Guide · Proprietari in condominio
La regola dei 30 giorni nei condomini: il vostro edificio, la sua persona giuridica e la legge
In Thailandia affittare un appartamento in condominio per soggiorni inferiori a 30 notti è generalmente considerato un’attività ricettiva ai sensi dell’Hotel Act (la legge thailandese sugli alberghi), che richiede una licenza o un’esenzione registrata che una singola unità in condominio non ha quasi mai. Oltre alla legge, molti edifici lo vietano nel proprio regolamento, e la persona giuridica del condominio lo fa rispettare. Affittare per 30 notti o più è considerato una normale locazione. Questa guida riguarda i condomini; l’Hotel Act e le licenze in generale, ville comprese, sono trattati nella nostra pagina principale sul tema.
Leggete prima questo
Informazioni generali, non consulenza legale.
Scritto da Pattama, direttrice operativa di Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Ultimo aggiornamento: 7 novembre 2026. Pattama tratta ogni settimana, in thailandese, con persone giuridiche e uffici di amministrazione degli edifici; questa guida è ciò che diciamo ai proprietari in condominio prima che mettano un’unità in affitto. Si tratta di informazioni generali, non di una consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e la loro applicazione dipende dal vostro immobile, dal vostro edificio e dalla vostra situazione personale: prima di agire, fate confermare tutto ciò che conta da un avvocato o da un commercialista thailandese.
Due regolamenti
La legge nazionale e il regolamento del vostro edificio valgono contemporaneamente.
I proprietari ci chiedono spesso se i soggiorni brevi siano “consentiti”. Le risposte sono due, distinte, e vi serve un sì da entrambe. Il lato dell’Hotel Act, per ogni tipo di immobile, è spiegato per intero nella nostra guida per capire se Airbnb è legale a Phuket; questa pagina si concentra su ciò che è specifico di un condominio.
L’Hotel Act B.E. 2547 (2004)
Disciplina le strutture che offrono ai viaggiatori un alloggio temporaneo a pagamento. Offrire un’unità notte per notte, tramite una piattaforma o direttamente, è generalmente considerato un alloggio di questo tipo.
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Gli alberghi sono registrati e autorizzati tramite il Department of Provincial Administration (l’amministrazione provinciale).
L’esenzione per le piccole strutture
Alcuni regolamenti ministeriali esentano dalla licenza alberghiera le piccole strutture registrate presso l’ufficio di registrazione locale.
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Il tetto era di 4 camere e 20 ospiti fino al 2023; un regolamento entrato in vigore il 29 ottobre 2023 l’ha portato a 8 camere e 30 ospiti. È stata pensata per piccole strutture gestite dal proprietario e, nella pratica, è molto raramente accessibile a una singola unità in un condominio in comproprietà.
Il Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Ogni condominio registrato ha un regolamento che vincola tutti i comproprietari e una persona giuridica, guidata da un amministratore e da un comitato, che lo fa rispettare.
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Il regolamento può limitare le unità all’uso residenziale, fissare soggiorni minimi, imporre la registrazione degli ospiti o limitare le cassette portachiavi e le tessere di accesso.
Che cosa prevede l’Hotel Act
Operare senza licenza né esenzione può comportare, secondo la legge, fino a un anno di reclusione, una multa fino a ventimila baht e un’ulteriore multa giornaliera fino a diecimila baht finché la violazione continua. Questo rischio ricade sul proprietario, non sulla piattaforma.
Da dove vengono i 30 giorni
Perché quasi tutti tracciano la linea a un mese.
Un soggiorno di un mese o più con un accordo scritto somiglia a una locazione di immobile ai sensi del Civil and Commercial Code (il codice civile e commerciale thailandese), non a un soggiorno in albergo. Per questo edifici, gestori e molti avvocati si attestano su 30 notti come minimo pratico. È un’interpretazione molto diffusa, non un numero scritto come tale nell’Hotel Act: un motivo in più per farsi consigliare sul proprio caso.
Soggiorni brevi (meno di 30 notti)
Rischio ai sensi dell’Hotel Act; spesso vietati dal regolamento dell’edificio; molti cambi, pulizie e usura; la maggior parte delle lamentele dei vicini; la tariffa a notte più alta.
Affitti mensili (30 notti e oltre)
Considerati una locazione; accettati dalla maggior parte delle persone giuridiche; molti meno cambi; inquilini che si comportano da residenti; equivalente a notte più basso ma occupazione più regolare in stagione.
Che cosa vale per entrambi
Ogni ospite o inquilino straniero va comunicato all’immigrazione con il TM30, e l’affitto è reddito imponibile in Thailandia. Nessuno dei due obblighi dipende dalla durata del soggiorno.
Ha domande sulla Sua proprietà? Le rivolga direttamente ai direttori.
Nella pratica
Come nascono davvero i problemi.
I controlli sulle singole unità in condominio sono disomogenei e raramente cominciano con un ispettore. Di solito cominciano dentro l’edificio.
Un comproprietario si lamenta
Rumore, sconosciuti in ascensore, la piscina piena il sabato. La persona giuridica deve allora applicare il proprio regolamento, e lo farà.
L’edificio agisce per primo
Misure tipiche: rifiutare tessere di accesso aggiuntive, imporre la registrazione degli ospiti con il passaporto alla reception, vietare le cassette portachiavi o segnalare le unità alle autorità. Un’unità può diventare inaffittabile da un giorno all’altro.
Le autorità seguono le segnalazioni
Negli ultimi anni a Phuket e a Bangkok ci sono state campagne contro gli affitti brevi senza licenza nei condomini, di solito innescate da segnalazioni. Essere tollerati finora non significa essere protetti.
La legge può cambiare
Nel settembre 2026 è stato presentato per l’approvazione di principio un progetto di Accommodation Establishments Act, destinato a sostituire l’Hotel Act. Finché una nuova legge non sarà pubblicata nella Royal Gazette (la gazzetta ufficiale thailandese), restano in vigore l’Hotel Act e i suoi regolamenti.
Le vie legali
Che cosa fanno invece i proprietari in condominio.
Affittare da 30 notti
La posizione più pulita. Da novembre ad aprile Phuket ha un vero mercato dei soggiorni lunghi: pensionati, lavoratori da remoto, famiglie in fuga dall’inverno del nord.
Comprare in un edificio con licenza
Alcuni complessi sono stati costruiti e autorizzati per operare come alberghi o residence con servizi, con un operatore che gestisce le unità. Verificate la licenza stessa, non la brochure.
Usare il programma dell’edificio
Dove un operatore con licenza gestisce gli affitti nel vostro edificio, inserire la vostra unità nel suo programma può essere l’unico modo legale per affittarla a breve termine. Chiedete prima un esempio di rendiconto per i proprietari.
Tenerlo per sé
Alcuni proprietari decidono che l’appartamento vale di più per loro come casa per le vacanze, curata mentre sono via, che come affitto con un rischio annesso.
Prima di pubblicare l’annuncio
Quattro verifiche prima che un appartamento si avvicini a una piattaforma di prenotazione.
- 1
Ottenere il regolamento per iscritto
Chiedete all’ufficio dell’edificio il regolamento registrato in vigore e i verbali delle ultime due assemblee generali. Le regole cambiano con un voto.
- 2
Chiedere delle licenze
L’edificio, o un operatore al suo interno, ha una licenza alberghiera o un’esenzione registrata che copre la vostra unità? Chiedete il documento.
- 3
Decidere il soggiorno minimo
Trenta notti, a meno che la legge e l’edificio consentano chiaramente soggiorni più brevi. Impostatelo su ogni canale, non solo su uno.
- 4
Predisporre TM30 e tasse
Registrate l’unità per la comunicazione TM30 e ottenete un codice fiscale thailandese per i redditi da affitto prima del primo ospite.
Risposte chiare
Che cosa ci chiedono i proprietari in condominio sulla regola dei 30 giorni.
È illegale affittare il mio appartamento a Phuket su Airbnb?
L’esenzione per 8 camere e 30 ospiti vale per la mia unità in condominio?
Il limite non era di 4 camere e 20 ospiti?
L’amministratore del mio edificio dice che i soggiorni brevi vanno bene. Sono coperto?
La persona giuridica può multarmi o bloccare i miei ospiti?
Gestite il mio appartamento con affitti mensili?
La sua domanda non c’è?
La ponga direttamente ai direttori. Risposta entro un giorno lavorativo.
Fonti
Dove verificare le regole da soli.
Hotel Act B.E. 2547 e Condominium Act B.E. 2522 (testi pubblicati dall’Office of the Council of State); Ministerial Regulation prescribing the types of hotels and criteria for hotel business operation No. 2, B.E. 2566 (regolamento ministeriale sui tipi di albergo e sui criteri per l’attività alberghiera, Royal Gazette, 2023); registrazione degli alberghi tramite il Department of Provincial Administration; registrazione dei condomini tramite il Land Department (il dipartimento fondiario thailandese).
- Department of Provincial Administration, amministrazione provinciale (dopa.go.th)
- Office of the Council of State, testi delle leggi thailandesi (krisdika.go.th)
- Royal Gazette, gazzetta ufficiale thailandese (ratchakitcha.soc.go.th)
- Land Department, dipartimento fondiario (dol.go.th)
- Tutte le nostre guide per i proprietari
Pattama SamuktumOperational Director · Phuket Property Manager
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
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