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Regole e licenze

Le regole sugli affitti brevi a Phuket: la questione dei 30 giorni

È la domanda che angoscia di più i proprietari e quella a cui più di rado ricevono una risposta netta. Ecco cosa dicono le regole, cosa significano nella pratica e dove sta l’incertezza vera.

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Leggete prima questo

Non siamo avvocati, e questa non è una consulenza legale.

Quello che segue è il modo in cui le regole vengono intese e applicate nella pratica dai gestori che lavorano a Phuket. Prima di impegnarvi in una strategia di locazione, fatevi consigliare da un avvocato thailandese sul vostro immobile e sulla struttura con cui lo detenete. Vi indicheremo volentieri studi che abbiamo visto lavorare bene, senza alcun accordo tra noi e loro.

La regola in sé

Perché si torna sempre ai trenta giorni.

La Thailandia disciplina le attività ricettive attraverso la legge sugli alberghi, l’Hotel Act. Affittare un immobile per soggiorni brevi viene considerato esercizio di un’attività ricettiva, ed è per questo che la questione della licenza si pone.

  • Che cosa disciplina l’Hotel Act

    Regola i locali che offrono alloggio a pagamento a viaggiatori per periodi brevi. Gestirne uno senza la licenza o l’esenzione appropriata è un illecito, e a Phuket i controlli si sono fatti nettamente più serrati negli ultimi anni.

  • Da dove arrivano i trenta giorni

    Affittare su base mensile viene in genere trattato come una locazione e non come un’attività ricettiva. È il motivo per cui tanti proprietari e tanti edifici si assestano su un minimo di trenta notti: resta del tutto fuori dalla questione della licenza.

  • Perché quasi nessuna villa ha una licenza

    Una licenza alberghiera porta con sé requisiti edilizi, di sicurezza e urbanistici che una villa privata non è mai stata progettata per soddisfare. Alcuni complessi sono stati costruiti per ottenerla; la maggior parte delle ville singole no.

  • Il vostro edificio può essere più severo della legge

    L’amministrazione di un condominio o il comitato di un comprensorio possono vietare i soggiorni brevi a prescindere da quanto consente la legge nazionale. Questo si decide nel regolamento del vostro edificio, non a Bangkok, e nel tempo cambia.

Nella pratica

Cosa fanno davvero i proprietari.

Tre strade, con quello che ciascuna vi costa davvero.

  • Affittare per soggiorni di trenta notti e oltre

    La posizione più netta. Meno prenotazioni, tariffa per notte più bassa, molti meno costi di cambio e nessuna esposizione sul fronte della licenza. Nella pratica si adatta a Phuket meglio di quanto la gente si aspetti, perché l’isola ha un mercato vero di soggiorni lunghi da novembre ad aprile.

  • Cercare un’esenzione o una licenza dove l’immobile può ottenerla

    Alcuni immobili di piccole dimensioni possono percorrere una via di esenzione, e alcuni complessi hanno già una licenza che copre le unità al loro interno. Vale la pena verificarlo prima di dare per scontato che il vostro immobile non abbia i requisiti: se li ha, le vostre opzioni cambiano del tutto.

  • Affittare per soggiorni brevi e accettare l’esposizione

    È una pratica molto diffusa, e non fingeremo il contrario. Ma è una decisione che comporta un rischio, e quel rischio lo porta il proprietario: non il gestore, non la piattaforma. Chiunque vi dica che non c’è alcun rischio non è onesto con voi.

L’altro adempimento

Il TM30 e la comunicazione degli ospiti.

È cosa distinta dall’Hotel Act, e spesso lo si dimentica finché non crea un problema.

  • Che cos’è il TM30

    L’immigrazione thailandese impone a chi dà alloggio a una persona straniera di comunicarne la presenza. Riguarda i proprietari e i gestori dell’immobile, non l’ospite.

  • Di chi è l’obbligo

    L’obbligo sta in capo al capofamiglia, al proprietario o a chi ha la disponibilità dell’immobile. Se affittate a ospiti stranieri, è un obbligo vostro, a meno che non ci sia qualcuno che lo assolve per voi.

  • Perché conta al di là della sanzione

    I buchi nelle comunicazioni riemergono più tardi, al rinnovo di un visto o in una compravendita, e sono momenti ben più scomodi per scoprirli di quello in cui si sono creati.

Risposte chiare

Quello che i proprietari ci chiedono su questo.

Airbnb è illegale a Phuket?
La piattaforma non è illegale. Quello che solleva la questione è offrire un immobile per soggiorni sotto le trenta notti senza una licenza o un’esenzione appropriata, e riguarda l’alloggio, non la piattaforma su cui lo pubblicate. La stessa domanda vale per Booking.com, per Agoda o per una prenotazione presa direttamente.
Il mio edificio dice che i soggiorni brevi vanno bene. Basta questo?
Significa che il vostro edificio non sarà la fonte del problema, il che toglie di mezzo uno strato. Non cambia la legge nazionale. Se i soggiorni brevi contano per voi, su questo conviene chiedere il parere di un avvocato sul vostro edificio specifico, più che accontentarsi della rassicurazione di un gestore.
Pubblicherete la mia villa per soggiorni brevi?
Vi diremo chiaramente in quale situazione si trova il vostro immobile prima di pubblicarlo, e preferiamo rinunciare all’incarico piuttosto che mettervi in una situazione in cui non state tranquilli. Dove la posizione non è chiara, lo diciamo. Se decidete di procedere, lo fate sapendo che cosa state decidendo.
La strada dei trenta giorni funziona davvero, dal punto di vista economico?
Più spesso di quanto i proprietari si aspettino. Una tariffa mensile è più bassa per notte, ma l’immobile resta occupato in continuità per tutta l’alta stagione, quasi senza costi di cambio, senza pulizie tra un ospite e l’altro e con molta meno usura. Per molte ville i due risultati netti sono più vicini di quanto lascino pensare le tariffe dichiarate. Prima che scegliate, simuliamo entrambi gli scenari sul vostro immobile.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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