Résidences
The Ozone Residences : la gestion pour les propriétaires
The Ozone Residences réunit des villas à piscine privée et un immeuble en copropriété derrière le même portail, à Cherng Talay. Nous y avons une villa et deux lots en gestion. C’est une seule adresse, et en pratique deux métiers entièrement différents.
Notre position
Ce que cela nous autorise à écrire, et ce que cela ne nous autorise pas.
Partout ailleurs sur ce site, nous refusons de revendiquer une présence dans une résidence où nous ne travaillons pas. Ici, la même retenue serait de la fausse modestie. Le reste de cette page est donc écrit depuis l’intérieur du portail, et il vaut la peine d’être précis sur ce que cela permet de dire et sur ce que cela ne permet pas.
Assez pour savoir comment l’endroit fonctionne
Ce n’est pas un portefeuille, ce n’est pas un accord d’exclusivité, et ce n’est un mandat de personne. C’est assez pour savoir comment le portail fonctionne tard le soir, ce que le poste de sécurité attend d’une équipe de ménage, où une livraison finit réellement, et lesquelles de ces choses on ne dit jamais à un nouveau propriétaire.
D’où vient le détail de cette page
De la différence entre tenir une villa dans cette résidence et tenir un lot dans l’immeuble, pour avoir fait les deux dans la même semaine. C’est un petit échantillon et nous n’allons pas le faire passer pour plus qu’il n’est. Là où nous ne savons pas, cette page le dit, et il y a ici bien des choses que nous ne savons pas.
Ce que cela ne fait pas de nous
Nous ne parlons pas au nom de la personne morale, nous n’avons aucun statut auprès du promoteur, et rien ici n’est un agrément de la résidence. Si un gestionnaire vous dit qu’il a une entrée privilégiée quelque part, demandez-lui en quoi elle consiste et qui la lui a donnée. La réponse est en général que quelqu’un connaît un gardien.
D’abord, le bon nom
The Ozone est une famille de programmes, pas une adresse unique.
Le même groupe a construit plusieurs programmes sous le nom Ozone dans le district de Thalang, des villas dans certains, des immeubles en copropriété dans d’autres. Propriétaires, agents et annonces emploient les noms indifféremment, et cela produit une vraie confusion sur les règles qui s’appliquent à qui.
The Ozone Residences
Le programme de Cherng Talay dont parle cette page : des villas à piscine privée de trois à cinq chambres, avec un immeuble en copropriété sur le même terrain. Il se trouve à l’intérieur des terres, en retrait de Bang Tao, le long du golf, à quelques minutes de route de la côte.
Les autres programmes Ozone
Le groupe a d’autres programmes de copropriété et de villas dans le secteur sous le même nom. Chacun a son immeuble, son règlement et son comité. Ce qui est vrai de l’un ne l’est pas automatiquement de l’autre, y compris tout ce qui figure sur cette page.
Qui l’a construit
Les annonces publiques désignent Tion Star Group Co., Ltd comme société de promotion, sous la marque The Ozone Group. Cela vaut la peine d’être rapproché de la société nommée sur votre propre contrat d’achat, parce que c’est l’entité contre laquelle s’exerce la garantie.
Pourquoi cela vient avant tout le reste
Une bonne partie des conseils donnés aux propriétaires sur « l’Ozone » a été écrite pour un autre Ozone. Établissez dans quel programme, quel immeuble et quelle phase se trouve votre bien avant d’en accepter aucun, le nôtre compris.
Côté villa
Une villa ici est une maison, et une maison est un travail permanent.
Les villas sont construites autour d’une piscine privée. Elles rendent bien en photo. Elles vous confient aussi de l’eau, du verre et du bois à entretenir, sur une parcelle que la résidence n’entretient pas pour vous, et le travail ne s’arrête pas quand personne ne séjourne.
La piscine commune ne couvre pas la vôtre
La résidence a un bassin commun et un club house, entretenus sur les charges de parties communes. Votre propre bassin ne l’est pas. Il demande un contrôle et un brossage à intervalles réguliers, et son eau tourne après quelques jours de fortes pluies si personne ne vient. Si personne ne vous a dit qui teste l’eau et à quelle fréquence, établissez-le avant la saison des pluies plutôt que pendant.
Les panneaux coulissants et la plage de piscine
Si votre villa ouvre sur la terrasse par des panneaux coulissants toute hauteur, ils lâchent aux galets, aux rails et aux joints, sous l’effet du sel et de la poussière. La plage autour du bassin doit être traitée avant la mousson plutôt qu’une fois grisée. Les deux coûtent peu quand on les programme et cher en réparation.
Le filtre que personne n’atteint
Quelle que soit la hauteur sous plafond, la règle tient : une unité intérieure qu’on ne peut pas ouvrir depuis un escabeau n’est jamais nettoyée, et un filtre que personne n’atteint est l’origine habituelle d’une odeur dont les voyageurs parlent. Si votre séjour est en double hauteur, le volume coûte aussi plus cher à rafraîchir que la surface au sol ne le laisse penser. Demandez à qui entretient le bien comment il accède à chaque appareil, et à quelle fréquence.
Retrouvez le dossier de livraison avant d’autoriser des travaux
Les villas ont été livrées par phases. Votre propre dossier de livraison porte la date à laquelle vous avez pris possession et la durée de la garantie qui l’accompagnait, et les deux valent la peine d’être connues avant qu’un artisan ne vous établisse un devis pour quelque chose que le constructeur vous doit encore. Profitez-en pour rapprocher la société qui y figure de celle de votre contrat.
Côté copropriété
Un lot demande moins de travail, mais il obéit à un règlement plus strict.
L’immeuble situé sur le même terrain compte des studios et des logements d’une et deux chambres, certains en duplex, certains donnant sur le golf. En tenir un coûte une fraction de ce que coûte une villa. Ce qui vous limite n’est pas la charge de travail, c’est ce que l’immeuble autorise.
L’immeuble s’entretient jusqu’à votre porte
Les couloirs, les parties communes, la piscine partagée, les jardins et la façade relèvent des charges de parties communes. Tout ce qui est à l’intérieur, climatisation et chauffe-eau compris, reste à votre charge. Les propriétaires se trompent régulièrement sur l’endroit où passe cette limite, et ils l’apprennent le jour où quelque chose lâche dans le mur.
C’est à la rotation qu’un lot se gagne ou se perd
Des séjours plus courts, ce sont plus d’arrivées en un mois qu’une villa n’en voit en une saison. Un lot nettoyé au rythme d’une villa en est sanctionné. Le stock de linge et la logistique de blanchisserie décident ici des avis bien plus que la décoration.
D’autres voyageurs, d’autres questions
Un logement d’une chambre est réservé par des couples et par des gens qui restent un moment, pas par des groupes. Ils posent des questions sur la piscine, la salle de sport, le stationnement et sur la façon d’aller faire les courses. L’annonce doit répondre à cela plutôt que de décrire une plage sur laquelle le bien ne donne pas.
L’accès est une décision de l’immeuble
La remise des clés, l’accès aux parties communes, le stationnement et la manière dont une équipe de ménage est admise sont fixés par l’immeuble, pas par vous et pas par votre gestionnaire. Qui prend un lot en gestion sans avoir posé la question l’apprendra avec un voyageur déjà au portail.
Un portail, deux règlements
Une copropriété et une résidence de villas ne relèvent pas du même droit.
C’est la partie que presque personne n’explique, et c’est pourquoi deux propriétaires du même site peuvent recevoir des réponses opposées à la même question, toutes les deux exactes.
La copropriété a une personne morale enregistrée
Des copropriétaires, des parties communes, une personne morale enregistrée, un gérant et un comité. Les règles se votent en assemblée générale, sont consignées au procès-verbal, et peuvent être modifiées par la même voie. Vous avez une voix et vous êtes en droit de lire les procès-verbaux. Très peu de propriétaires le font.
Une résidence de villas est un autre instrument
Les voies, le portail et les jardins partagés d’un programme de villas relèvent soit du régime du lotissement, soit d’un contrat de services avec le promoteur. Le vocabulaire est mot pour mot celui de la copropriété. Les droits, non.
Demandez donc quel document vous lie
Demandez le règlement qui s’applique à votre bien précisément, par écrit, et demandez qui peut le modifier et selon quelle procédure. Si personne ne peut le produire, vous avez appris quelque chose qui mérite d’être su avant de signer avec qui que ce soit, nous compris.
La formule déjà en place
Il y a une exploitation locative dans la résidence. Lisez ce que vous avez signé.
Des villas et des lots sont ici commercialisés pour des séjours de vacances sous le nom du programme, avec une réception sur place. C’est une vraie exploitation et nous n’allons pas prétendre le contraire. C’est aussi un choix, et le choix appartient au propriétaire.
Ce qu’une exploitation sur place fait bien
Elle est déjà à l’intérieur du portail, elle connaît l’immeuble, et c’est la formule qui vous demande le moins. Pour un propriétaire qui ne veut aucune implication, cela a une vraie valeur, et cela mérite d’être pesé honnêtement avant de changer quoi que ce soit.
Ce qu’il faut demander avant de renouveler
Le taux d’occupation et le tarif moyen à la nuit de votre propre bien, pour votre bien et non pour l’immeuble ou la résidence. Si les chiffres ne peuvent pas être produits à ce niveau, alors vous ne pouvez pas évaluer votre propre bien, et c’est déjà la réponse à la question.
Établissez les conditions de sortie
Le préavis, qui détient l’historique des voyageurs, à qui appartiennent les photographies et l’annonce, et si la résidence limite qui peut exploiter à l’intérieur. Ces points figurent dans des documents distincts et les deux doivent être lus avant de donner votre préavis, pas après.
La réception a des horaires
La réception sur place affiche des horaires d’ouverture et ne fonctionne pas en continu. Celui qui s’occupe de votre bien doit avoir un plan d’arrivée qui tient à minuit sans la réception. Demandez ce qui se passe quand un avion se pose tard, parce que cela arrive.
Sur le terrain
Ce que tenir un bien ici demande vraiment.
Rien de tout cela ne figure dans une brochure commerciale, et c’est pourtant tout cela qui fait qu’une saison se passe bien.
Les voyageurs auront un véhicule
La résidence est à l’intérieur des terres, à quelques minutes de route de la plage. Ce n’est pas un défaut, cela décide qui réserve : des familles et des séjours plus longs plutôt qu’une marche jusqu’au sable. Indiquez honnêtement le temps de trajet dans l’annonce et les avis cesseront d’en parler.
Badges, gardiens et livraisons
Dans une résidence fermée, tout passe par un registre. Qui gère votre bien devrait avoir convenu à l’avance de la manière dont les voyageurs, le personnel de ménage et les artisans sont admis, et de ce que le gardien est en droit de demander. En convenir au portail avec un voyageur qui attend, c’est trop tard.
Les artisans travaillent sous des règles différentes de chaque côté
Des travaux dans une copropriété demandent normalement un préavis, des horaires autorisés et parfois une autorisation. Du côté des villas, vous avez plus de liberté et d’autant plus de responsabilité. Même résidence, même après-midi, deux procédures.
Notre bureau est dans la même commune
Nous travaillons depuis Cherng Talay, et la résidence s’y trouve. C’est une question de temps de trajet plutôt qu’une affaire de couverture. C’est la raison pour laquelle un passage dans un bien fermé relève ici de la routine et non de l’expédition, et cela vaut la peine de poser la même question à n’importe quel gestionnaire sur sa propre adresse.
Réponses directes
Ce que les propriétaires de The Ozone nous demandent.
Gérez-vous réellement quelque chose à The Ozone Residences ?
Puis-je désigner mon propre gestionnaire ?
Une villa et un lot se comportent-ils de la même façon ici ?
La résidence a une piscine, une salle de sport et un club house. Cela couvre-t-il ma villa ?
Les courts séjours sont-ils autorisés ici ?
Mon lot est neuf. A-t-il déjà besoin d’être géré ?
Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.
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