno e quello di alta stagione, non quello comodo. Chiedete lo stesso a chiunque altro, e chiedete la risposta per iscritto.
Prima viene filtrata, poi viene fatta salire
La maggior parte delle chiamate delle tre di notte non è un’emergenza. Un interruttore scattato, un router, un telecomando del cancello, un ospite che non trova il secondo comando del condizionatore. Si risolvono al telefono, o con qualcuno che fa un salto prima che l’ospite abbia finito di innervosirsi. Quello che resta dopo quel filtro è il guasto vero, ed è tutt’altra conversazione: che è poi il senso di avere un filtro.
Spendiamo fino al limite che fissate, e lì ci fermiamo
Sotto la soglia scritta nel vostro contratto facciamo uscire un tecnico e rimettiamo in funzione l’immobile, e il costo finisce sul vostro rendiconto con la fattura allegata. Sopra, ricevete un messaggio che spiega che cosa è successo, quanto costerà e che cosa consigliamo. Poi aspettiamo. Ogni tanto aspettare è la risposta sbagliata, ed è proprio per questo che vale la pena ragionare su quella soglia invece di accettare un valore di default.
Per che cosa vi sveglieremo sempre
Qualsiasi cosa in cui il vostro nome finisce su un documento, una denuncia di sinistro, la polizia, un danno strutturale, o una decisione che cambia l’immobile invece di ripararlo. Quelle sono vostre, e nessun fuso orario è una ragione perché le prenda qualcun altro. Quando il soggiorno di un ospite è stato compromesso ve lo diciamo noi, prima che compaia la recensione, non dopo che l’avete letta.
Per essere onesti
Quando un proprietario straniero non ha affatto bisogno di noi.
Preferiamo dirlo qui piuttosto che farvelo scoprire dopo aver firmato qualcosa.
Siete qui più di quanto siate via
Se passate a Phuket gran parte dell’anno e non vi pesa occuparvi della casa, quasi tutto quello che vi vendiamo ce l’avete già. Il prodotto è la presenza. Pagare qualcun altro per una cosa che sapete fornire da soli è semplicemente un costo, e un gestore che prova a dissuadervi da questa osservazione sta vendendo, non consigliando.
Sull’isola vive già qualcuno di cui vi fidate davvero
Un fratello, un compagno, un amico di lunga data con le chiavi e con la testa sulle spalle. In molti casi quella soluzione funziona bene per anni. Tende a rompersi in silenzio quando l’immobile comincia a rendere, quando un favore diventa un lavoro che nessuno aveva accettato di farsi pagare e di cui nessuna delle due parti ha voglia di parlare. Vale la pena dirlo prima che succeda, invece che dopo che l’amicizia se l’è assorbito.
L’immobile si affitta pochissimo
Se la casa è soprattutto per voi e prende una manciata di prenotazioni all’anno, una gestione completa può costare più di quanto renda. Quello che probabilmente vi serve è qualcuno che si occupi di una casa vuota: controlli, pulizie, la piscina e il giardino, e una telefonata quando qualcosa non va. È una cosa più piccola da chiedere, e il prezzo deve rifletterlo.
Avete già un gestore che vi riferisce come si deve
Rendiconti voce per voce, ricevute prodotte su richiesta, domande a cui si risponde entro un giorno, e un immobile che al terzo anno si presenta come al primo. L’elenco è tutto qui. Se avete tutte e quattro le cose, restare dove siete è la risposta giusta, e ve lo diremo invece di fabbricare un motivo per farvi spostare.
Risposte chiare
Le domande che ci fanno i proprietari stranieri.
Da straniero posso possedere una villa a Phuket in piena proprietà?
Devo essere in Thailandia per dare incarico a un gestore?
Se gestite la mia villa, l’obbligo TM30 resta mio?
Potete pagare le mie bollette mentre sono via?
Mi serve un conto in banca thailandese per affittare il mio immobile?
In quali lingue trattate con i proprietari?
Che cosa copre l’analisi di mercato, e quanto costa?
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
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