Guide · Fisco
Tasse sui redditi da affitto in Thailandia per i proprietari stranieri
L’affitto di un immobile in Thailandia è tassabile in Thailandia, che il proprietario ci viva o no. I proprietari stranieri lo indicano nella dichiarazione annuale dei redditi delle persone fisiche, di solito possono dedurre a forfait il 30 per cento dell’affitto come spese e pagano secondo aliquote progressive. Una società thailandese che paga l’affitto trattiene l’imposta alla fonte: il 15 per cento per un proprietario non residente.
Leggete prima questo
Informazioni generali, non consulenza legale.
Scritto da Silvain, direttore generale di Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Ultimo aggiornamento: 7 novembre 2026. Silvain è francese e vive a Phuket dal 2019; questa è la spiegazione che diamo ai proprietari prima che parlino con un commercialista, non qualcosa che ne prenda il posto. Si tratta di informazioni generali, non di una consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e la loro applicazione dipende dal vostro immobile, dal vostro edificio e dalla vostra situazione personale: prima di agire, fate confermare tutto ciò che conta da un avvocato o da un commercialista thailandese.
In breve
Le regole che valgono per la maggior parte dei proprietari stranieri.
Dove è dovuta l’imposta
L’affitto di un immobile thailandese è un reddito di fonte thailandese, tassabile in Thailandia sia per i residenti sia per i non residenti.
Residenti o no
Siete residenti fiscali in Thailandia se vi trascorrete 180 giorni o più in un anno solare. I non residenti sono tassati solo sui redditi di fonte thailandese.
La ritenuta delle società inquiline
Una società thailandese o un’altra persona giuridica che paga un affitto a una persona fisica trattiene l’imposta alla fonte: in genere il 5 per cento per un locatore residente e il 15 per cento per un non residente, con un certificato di ritenuta.
La deduzione forfettaria
Per gli affitti di case ed edifici potete dedurre a forfait il 30 per cento dell’affitto lordo come spese, oppure le spese effettive se siete in grado di documentarle.
Aliquote progressive
Dopo le deduzioni e gli abbattimenti personali, il reddito netto è tassato secondo una scala progressiva da 0 fino al 35 per cento. I primi centocinquantamila baht di reddito netto sono tassati a zero.
La dichiarazione annuale
Si presenta per ogni anno solare entro la fine di marzo dell’anno successivo (la presentazione online di solito concede qualche giorno in più), con un codice fiscale thailandese.
Come si calcola
Dall’affitto lordo all’imposta dovuta, in quattro passaggi.
- 1
Partire dall’affitto lordo
Tutto ciò che avete incassato nell’anno: il canone mensile oppure, per gli affitti per le vacanze, quanto vi hanno versato le piattaforme, prima del compenso di gestione e dei costi.
- 2
Dedurre le spese
O il forfait del 30 per cento per case ed edifici, o le spese effettive documentate. La maggior parte dei proprietari persone fisiche usa il forfait.
- 3
Dedurre gli abbattimenti personali
L’abbattimento personale di sessantamila baht, e gli altri a cui potete avere diritto.
- 4
Applicare la scala, poi detrarre quanto già trattenuto
Si tassa il reddito netto secondo la scala progressiva, poi si sottrae l’imposta eventualmente già trattenuta da una società inquilina. Il risultato è un saldo da versare oppure un rimborso.
Affitti per le vacanze
I redditi da Airbnb restano tassabili, e possono essere trattati in modo diverso.
Le piattaforme straniere non trattengono l’imposta thailandese, quindi alla fonte non viene detratto nulla. Questo non rende il reddito esente.
Affitto o reddito d’impresa
Gli affitti a notte con pulizie e servizi agli ospiti possono somigliare più a un’attività ricettiva che a una locazione. Il Revenue Department, l’amministrazione fiscale thailandese, può allora trattare il reddito come reddito d’impresa, con regole di deduzione diverse. Chiedete a un commercialista quale categoria corrisponde alla vostra situazione.
IVA
Le locazioni residenziali sono esenti da IVA. L’alloggio di tipo alberghiero no, e l’obbligo di registrarsi ai fini IVA scatta se il volume d’affari annuo dell’attività supera 1,8 milioni di baht.
L’Hotel Act è un’altra questione
Dichiarare i redditi dei soggiorni brevi non li rende leciti. Leggete le nostre guide sulla regola dei 30 giorni e sull’Hotel Act.
Ai margini
Tre cose che i proprietari stranieri spesso trascurano.
Il vostro paese
La Thailandia ha convenzioni contro le doppie imposizioni con molti paesi. I redditi immobiliari sono in genere tassati dove si trova l’immobile, e il vostro paese concede poi un credito d’imposta o un’esenzione. Dichiarateli anche lì, secondo le regole del vostro paese.
La regola del 2024 sulle rimesse
Dal 1° gennaio 2024 i residenti fiscali thailandesi sono tassati sui redditi esteri portati in Thailandia nell’anno in cui vengono trasferiti, indipendentemente da quando sono stati prodotti. Riguarda i redditi esteri dei residenti, non gli affitti thailandesi, ma chi passa qui la maggior parte dell’anno dovrebbe conoscerla.
Land and Building Tax
Un’imposta locale annuale distinta, l’imposta su terreni e fabbricati, pagata dal proprietario all’amministrazione locale ai sensi del Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019). L’aliquota dipende dall’uso che si fa dell’immobile.
Risposte chiare
Che cosa ci chiedono i proprietari sul fisco.
Pago le tasse in Thailandia sull’affitto del mio appartamento a Phuket se vivo all’estero?
Che cos’è la ritenuta del 15 per cento sugli affitti?
Posso dedurre il 30 per cento dei miei redditi da affitto?
Airbnb trattiene l’imposta thailandese?
Mi serve un codice fiscale thailandese?
Il vostro rendiconto mensile aiuta con la dichiarazione?
Fonti
Dove verificare le regole da soli.
Revenue Code, articolo 40(5) (redditi dalla locazione di immobili) e le disposizioni sulla ritenuta alla fonte; Regio decreto sulle deduzioni per i redditi da immobili; indicazioni del Revenue Department sull’imposta sul reddito delle persone fisiche e Departmental Order Por. 161/2566 (redditi esteri trasferiti dal 2024); Land and Building Tax Act B.E. 2562.
Silvain BonnamyGeneral Director · Phuket Property Manager
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
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Niente call center, niente reparto vendite. Teniamo apposta pochi immobili in gestione.