Guías · Propietarios de condominios
La norma de los 30 días en un condominio: su edificio, su persona jurídica y la ley
En Tailandia, alquilar un condominio para estancias de menos de 30 noches se considera, por lo general, una actividad de alojamiento sujeta a la Ley de Hoteles (Hotel Act), que exige una licencia o una exención registrada que una unidad aislada en un condominio casi nunca tiene. A la ley se suma el reglamento del edificio: muchos lo prohíben, y la persona jurídica del condominio (juristic person) lo hace cumplir. Un alquiler de 30 noches o más se trata como un arrendamiento ordinario. Esta guía trata de los condominios; la Ley de Hoteles y las licencias en general, villas incluidas, se explican en nuestra página principal sobre el tema.
Lea esto primero
Información general, no asesoramiento jurídico.
Escrito por Pattama, directora de operaciones de Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Última actualización: 7 de noviembre de 2026. Pattama trata cada semana, en tailandés, con personas jurídicas y oficinas de administración de edificios; esta guía recoge lo que explicamos a los propietarios de condominios antes de que pongan una unidad en alquiler. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y su aplicación depende de su propiedad, de su edificio y de su situación personal: antes de actuar, confirme todo lo que sea importante con un abogado o un contable tailandés.
Dos reglamentos
La ley nacional y el reglamento de su edificio se aplican a la vez.
Los propietarios nos preguntan a menudo si las estancias cortas están «permitidas». Hay dos respuestas distintas, y necesita un sí en ambas. La parte de la Ley de Hoteles, válida para todo tipo de inmuebles, se explica en detalle en nuestra guía «¿Es legal Airbnb en Phuket?»; esta página se centra en lo que es propio de un condominio.
La Ley de Hoteles B.E. 2547 (2004)
Regula los establecimientos que ofrecen a viajeros un alojamiento temporal y de pago. Ofrecer una unidad por noches, a través de cualquier plataforma o directamente, se considera por lo general ese tipo de alojamiento.
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Los hoteles se registran y obtienen su licencia a través del Departamento de Administración Provincial (Department of Provincial Administration).
La exención para establecimientos pequeños
Unos reglamentos ministeriales eximen de la licencia hotelera a los alojamientos pequeños registrados ante el registro local.
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El límite era de 4 habitaciones y 20 huéspedes hasta 2023; un reglamento que entró en vigor el 29 de octubre de 2023 lo elevó a 8 habitaciones y 30 huéspedes. Se pensó para pequeños establecimientos gestionados por su propietario y, en la práctica, una unidad aislada en un edificio en régimen de copropiedad muy rara vez puede acogerse a él.
La Ley de Condominios B.E. 2522 (1979)
Todo condominio registrado tiene un reglamento que obliga a todos los copropietarios, y una persona jurídica, dirigida por un administrador y un comité, que lo hace cumplir.
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El reglamento puede limitar las unidades al uso residencial, fijar estancias mínimas, exigir el registro de los huéspedes o restringir las cajas de llaves y las tarjetas de acceso.
Lo que prevé la Ley de Hoteles
Explotar un alojamiento sin licencia ni exención puede acarrear, según la ley, hasta un año de prisión, una multa de hasta veinte mil bahts y una multa adicional de hasta diez mil bahts por cada día que continúe la infracción. Ese riesgo lo asume el propietario, no la plataforma.
De dónde salen los 30 días
Por qué un mes es el límite que casi todo el mundo utiliza.
Una estancia de un mes o más con un contrato escrito se parece a un arrendamiento según el Código Civil y Mercantil tailandés, no a una estancia hotelera. Por eso los edificios, los gestores y muchos abogados toman las 30 noches como mínimo práctico. Es una interpretación muy extendida, no una cifra escrita como tal en la Ley de Hoteles, lo que es un motivo más para pedir asesoramiento sobre su caso concreto.
Estancias cortas (menos de 30 noches)
Exposición a la Ley de Hoteles; a menudo prohibidas por el reglamento del edificio; mucha rotación, limpieza y desgaste; la mayoría de las quejas de los vecinos; la tarifa por noche más alta.
Alquileres mensuales (30 noches o más)
Se tratan como un arrendamiento; los acepta la mayoría de las personas jurídicas; muchos menos cambios de huésped; inquilinos que se comportan como residentes; un equivalente por noche más bajo, pero una ocupación más estable en temporada.
Lo que vale en ambos casos
Todo huésped o inquilino extranjero debe declararse a inmigración mediante el TM30, y el alquiler es una renta sujeta a impuestos en Tailandia. Ninguna de las dos obligaciones depende de la duración de la estancia.
¿Dudas sobre su propiedad? Consúltelas directamente con los directores.
En la práctica
Cómo empiezan de verdad los problemas.
Las actuaciones contra unidades aisladas en condominios son desiguales, y rara vez empiezan con un inspector. Lo habitual es que empiecen dentro del propio edificio.
Un copropietario se queja
Ruido, desconocidos en el ascensor, la piscina llena un sábado. La persona jurídica tiene entonces que aplicar su propio reglamento, y lo hará.
El edificio actúa primero
Medidas habituales: negarse a dar tarjetas de acceso adicionales, exigir el registro de los huéspedes con pasaporte en recepción, prohibir las cajas de llaves o denunciar las unidades ante las autoridades. Una unidad puede quedarse sin poder alquilarse de un día para otro.
Las autoridades siguen a las quejas
En los últimos años ha habido campañas contra los alquileres cortos sin licencia en condominios de Phuket y Bangkok, desencadenadas por lo general por quejas. Que se haya tolerado hasta ahora no significa estar protegido.
La ley puede cambiar
En septiembre de 2026 se presentó, para su aprobación de principio, un proyecto de Ley de Establecimientos de Alojamiento (Accommodation Establishments Act) destinado a sustituir a la Ley de Hoteles.
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Hasta que una nueva ley se publique en la Royal Gazette (el boletín oficial), siguen vigentes la Ley de Hoteles y sus reglamentos.
Vías legales
Lo que hacen en su lugar los propietarios de condominios.
Alquilar a partir de 30 noches
La posición más limpia. De noviembre a abril Phuket tiene un verdadero mercado de estancias largas: jubilados, teletrabajadores, familias que huyen del invierno del norte.
Comprar en un edificio con licencia
Algunas promociones se construyeron y obtuvieron licencia para funcionar como hoteles o apartamentos con servicios, con un operador que gestiona las unidades. Compruebe la licencia en sí, no el folleto.
Usar el programa del propio edificio
Cuando un operador con licencia gestiona los alquileres de su edificio, incluir su unidad en ese programa puede ser la única forma legal de alquilarla para estancias cortas. Pida antes un ejemplo de liquidación al propietario.
Reservarla para usted
Algunos propietarios deciden que la unidad vale más para ellos como casa de vacaciones, cuidada mientras están fuera, que como alquiler con un riesgo añadido.
Antes de publicar el anuncio
Cuatro comprobaciones antes de que un condominio se acerque a una plataforma de reservas.
- 1
Obtenga el reglamento por escrito
Pida a la oficina del edificio el reglamento registrado vigente y las actas de las dos últimas juntas generales. Las normas cambian por votación.
- 2
Pregunte por las licencias
¿Tiene el edificio, o un operador instalado en él, una licencia hotelera o una exención registrada que cubra su unidad? Pida el documento.
- 3
Decida su estancia mínima
Treinta noches, salvo que la ley y el edificio permitan claramente menos. Configúrela en todos los canales, no solo en uno.
- 4
Prepare el TM30 y los impuestos
Registre la unidad para las declaraciones TM30 y obtenga un número de identificación fiscal tailandés para las rentas del alquiler antes del primer huésped.
Respuestas claras
Lo que nos preguntan los propietarios de condominios sobre la norma de los 30 días.
¿Es ilegal alquilar mi condominio por Airbnb en Phuket?
¿Se aplica a mi condominio la exención de 8 habitaciones y 30 huéspedes?
¿El límite no era de 4 habitaciones y 20 huéspedes?
El administrador de mi edificio dice que las estancias cortas no son un problema. ¿Estoy cubierto?
¿Puede la persona jurídica multarme o bloquear a mis huéspedes?
¿Gestionan ustedes mi condominio con alquileres mensuales?
¿No encuentra su pregunta?
Hágala directamente a los directores. Respuesta en un día hábil.
Fuentes
Dónde comprobar las normas usted mismo.
Ley de Hoteles B.E. 2547 y Ley de Condominios B.E. 2522 (textos publicados por la Oficina del Consejo de Estado); Ministerial Regulation prescribing the types of hotels and criteria for hotel business operation No. 2, B.E. 2566 (Royal Gazette, 2023), el reglamento ministerial sobre los tipos de hoteles; registro de hoteles a través del Departamento de Administración Provincial; registro de condominios a través del Departamento de Tierras (Land Department).
Pattama SamuktumOperational Director · Phuket Property Manager
Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.
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