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Résidences

Les villas Botanica : la gestion pour les propriétaires

Botanica construit des villas à Phuket depuis deux décennies, en phases numérotées réparties sur plusieurs secteurs. Pour beaucoup de propriétaires, la question du moment est de savoir ce qui se passera au terme de la garantie.

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Le moment qui compte

Quand la garantie locative prend fin, vous avez une décision à prendre, et elle a une date.

Un rendement garanti verse un montant fixe et masque la performance par construction. La première année après son terme est la première où vous pouvez voir ce dont votre villa est vraiment capable.

  • Vous allez enfin voir les vrais chiffres

    Le taux d’occupation, le tarif moyen, les mois qui ont porté l’année. Demandez-les pour votre villa en particulier, avant l’échéance de la garantie, pas après.

  • Continuer avec le promoteur

    C’est en général ce qui vous est proposé, souvent sous la forme d’un programme qui mutualise les revenus. La mutualisation protège une villa mal placée et dilue une villa bien placée. De l’intérieur du programme, vous ne pouvez généralement pas savoir dans quel cas se trouve la vôtre.

  • Passer en gestion indépendante

    La performance de votre villa devient la vôtre, à la hausse comme à la baisse. Cela convient à une villa bien placée et pénalise celle qui l’est moins. Décidez d’après les faits, pas d’après l’optimisme.

  • Nous avons une page entière là-dessus

    La décision est la même dans tous les programmes qui proposent une garantie. Consultez notre guide sur ce qu’il faut faire au terme d’une garantie locative.

Une confusion fréquente

La gestion de la résidence et la gestion locative ne sont pas la même chose.

Les propriétaires de Botanica soulèvent ce point plus souvent qu’ailleurs, parce que les deux existent et que les deux envoient des factures.

  • La gestion de la résidence

    La personne morale : les voies partagées, la sécurité, les jardins communs et la charge qui les finance. Cette gestion n’est pas facultative, et elle ne commercialise pas votre villa.

  • La gestion locative

    La commercialisation, les tarifs, les voyageurs, le ménage entre deux séjours et le compte rendu de ce que votre villa a rapporté. C’est la partie pour laquelle vous pouvez choisir un prestataire.

  • Pourquoi cette confusion coûte de l’argent

    Les propriétaires supposent parfois que les charges des parties communes couvrent l’entretien de leur propre villa. Ce n’est pas le cas. L’intérieur de votre maison, votre piscine et votre jardin sont à vous.

En pratique

Gérer une villa Botanica.

  • Les phases diffèrent

    Des villas livrées à plusieurs années d’écart ne sont pas dans le même état et n’appellent pas le même calendrier d’entretien. Une phase ancienne approche de vrais renouvellements ; une phase récente peut encore être couverte par la garantie du constructeur.

  • Plusieurs secteurs, plusieurs marchés

    Les programmes Botanica se trouvent dans différentes parties de l’île, et une villa d’un secteur ne se loue pas comme une villa d’un autre. Toute estimation doit être propre au secteur.

  • Vérifiez ce qui est encore couvert

    Sur les phases récentes, une partie des réparations payées par les propriétaires relève encore du constructeur. Cela vaut la peine de le savoir avant d’autoriser les travaux.

Réponses directes

Ce que les propriétaires de Botanica nous demandent.

Ma garantie se termine bientôt. Par quoi commencer ?
Obtenez de l’exploitant, par écrit, le taux d’occupation et le tarif moyen de votre propre villa, avant l’échéance de la garantie. Comparez ensuite avec les réservations réelles de villas semblables dans votre secteur. Ces deux chiffres ensemble répondent à la question. Tout le reste relève de l’opinion.
La garantie était-elle plus élevée que ce que ma villa gagne vraiment ?
Parfois oui, parfois non. Quand elle l’était, elle était en général intégrée au prix d’achat, autrement dit, vous l’avez payée d’avance. Ce n’est pas un scandale, mais le montant garanti n’est pas pour autant le niveau auquel vous devez vous attendre par la suite.
Puis-je prendre un gestionnaire qui n’est pas le promoteur ?
En général oui. Vérifiez le préavis dans votre contrat de gestion locative, et le règlement de la résidence pour d’éventuelles restrictions sur l’exploitation des logements. Les deux, pas l’un des deux.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

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