Guides · Propriétaires de condo
La règle des 30 jours en condo : votre immeuble, sa personne morale et la loi
En Thaïlande, louer un condo pour des séjours de moins de 30 nuits est en général considéré comme une activité d’hébergement au sens de la loi hôtelière (Hotel Act), qui exige une licence ou une exemption enregistrée qu’un logement isolé en copropriété ne possède presque jamais. À la loi s’ajoute le règlement de l’immeuble : beaucoup l’interdisent, et la personne morale de la copropriété (juristic person) le fait appliquer. Une location de 30 nuits ou plus est traitée comme un bail ordinaire. Ce guide porte sur les condominiums ; la loi hôtelière et les licences en général, villas comprises, sont traitées dans notre page pilier.
À lire d’abord
Des informations générales, pas un conseil juridique.
Rédigé par Pattama, directrice des opérations de Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Dernière mise à jour : 7 novembre 2026. Pattama traite chaque semaine, en thaï, avec les personnes morales et les bureaux de gestion des immeubles ; ce guide reprend ce que nous disons aux propriétaires de condo avant qu’ils ne mettent un logement en location. Il s’agit d’informations générales, pas d’un conseil juridique ou fiscal. Les règles changent et leur application dépend de votre bien, de votre résidence et de votre situation personnelle : faites confirmer tout point important par un avocat ou un comptable thaïlandais avant d’agir.
Deux règlements
La loi nationale et le règlement de votre immeuble s’appliquent en même temps.
Les propriétaires nous demandent souvent si les courts séjours sont « autorisés ». Il y a deux réponses distinctes, et il vous faut un oui des deux côtés. Le volet loi hôtelière, valable pour tous les types de biens, est détaillé dans notre guide « Airbnb est-il légal à Phuket ? » ; cette page se concentre sur ce qui est propre à une copropriété.
La loi hôtelière B.E. 2547 (2004)
Elle encadre les établissements qui offrent à des voyageurs un hébergement temporaire et payant. Proposer un logement à la nuit, par une plateforme ou en direct, est en général assimilé à ce type d’hébergement.
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Les hôtels sont enregistrés et autorisés par le Department of Provincial Administration (l’administration provinciale).
L’exemption des petits établissements
Des règlements ministériels dispensent de licence hôtelière les petits hébergements enregistrés auprès du registre local.
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Le plafond était de 4 chambres et 20 personnes jusqu’en 2023 ; un règlement entré en vigueur le 29 octobre 2023 l’a porté à 8 chambres et 30 personnes. Il a été pensé pour de petits établissements tenus par leur propriétaire et, en pratique, il est très rarement accessible à un logement isolé dans un immeuble en copropriété.
Le Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Chaque condominium enregistré a un règlement qui s’impose à tous les copropriétaires, et une personne morale, dirigée par un gérant et un comité, qui le fait respecter.
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Ce règlement peut réserver les logements à l’habitation, fixer une durée minimale de séjour, imposer l’enregistrement des occupants ou restreindre les boîtes à clés et les cartes d’accès.
Ce que prévoit la loi hôtelière
Exploiter sans licence ni exemption expose, selon la loi, à une peine pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement, à une amende pouvant atteindre vingt mille bahts, et à une amende supplémentaire pouvant atteindre dix mille bahts par jour tant que l’infraction se poursuit. C’est le propriétaire qui porte ce risque, pas la plateforme.
D’où viennent les 30 jours
Pourquoi un mois est la limite que presque tout le monde retient.
Un séjour d’un mois ou plus, encadré par un contrat écrit, ressemble à un bail au sens du Code civil et commercial thaïlandais, pas à un séjour hôtelier. C’est pourquoi les immeubles, les gestionnaires et de nombreux avocats retiennent 30 nuits comme minimum pratique. Il s’agit d’une interprétation largement partagée, pas d’un chiffre écrit tel quel dans la loi hôtelière : une raison de plus de prendre conseil pour votre propre cas.
Courts séjours (moins de 30 nuits)
Exposition à la loi hôtelière ; souvent interdits par le règlement de l’immeuble ; rotation, ménage et usure importants ; la plupart des plaintes de voisins ; le tarif à la nuit le plus élevé.
Locations au mois (30 nuits et plus)
Traitées comme un bail ; acceptées par la plupart des personnes morales de copropriété ; beaucoup moins de rotations ; des locataires qui se comportent en résidents ; un équivalent à la nuit plus bas, mais une occupation plus régulière en saison.
Ce qui vaut dans les deux cas
Chaque voyageur ou locataire étranger doit être déclaré à l’immigration au titre du TM30, et les loyers sont des revenus imposables en Thaïlande. Aucune de ces obligations ne dépend de la durée du séjour.
Une question sur votre bien ? Posez-la directement aux dirigeants.
En pratique
Comment les problèmes commencent vraiment.
Les contrôles visant des logements isolés en copropriété sont inégaux, et ils commencent rarement par un inspecteur. Le plus souvent, ils commencent à l’intérieur de l’immeuble.
Un copropriétaire se plaint
Du bruit, des inconnus dans l’ascenseur, la piscine pleine un samedi. La personne morale doit alors faire appliquer son propre règlement, et elle le fera.
L’immeuble agit le premier
Mesures habituelles : refus de cartes d’accès supplémentaires, enregistrement obligatoire des occupants avec leur passeport à la réception, interdiction des boîtes à clés, ou signalement des logements aux autorités. Un logement peut devenir impossible à louer du jour au lendemain.
Les autorités suivent les plaintes
Des campagnes contre les locations courtes sans licence en copropriété ont eu lieu à Phuket et à Bangkok ces dernières années, déclenchées en général par des plaintes. Avoir été toléré jusqu’ici ne veut pas dire être protégé.
La loi peut changer
En septembre 2026, un projet de loi sur les établissements d’hébergement (Accommodation Establishments Act), destiné à remplacer la loi hôtelière, a été soumis pour une approbation de principe.
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Tant qu’une nouvelle loi n’est pas publiée à la Royal Gazette (le journal officiel), la loi hôtelière et ses règlements continuent de s’appliquer.
Les voies légales
Ce que font les propriétaires de condo à la place.
Louer à partir de 30 nuits
La position la plus nette. De novembre à avril, Phuket a un vrai marché de longs séjours : retraités, télétravailleurs, familles qui fuient l’hiver du Nord.
Acheter dans un immeuble sous licence
Certains programmes ont été construits et autorisés pour fonctionner comme hôtels ou résidences de services, avec un exploitant qui gère les logements. Vérifiez la licence elle-même, pas la brochure.
Passer par le programme de l’immeuble
Quand un exploitant sous licence gère les locations dans votre immeuble, confier votre logement à son programme peut être la seule façon légale de le louer en courte durée. Demandez d’abord un exemple de relevé propriétaire.
Le garder pour vous
Certains propriétaires décident que le logement vaut davantage pour eux comme résidence de vacances, entretenue pendant leur absence, que comme location assortie d’un risque.
Avant de publier une annonce
Quatre vérifications avant qu’un condo n’approche d’une plateforme de réservation.
- 1
Obtenir le règlement par écrit
Demandez au bureau de l’immeuble le règlement enregistré en vigueur et les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales. Les règles changent par vote.
- 2
Poser la question des licences
L’immeuble, ou un exploitant qui y est installé, détient-il une licence hôtelière ou une exemption enregistrée qui couvre votre logement ? Demandez le document.
- 3
Fixer votre durée minimale
Trente nuits, sauf si la loi et l’immeuble autorisent clairement moins. Réglez-la sur tous les canaux, pas sur un seul.
- 4
Mettre en place le TM30 et l’impôt
Enregistrez le logement pour les déclarations TM30 et obtenez un numéro d’identification fiscale thaïlandais pour les revenus locatifs avant le premier voyageur.
Réponses directes
Ce que les propriétaires de condo nous demandent sur la règle des 30 jours.
Est-il illégal de louer mon condo sur Airbnb à Phuket ?
L’exemption de 8 chambres et 30 personnes s’applique-t-elle à mon condo ?
La limite n’était-elle pas de 4 chambres et 20 personnes ?
Le gérant de mon immeuble dit que les courts séjours ne posent pas de problème. Suis-je couvert ?
La personne morale peut-elle me mettre à l’amende ou bloquer mes voyageurs ?
Gérez-vous mon condo en location au mois ?
Votre question n’y est pas ?
Posez-la directement aux dirigeants. Réponse sous un jour ouvré.
Sources
Où vérifier les règles vous-même.
Hotel Act B.E. 2547 et Condominium Act B.E. 2522 (textes publiés par l’Office of the Council of State) ; Ministerial Regulation prescribing the types of hotels and criteria for hotel business operation No. 2, B.E. 2566 (Royal Gazette, 2023), le règlement ministériel sur les catégories d’hôtels ; enregistrement des hôtels auprès du Department of Provincial Administration ; enregistrement des copropriétés auprès du Land Department (l’administration foncière).
Pattama SamuktumOperational Director · Phuket Property Manager
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