Wann beginnt die Hochsaison auf Phuket?
Die Hauptsaison auf Phuket richtet sich nach den Monsunen. Laut dem Thai Meteorological Department dauert der Südwestmonsun etwa von Mitte Mai bis Mitte Oktober und bringt der Andamanenküste die Regenzeit; der Nordostmonsun herrscht etwa von Mitte Oktober bis Mitte Februar, wenn die Westküste trockener wird. Die Buchungen für Villen nehmen im November zu und sind von Weihnachten bis zum Ende der Trockenzeit am stärksten, mit einer zweiten Spitze rund um das chinesische Neujahr, das 2027 auf den 6. Februar fällt.
Genau dieser Zeitplan ist der Grund für eine Checkliste, wenn Sie Ihre Villa für die Hochsaison auf Phuket vorbereiten. Ein Haus, das fünf oder sechs Monate Regen und Feuchtigkeit lang geschlossen war oder nur gelegentlich vermietet wurde, startet direkt in seine wertvollsten Wochen. Was seit Mai unbemerkt gelitten hat, entdeckt dann der erste Dezembergast, also genau dann, wenn eine schlechte Bewertung am meisten kostet. Die Zahlen hinter der Saison finden Sie in unserem Mietmarktbericht für Phuket, der jede verwendete Zahl mit Quelle belegt.
Was ist sechs Wochen vor dem ersten Gast zu tun?
Sechs Wochen vorher ist der richtige Zeitpunkt für alles, was einen Handwerker, ein in Bangkok bestelltes Ersatzteil oder einen zweiten Termin erfordert. Nach unserer Erfahrung sind das die Arbeiten, die liegen bleiben, wenn man sie auf die letzten zwei Wochen schiebt:
- Klimaanlagen. Eine vollständige Wartung jedes Geräts, nicht nur ein ausgespülter Filter: Lamellen gereinigt, Kondensatabläufe durchgespült, Kältemittel geprüft. Unser Ratgeber zur Wartung der Klimaanlagen einer Villa auf Phuket erklärt, warum ein gewaschener Filter noch kein gereinigtes Gerät ist.
- Dach, Dachrinnen und Abflüsse. Laub und Schlamm aus der Regenzeit verstopfen Rinnen und Bodenabläufe. Ein verstopfter Abfluss im Dezember ist kein Notfall, derselbe Abfluss beim ersten Unwetter im nächsten Mai sehr wohl.
- Pooltechnik. Pumpen, Filter und Chloranlagen, die monatelang mit Schmutz gelaufen sind, müssen geprüft werden, bevor das Wasser selbst behandelt wird.
- Schädlings- und Termitenkontrolle. Feuchte Monate bringen Ameisen, Termiten und Mücken. Buchen Sie die Kontrolle früh, denn eine Behandlung kann erfordern, dass das Haus einen Tag lang leer steht.
- Kalender und Preise. Prüfen Sie, ob Ihr Inseratskalender geöffnet ist, ob für die Spitzenwochen Mindestaufenthalte eingestellt sind und ob keine Einstellung aus der letzten Saison noch Termine sperrt.
Welche Kontrollen zählen am meisten, und wann ist welche fällig?
Die folgende Tabelle zeigt die Reihenfolge, die wir bei einer typischen Poolvilla einhalten. Die Zeitangaben zählen rückwärts ab dem ersten Gast der Saison. Sie sind unsere Empfehlung, keine gesetzliche Vorgabe, und bei einer Eigentumswohnung oder einer Villa ohne Pool entfallen mehrere Zeilen.
| Bereich | Wann | Was prüfen | Wer es meist erledigt |
|---|---|---|---|
| Klimaanlagen | 6 Wochen | Lamellen, Kondensatabläufe, Kältemittel, Fernbedienungen | Klimatechniker |
| Dach, Rinnen, Abflüsse | 6 Wochen | Laub, Schlamm, lose Ziegel, Flecken an der Decke | Wartungsfirma |
| Pooltechnik | 5 Wochen | Pumpe, Filter, Chloranlage, Beleuchtung, Lecks | Poolfirma |
| Wassertank und Pumpe | 4 Wochen | Ablagerungen, Druck, Pumpengeräusch, Lecks, Filter | Klempner oder Hausmeister |
| Feuchtigkeit und Schimmel | 4 Wochen | Hinter Schränken, Matratzen, Vorhänge, Leder | Housekeeping |
| Elektrik und Warmwasserbereiter | 3 Wochen | Test des FI-Schalters, Außensteckdosen, Funktion der Boiler | Elektriker |
| Schädlingsbekämpfung | 3 Wochen | Ameisen, Termiten, Brutstellen von Mücken | Schädlingsbekämpfer |
| Poolwasser | 2 Wochen | Wasserwerte, Klarheit, Abdeckung oder Alarm | Poolfirma |
| Schlösser, Safe, Schlüsselsystem | 2 Wochen | Batterien, Codes, Ersatzschlüssel, Schiebetürschienen | Hausmeister oder Verwalter |
| Sicherheitsausrüstung | 2 Wochen | Prüfdatum Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Set, Taschenlampen | Hausmeister oder Verwalter |
| Wäsche und Inventar | 2 Wochen | Fleckige oder klamme Wäsche, Handtücher, Küchenutensilien | Housekeeping |
| WLAN und Fernseher | 1 Woche | Geschwindigkeit in jedem Schlafzimmer, Router-Passwort, Streaming-Zugänge | Hausmeister oder Verwalter |
| Unterlagen und Hausbuch | 1 Woche | TM30-Konto, Notrufnummern, Hausregeln | Eigentümer oder Verwalter |
Was fällt nach der Regenzeit beim Wiedereröffnen meist aus?
Die Schäden ähneln sich von Haus zu Haus erstaunlich, weil sie immer dieselben zwei Ursachen haben: Feuchtigkeit und fehlende Nutzung.
Wasser, das stillstand
Die Kondensatabläufe der Klimaanlagen setzen sich mit Schleim zu und beginnen im Inneren zu tropfen, meist an eine Wand oder Decke. Poolwasser, das nicht oft genug kontrolliert wurde, wird innerhalb weniger Tage grün, und eine Pumpe, die lange stillstand, brummt womöglich nur noch, ohne zu drehen. Warmwasserbereiter, die monatelang ausgeschaltet waren, können beim Wiedereinschalten ausfallen. Unser Ratgeber zur Poolpflege in der Regenzeit und unsere Seite über Wassertank und Pumpe einer Villa behandeln jeden dieser Punkte im Detail.
Luft, die sich nicht bewegte
Schimmel wächst dort, wo keine Luft zirkuliert: hinter Kleiderschränken, unter Matratzen, in Schränken und auf Leder. Am einfachsten lässt er sich stoppen, bevor er sichtbar wird, deshalb steht die Feuchtigkeitskontrolle vier Wochen vorher und nicht eine. Unser Ratgeber zu Schimmel und Feuchtigkeit in einer leer stehenden Villa erklärt, was sich reinigen lässt und was ersetzt werden muss.
Salz, das weiterarbeitete
In Meeresnähe greift salzhaltige Luft Metall an, ob jemand im Haus ist oder nicht. Scharniere, Schiebetürschienen, Außenleuchten und die Gehäuse der Außengeräte der Klimaanlage zeigen es zuerst. Liegt Ihre Villa an der Küste, nehmen Sie ein Abspülen und Kontrollieren aller freiliegenden Metallteile in die Sechs-Wochen-Liste auf; unsere Seite zur Salzkorrosion an Küstenvillen nennt die Teile, die zuerst versagen.
Welche Unterlagen sollten vor der ersten Anreise bereitliegen?
Drei Dinge lohnt es sich vor der Saison zu prüfen, weil sie sich schlecht beheben lassen, sobald Gäste im Haus sind.
- TM30-Meldung. Nach Abschnitt 38 des Immigration Act muss der Eigentümer oder die für die Unterkunft verantwortliche Person die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden benachrichtigen, wenn ein ausländischer Staatsangehöriger dort übernachtet. Melden Sie sich vor der Saison in Ihrem Online-Konto an und prüfen Sie, ob es noch funktioniert. Unser TM30-Ratgeber für Eigentümer auf Phuket (auf Englisch) erklärt Registrierung und Meldung Schritt für Schritt.
- Aufenthaltsdauer. In der Hochsaison ist die Versuchung am größten, kurze Aufenthalte anzunehmen. Bevor Sie den Kalender für Aufenthalte von wenigen Nächten öffnen, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den Regeln für Kurzzeitvermietung auf Phuket, was der Hotel Act für eine private Villa bedeutet. Für eine Eigentumswohnung gelten zusätzlich die 30-Tage-Regel für Condos und die Hausordnung Ihres Gebäudes.
- Hausbuch und Notfallkontakte. WLAN-Zugang, Funktionsweise des Poolalarms, welcher Schalter die Wasserpumpe steuert, wen man nachts anruft und wo das nächste Krankenhaus liegt. Ein ausgedrucktes Exemplar in der Villa und eine digitale Fassung vor der Anreise beantworten die meisten Nachrichten, die ein Verwalter sonst um Mitternacht erhalten würde.
In der Saison fließen auch die Mieteinnahmen, und mit ihnen kommt die Steuerfrage. Unser Ratgeber zur Steuer auf Mieteinnahmen in Thailand für ausländische Eigentümer erklärt, was erklärt wird und wie.
Können Sie die Checkliste selbst aus dem Ausland abarbeiten?
Das ist möglich, sofern eine zuverlässige Person im Haus ist und Sie sehen können, was sie getan hat. Eigentümer im Ausland gehen meist auf eine von drei Arten vor:
- Ein Hausmeister oder eine Haushälterin, die bereits in der Villa angestellt sind, übernehmen die Sichtkontrollen, und Fachfirmen kümmern sich um Klimaanlage, Pool und Elektrik. Das funktioniert gut, wenn die Person einen Pooltest lesen kann und weiß, welche Geräusche normal sind. Unser Ratgeber zum Villenpersonal auf Phuket zeigt, welche Verpflichtungen Sie damit eingehen.
- Eine Reise nach Phuket im November, mit Handwerkern, die im Voraus für Ihre Aufenthaltstage gebucht sind. Das ist die beruhigendste Variante und die teuerste, was Flüge und Zeit angeht.
- Ein Immobilienverwalter arbeitet die gesamte Liste ab und berichtet darüber. Genau das leistet unser Service für Instandhaltung und Housekeeping von Villen zwischen den Saisons, und es ist Teil des Vermietungsmanagements für Villen auf Phuket bei den Villen, die wir vermieten.
Wofür Sie sich auch entscheiden: Verlangen Sie Zeile für Zeile Belege, etwa ein datiertes Foto der gereinigten Lamellen, ein Video der laufenden Poolpumpe oder einen Screenshot des WLAN-Speedtests im entferntesten Schlafzimmer. Eine Nachricht „alles geprüft“ verrät Ihnen nicht, was genau geprüft wurde. Wir arbeiten von Choeng Thale aus, daher liegen Villen in Cherng Talay und Pasak, Bang Tao und Layan nahe an unserem Büro; die übrige Insel decken wir ebenfalls ab, wie unsere Seite zu den Gebieten, die wir auf Phuket betreuen, zeigt.
Was das alles kostet, hängt vom Haus ab, deshalb veröffentlichen wir keine Pauschalzahl. Der Ratgeber Was eine Villa auf Phuket wirklich kostet zeigt, was die einzelnen Posten bestimmt, und unsere Seite zu den Honoraren der Immobilienverwaltung auf Phuket zeigt, was unsere eigene Gebühr abdeckt.
Was fragen Eigentümer, die ihre Villa für die Hochsaison vorbereiten?
Wann ist auf Phuket Hochsaison?
Bei der Villenvermietung steigt die Nachfrage im November und ist von Weihnachten bis zum Ende der Trockenzeit am stärksten, mit einer Spitze um das chinesische Neujahr. Das Thai Meteorological Department verortet den Nordostmonsun, der der Westküste Phukets trockeneres Wetter bringt, etwa von Mitte Oktober bis Mitte Februar.
Wie früh sollte ich vor der Saison die Wartung der Klimaanlage buchen?
Buchen Sie sie etwa sechs Wochen vor dem ersten Gast. So bleibt Zeit für einen zweiten Termin, falls der Techniker ein Kältemittelleck oder ein defektes Teil findet, und Sie umgehen die Wochen direkt vor der Saison, in denen die Klimafirmen ausgebucht sind.
Was ist das häufigste Problem, wenn eine Villa wieder öffnet?
Feuchtigkeit. Sie zeigt sich als Schimmel hinter Möbeln, muffige Wäsche, Kondensatabläufe der Klimaanlage, die nach innen tropfen, und grün gewordenes Poolwasser. All das lässt sich vier Wochen vor der Ankunft der Gäste leichter beheben als am Morgen des Check-ins.
Muss ich in der Hochsaison jeden ausländischen Gast melden?
Ja. TM30 verpflichtet den Eigentümer oder die für die Unterkunft verantwortliche Person, die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft eines ausländischen Gastes zu benachrichtigen, unabhängig von der Aufenthaltsdauer. Prüfen Sie vor Saisonbeginn, ob Ihr Online-Konto funktioniert, damit das erste volle Wochenende nicht zum Meldeproblem wird.
Was kostet es, eine Villa für die Hochsaison vorzubereiten?
Das hängt von der Größe der Villa, der Zahl der Klimageräte, dem Pool und den Spuren der Regenzeit ab, eine einzelne Zahl wäre daher irreführend. Lassen Sie sich von jedem Handwerker ein schriftliches Angebot pro Position geben und bewahren Sie die Rechnungen des Vorjahres zum Vergleich auf.
Kann ein Immobilienverwalter die Villa vorbereiten, während ich im Ausland bin?
Ja. Ein Verwalter kann die Handwerker beauftragen und beaufsichtigen, die Kontrollen durchführen und Ihnen für jede Position datierte Fotos und Videos schicken. Klären Sie vorab genau, welche Belege Sie für welche Positionen erhalten, damit Sie die Arbeit sehen, statt sie einfach zu glauben.
Wo können Sie das selbst nachprüfen?
- Monsunzeiten und Wetterwarnungen: Thai Meteorological Department.
- TM30-Meldung des Aufenthalts und Online-Einreichung: Immigration Bureau.
- Denguevorbeugung und stehendes Wasser rund ums Haus: Department of Disease Control, Ministry of Public Health.
