Ratgeber · Condo-Eigentümer
Die 30-Tage-Regel für Condos: Ihr Gebäude, seine juristische Person und das Gesetz
In Thailand gilt die Vermietung eines Condos für Aufenthalte unter 30 Nächten in der Regel als Betrieb einer Unterkunft im Sinne des Hotel Act (thailändisches Hotelgesetz). Dafür braucht es eine Lizenz oder eine registrierte Befreiung, die eine einzelne Condo-Wohnung fast nie hat. Zusätzlich zum Gesetz verbieten viele Gebäude es in ihrer eigenen Hausordnung, und die juristische Person setzt diese durch. Eine Vermietung ab 30 Nächten gilt als gewöhnlicher Mietvertrag. Dieser Ratgeber behandelt Condominiums; das Hotelgesetz und die Lizenzen im Allgemeinen, Villen eingeschlossen, behandelt unsere Hauptseite zum Thema.
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Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Geschrieben von Pattama, Betriebsleiterin von Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Zuletzt aktualisiert am 7. November 2026. Pattama hat jede Woche auf Thai mit juristischen Personen und Gebäudeverwaltungen zu tun; dieser Ratgeber ist das, was wir Condo-Eigentümern sagen, bevor sie eine Wohnung inserieren. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich, und wie sie angewendet werden, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrem Gebäude und Ihrer persönlichen Situation ab: Lassen Sie alles, worauf es ankommt, von einem thailändischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie danach handeln.
Zwei Regelwerke
Landesrecht und die Hausordnung Ihres Gebäudes gelten gleichzeitig.
Eigentümer fragen oft, ob kurze Aufenthalte „erlaubt“ sind. Darauf gibt es zwei getrennte Antworten, und Sie brauchen von beiden ein Ja. Die Seite des Hotelgesetzes, für jede Art von Immobilie, erklärt unser Ratgeber zur Frage, ob Airbnb auf Phuket legal ist, ausführlich; diese Seite konzentriert sich auf das, was für ein Condominium gilt.
Der Hotel Act B.E. 2547 (2004)
Er regelt Einrichtungen, die Reisenden gegen Bezahlung eine vorübergehende Unterkunft bieten. Eine Wohnung Nacht für Nacht anzubieten, über eine Plattform oder direkt, gilt in der Regel als eine solche Unterkunft.
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Hotels werden über das Department of Provincial Administration (Provinzverwaltung) registriert und lizenziert.
Die Befreiung für kleine Unterkünfte
Ministerialverordnungen befreien kleine Unterkünfte von der Hotellizenz, wenn sie beim örtlichen Registrar eingetragen sind. Die Obergrenze lag bis 2023 bei 4 Zimmern und 20 Gästen; eine am 29.
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Oktober 2023 in Kraft getretene Verordnung hat sie auf 8 Zimmer und 30 Gäste angehoben. Sie wurde für kleine, vom Eigentümer geführte Unterkünfte geschrieben und steht einer einzelnen Wohnung in einem Condominium mit vielen Miteigentümern in der Praxis nur sehr selten offen.
Der Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Jedes eingetragene Condominium hat eine Hausordnung, die alle Miteigentümer bindet, und eine juristische Person, geführt von einem Manager und einem Ausschuss, die sie durchsetzt.
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Die Hausordnung kann Wohnungen auf Wohnnutzung beschränken, Mindestaufenthalte festlegen, die Registrierung von Gästen verlangen oder Schlüsselboxen und Zugangskarten einschränken.
Was der Hotel Act vorsieht
Wer ohne Lizenz oder Befreiung betreibt, riskiert nach dem Gesetz bis zu ein Jahr Haft, eine Geldstrafe von bis zu zwanzigtausend Baht und, solange der Verstoß andauert, eine zusätzliche Tagesstrafe von bis zu zehntausend Baht. Dieses Risiko trägt der Eigentümer, nicht die Plattform.
Woher die 30 Tage kommen
Warum fast alle die Grenze bei einem Monat ziehen.
Ein Aufenthalt von einem Monat oder länger mit schriftlicher Vereinbarung sieht nach einem Mietvertrag über eine Immobilie im Sinne des Civil and Commercial Code (thailändisches Zivil- und Handelsgesetzbuch) aus, nicht nach einem Hotelaufenthalt. Deshalb einigen sich Gebäude, Verwalter und viele Anwälte auf 30 Nächte als praktisches Minimum. Es ist eine weit verbreitete Auslegung und keine Zahl, die so im Hotel Act steht, und damit ein Grund mehr, sich für Ihren eigenen Fall beraten zu lassen.
Kurze Aufenthalte (unter 30 Nächten)
Risiko nach dem Hotelgesetz; von der Hausordnung häufig verboten; viele Wechsel, viel Reinigung und Abnutzung; die meisten Beschwerden von Nachbarn; höchster Preis pro Nacht.
Monatsvermietung (ab 30 Nächten)
Gilt als Mietvertrag; von den meisten juristischen Personen akzeptiert; weit weniger Wechsel; Mieter, die sich wie Bewohner verhalten; niedrigerer Gegenwert pro Nacht, aber in der Saison eine stetigere Belegung.
Was für beide gilt
Jeder ausländische Gast oder Mieter muss nach TM30 bei der Einwanderungsbehörde gemeldet werden, und die Miete ist in Thailand steuerpflichtiges Einkommen. Keine dieser Pflichten hängt von der Aufenthaltsdauer ab.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Stellen Sie sie direkt den Geschäftsführern.
In der Praxis
Wie Probleme tatsächlich beginnen.
Gegen einzelne Condo-Wohnungen wird ungleichmäßig vorgegangen, und es beginnt selten mit einem Kontrolleur. Meist beginnt es im Gebäude selbst.
Ein Miteigentümer beschwert sich
Lärm, Fremde im Aufzug, der Pool am Samstag voll. Die juristische Person muss dann nach ihrer eigenen Hausordnung handeln, und sie wird es tun.
Das Gebäude handelt zuerst
Typische Maßnahmen: keine zusätzlichen Zugangskarten mehr, Registrierung der Gäste mit Reisepass an der Rezeption, Verbot von Schlüsselboxen oder Meldung von Wohnungen an die Behörden. Eine Wohnung kann über Nacht unvermietbar werden.
Die Behörden folgen Beschwerden
Auf Phuket und in Bangkok gab es in den letzten Jahren Kampagnen gegen nicht lizenzierte Kurzzeitvermietungen in Condominiums, meist ausgelöst durch Beschwerden. Bisher geduldet zu werden, heißt nicht, geschützt zu sein.
Das Gesetz kann sich ändern
Im September 2026 wurde der Entwurf eines Accommodation Establishments Act, der den Hotel Act ersetzen soll, zur grundsätzlichen Genehmigung vorgelegt. Bis ein neues Gesetz in der Royal Gazette (thailändisches Amtsblatt) veröffentlicht ist, gelten der Hotel Act und seine Verordnungen weiter.
Legale Wege
Was Condo-Eigentümer stattdessen tun.
Ab 30 Nächten vermieten
Die sauberste Position. Von November bis April hat Phuket einen echten Markt für lange Aufenthalte: Ruheständler, ortsunabhängig Arbeitende, Familien, die dem Winter im Norden entfliehen.
In ein lizenziertes Gebäude kaufen
Manche Anlagen wurden als Hotels oder Serviced Apartments gebaut und lizenziert, mit einem Betreiber, der die Wohnungen führt. Prüfen Sie die Lizenz selbst, nicht die Broschüre.
Das Programm des Gebäudes nutzen
Wo ein lizenzierter Betreiber in Ihrem Gebäude die Vermietung führt, kann die Aufnahme Ihrer Wohnung in sein Programm der einzige rechtmäßige Weg zur Kurzzeitvermietung sein. Lassen Sie sich vorher eine Musterabrechnung für Eigentümer zeigen.
Für sich selbst behalten
Manche Eigentümer entscheiden, dass ihnen die Wohnung als Ferienwohnung, die während ihrer Abwesenheit betreut wird, mehr wert ist als eine Vermietung mit Risiko.
Vor dem Inserieren
Vier Prüfungen, bevor ein Condo auch nur in die Nähe einer Buchungsplattform kommt.
- 1
Die Hausordnung schriftlich anfordern
Verlangen Sie von der Gebäudeverwaltung die aktuell eingetragene Hausordnung und die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen. Regeln ändern sich per Abstimmung.
- 2
Nach Lizenzen fragen
Hat das Gebäude oder ein Betreiber darin eine Hotellizenz oder eine registrierte Befreiung, die Ihre Wohnung abdeckt? Lassen Sie sich das Dokument zeigen.
- 3
Den Mindestaufenthalt festlegen
Dreißig Nächte, es sei denn, Gesetz und Gebäude erlauben eindeutig kürzere Aufenthalte. Stellen Sie ihn auf jedem Kanal ein, nicht nur auf einem.
- 4
TM30 und Steuern einrichten
Melden Sie die Wohnung für die TM30-Meldung an und beschaffen Sie vor dem ersten Gast eine thailändische Steuernummer für die Mieteinnahmen.
Klare Antworten
Was Condo-Eigentümer uns zur 30-Tage-Regel fragen.
Ist es illegal, mein Condo auf Phuket über Airbnb zu vermieten?
Gilt die Befreiung für 8 Zimmer und 30 Gäste für meine Condo-Wohnung?
Lag die Grenze nicht bei 4 Zimmern und 20 Gästen?
Der Manager meines Gebäudes sagt, kurze Aufenthalte seien in Ordnung. Bin ich damit abgesichert?
Kann die juristische Person mir Strafen auferlegen oder meine Gäste abweisen?
Verwalten Sie mein Condo bei Monatsvermietung?
Ihre Frage ist nicht dabei?
Stellen Sie sie direkt den Geschäftsführern. Antwort innerhalb eines Werktags.
Quellen
Wo Sie die Regeln selbst nachprüfen können.
Hotel Act B.E. 2547 und Condominium Act B.E. 2522 (Texte veröffentlicht vom Office of the Council of State); Ministerial Regulation prescribing the types of hotels and criteria for hotel business operation No. 2, B.E. 2566 (Ministerialverordnung über Hotelarten und Kriterien für den Hotelbetrieb, Royal Gazette, 2023); Registrierung von Hotels über das Department of Provincial Administration; Registrierung von Condominiums über das Land Department (Grundbuchamt).
Pattama SamuktumOperational Director · Phuket Property Manager
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