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Gestion de copropriété à Phuket
La gestion d’appartements dans tout Phuket, pour les propriétaires qui vivent ailleurs : la copropriété (juristic person) et son règlement, les charges communes (CAM), ce que la résidence et la loi thaïlandaise autorisent en location courte durée, les voyageurs, et un relevé mensuel. Vous traitez avec Silvain et Pattama, les deux dirigeants. Nos honoraires démarrent à 10 %, devis écrit après une visite.
Parlez-nous de votre bien.
Quelques informations suffisent. L’un des deux dirigeants les lit et vous répond sous un jour ouvré.
Ce que nous prenons en charge dans un appartement à Phuket
Dans les règles de votre résidence
Ménage et entretien
Ménage, inspections et entretien de la climatisation planifiés, avec des artisans annoncés à la copropriété avant leur venue. Chaque réparation est documentée en photos le jour même.
Des voyageurs déclarés à la résidence
Chaque réservation est vérifiée avant d’être confirmée, les badges sont enregistrés à l’accueil et le TM30 est déposé pour chaque voyageur étranger. Quelqu’un reste joignable pendant le séjour.
Un relevé par mois
Détaillé réservation par réservation, avec chaque dépense et des photos d’inspection datées. Un appel de fonds exceptionnel voté par la copropriété vous est signalé dès que nous l’apprenons, pas dans le relevé suivant.
La location, là où la résidence l’autorise
Photos, rédaction de l’annonce et tarifs de saison sur Airbnb, Booking.com, Agoda et en direct, une fois que le règlement de la résidence et la loi permettent les séjours courts. Sinon, une location longue durée, ou un appartement tenu prêt pour vos propres séjours.
Avec qui vous traitez
Une société tenue par ses deux dirigeants
Silvain et Pattama dirigent la société et répondent eux-mêmes aux propriétaires. Pattama traite en thaï avec la copropriété (juristic person), le gestionnaire de l’immeuble et l’accueil ; Silvain s’occupe des propriétaires, des tarifs et des relevés. Nous limitons le nombre de biens que nous prenons, et n’acceptons que ceux que nous pouvons rejoindre en moins d’une heure.
Comment ça se passe
La résidence se lit avant l’appartement.
Un condo, ce sont deux décisions et non une : ce que la loi autorise, et ce que vos copropriétaires autorisent. Nous tranchons les deux avant de mettre quoi que ce soit en ligne.
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Nous lisons le règlement
Le règlement de copropriété enregistré, le règlement intérieur qui en découle, et la position écrite de la personne morale de la copropriété sur la location. Pattama pose la question en thaï, à l’accueil, et nous revenons avec une réponse plutôt qu’avec une impression.
- 2
Nous visitons l’appartement
Les évacuations de condensats, la batterie de climatisation au-dessus de la grille du faux plafond, les compteurs, l’état des tissus d’ameublement. Un appartement clos ne se dégrade pas comme une villa, et il le fait sans bruit.
- 3
Vous recevez un devis écrit
Par appartement, après la visite, avec la base de calcul et les exclusions écrites noir sur blanc. Nos honoraires s’entendent à partir de 10 %, et ce qui vient au-dessus dépend de ce que la résidence fait déjà pour vous.
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Nous prenons le relais et faisons les déclarations
Badges enregistrés, artisans annoncés à la copropriété, TM30 déposé pour chaque occupant étranger, et un rapport d’inspection daté, avec des photos prises sous les mêmes angles à chaque visite.
Une question sur votre bien ? Posez-la directement aux dirigeants.
Là où les condos dérapent
Un condo peut être parfaitement légal à posséder et pourtant illégal à louer.
La plupart des ennuis que nous voyons dans les condos de Phuket commencent avant l’arrivée du moindre voyageur. Ils commencent dans le règlement de la résidence, dans les licences, et dans les papiers que personne n’a lus.
La personne morale passe avant vous
Chaque copropriété de Phuket a sa personne morale (juristic person), l’entité juridique des copropriétaires, avec un règlement enregistré et un règlement intérieur qui en découle.
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Ces règles peuvent interdire purement et simplement la location courte durée, plafonner le nombre de badges, restreindre l’accès aux ascenseurs ou imposer l’enregistrement de chaque occupant à l’accueil. Elles priment sur tout ce qu’un gestionnaire peut vous proposer, et elles peuvent changer lors d’une assemblée générale à laquelle vous n’étiez pas. Le règlement en vigueur est le premier document que nous demandons à lire.
Deux portes, et les deux doivent être ouvertes
La loi hôtelière thaïlandaise traite les séjours de moins de trente nuits comme une activité hôtelière, et les copropriétés résidentielles ont rarement la licence correspondante.
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Le règlement de votre résidence est une seconde porte, distincte de la loi, et il peut fermer ce que la loi autorise. Il y a donc deux portes, et les deux doivent être ouvertes. Nous vous disons laquelle se ferme sur votre appartement avant toute mise en ligne, et si les deux sont fermées, nous le disons et nous déclinons, plutôt que de louer discrètement en espérant que personne ne vérifie.
Le TM30 n’est pas facultatif, et il vous revient
Quand un ressortissant étranger séjourne dans votre appartement, la déclaration TM30 incombe au propriétaire ou au détenteur du bien, pas au voyageur. Elle vaut pour un ami logé gratuitement autant que pour un voyageur payant.
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Certains bureaux de copropriété la déposent pour les résidents par courtoisie, beaucoup ne le font pas, et une courtoisie n’est pas un transfert d’obligation. C’est une petite formalité administrative qui ne devient un vrai problème que le jour où elle n’a jamais été faite et où quelqu’un pose la question.
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Les charges communes ne s’arrêtent pas
Les charges communes et le fonds de réserve sont facturés au lot, pas à l’usage : ils courent que l’appartement soit occupé, vide ou en travaux.
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Une copropriété peut voter un appel de fonds exceptionnel pour un ascenseur, une toiture ou une façade avec un préavis limité. Les arriérés suivent le lot et non la personne qui les a laissés s’accumuler, si bien qu’un solde impayé peut vous coûter un badge d’accès ou bloquer une mutation au bureau foncier (Land Office). Demandez au bureau de la copropriété les derniers comptes annuels et l’état des réserves avant de bâtir quoi que ce soit autour de l’appartement.
Ce que la résidence fait déjà, et ce qu’elle ne fera jamais
L’accueil réceptionne les livraisons, la sécurité fait ses rondes dans les couloirs, et le personnel de la copropriété entretient les ascenseurs, la piscine commune et les espaces verts.
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Vous le payez déjà à travers les charges communes, et un gestionnaire qui vous le facture une seconde fois gonfle la note. Ce que la résidence ne fera pas, c’est ouvrir votre porte d’entrée, faire tourner votre climatisation, accueillir un voyageur à minuit, suivre une fuite jusque chez le voisin du dessous, ni vous dire après coup ce que tout cela a coûté. Cette limite est inscrite dans le contrat avant que nous commencions.
Un appartement fermé se retourne contre lui-même
Sans jardin ni piscine privée, c’est la moitié du travail d’une villa en moins. L’humidité, elle, reste. Un appartement clos pendant la saison des pluies voit la moisissure gagner les placards et les tissus, ses siphons s’assécher jusqu’à ce que les odeurs remontent, et les batteries au-dessus de la grille du faux plafond se corroder.
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Une évacuation de condensats bouchée dans les étages ne tache pas votre plafond : elle tache celui du propriétaire du dessous, et c’est alors une discussion avec un voisin et avec le bureau de la copropriété autant qu’une réparation.
Ce que nous faisons vraiment
Nous gérons d’abord le risque, ensuite l’appartement.
Notre travail en copropriété est volontairement sans éclat. Ce sont des vérifications, des traces écrites, et une personne identifiée sur l’île qui répond quand la résidence appelle.
Nous lisons la résidence avant de prendre l’appartement
Avant de nous engager, nous demandons le règlement en vigueur, la position écrite de la personne morale sur la location et la situation de l’immeuble au regard des licences.
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Nous les lisons, puis nous vous disons ce que nous avons trouvé. Parfois, la réponse honnête est que l’appartement se prête à une location au mois ou à l’année. Parfois, qu’il ne devrait pas être loué du tout. Mieux vaut avoir cette conversation avant de commander des photos qu’après.
Si le règlement dit non, nous ne cherchons pas à le contourner
Nous n’afficherons pas une durée minimale plus longue pour accepter discrètement des séjours plus courts, et nous ne soufflerons pas aux voyageurs de se présenter à l’accueil comme des amis du propriétaire.
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Le contrôle est inégal à Phuket, et c’est précisément pour cela que la pratique perdure. Il arrive en général après la plainte d’un résident ou un changement de comité. Ce jour-là, c’est le propriétaire qui est mis en cause, pas le gestionnaire qui a pris la réservation. Nous préférons décliner un bien plutôt que de le gérer ainsi, et vous devriez poser la même question à chaque gestionnaire que vous rencontrez.
Locations longues, et appartements que personne ne loue
Un locataire sous bail annuel a toujours besoin d’une vraie remise des clés, d’un inventaire daté, d’un dépôt de garantie traité correctement, d’une climatisation entretenue, et de quelqu’un qui répond quand le chauffe-eau lâche un dimanche.
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D’autres propriétaires ne louent jamais, et veulent seulement que l’appartement soit contrôlé, aéré et qu’on leur en rende compte. Ce sont deux vraies missions, et nous les prenons telles qu’elles sont. Soyez honnête avec vous-même sur la seconde : si vous venez toutes les quelques semaines, que l’équipe de la copropriété est attentive et qu’un voisin a une clé, vous n’avez peut-être pas besoin de nous du tout.
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L’accueil, le gestionnaire de l’immeuble et l’AG, en thaï
Pattama traite directement avec le bureau de la copropriété, le gestionnaire de l’immeuble et le poste de sécurité.
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Cela couvre l’enregistrement des badges, l’accès des voyageurs, les autorisations de travaux pour tout artisan qui entre dans l’immeuble, et les avis qui arrivent en thaï et que les propriétaires à l’étranger classent sans les lire. Silvain est à Phuket depuis 2019 et Pattama est thaïlandaise, dix ans d’expérience sur l’île à nous deux : rien ne se perd entre les deux côtés de la conversation. Nous ne votons pas à votre place en assemblée de copropriétaires : ce droit vous reste, et nous vous disons quand une assemblée mérite votre attention.
Inspections pendant que l’appartement est vide
C’est le vide qui est risqué, pas l’occupation. Nous faisons tourner chaque unité intérieure assez longtemps pour voir les condensats s’évacuer réellement, nous rinçons les siphons, nous regardons derrière le fond des placards, nous relevons les compteurs pour qu’une chasse d’eau qui fuit sans bruit apparaisse comme un chiffre qui ne cesse de grimper plutôt que comme une facture, et nous cherchons au plafond la première trace d’une fuite venue d’en haut.
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Les photos sont prises sous les mêmes angles à chaque visite, pour que le changement se voie au lieu de se discuter. Un réglage que personne ne vérifie est un espoir, pas une mesure.
Des dossiers qui restent les vôtres
Les déclarations TM30 conservées dans le dossier du bien, des rapports d’inspection datés, l’historique d’entretien de la climatisation, et les dégâts photographiés à l’arrivée comme au départ et consignés le jour même plutôt que décrits une semaine plus tard.
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En copropriété, les dégâts sont en général minimes et contestés, un plan de travail brûlé ou de l’eau passée jusqu’à l’étage du dessous, et ce sont les preuves enregistrées sur le moment qui tranchent. Quand la résidence nous tient pour responsables, nous vous le disons tout de suite. Si vous nous quittez, le dossier part avec vous.
Réponses franches
Les questions que les propriétaires de condo nous posent vraiment.
Elles reviennent dans presque chaque premier échange. Les réponses sont celles que nous donnons au téléphone, y compris quand la réponse est non.
Puis-je mettre mon condo sur Airbnb ?
Pouvez-vous obtenir une licence pour mon appartement afin que les séjours courts soient légaux ?
Mon appartement est vide depuis huit mois. Est-ce un problème ?
Qui est responsable de la déclaration TM30, moi ou le locataire ?
Vous occupez-vous des charges communes (CAM) et du fonds de réserve ?
Je vendrai peut-être dans quelques années. La façon dont l’appartement est géré change-t-elle quelque chose à ce moment-là ?
Votre question n’y est pas ?
Posez-la directement aux dirigeants. Réponse sous un jour ouvré.
Parlez à la personne qui s’occuperait de votre bien.
Pas de centre d’appels, pas d’équipe commerciale. Nous gérons peu de biens, exprès.