Zum Inhalt springen
Phuket Property Manager
Rufen Sie uns an+66 61 516 3486Kontakt aufnehmen

Leerstehende Häuser

Schimmel und Feuchtigkeit in einer leerstehenden Villa auf Phuket

Fragen Sie einen Eigentümer, der hier eine Villa zurücklässt, was ihm am meisten Sorgen macht, und es ist selten das Dach oder der Pool. Es ist der Moment, in dem er im November einen Kleiderschrank öffnet. Hier steht, was in Ihrer Abwesenheit tatsächlich im Haus geschieht, was es aufhält, und welchen Beleg Sie dafür verlangen sollten, dass jemand drinnen war.

Sprechen Sie mit uns über eine leerstehende VillaKontakt aufnehmen
5.0 · 48 Google-BewertungenAirbnb Superhost

Der Mechanismus

Was in einem Haus, das niemand öffnet, wirklich passiert.

Schimmel ist kein Pech und kein Schmutz. Er ist das gleichzeitige Zusammentreffen einiger Bedingungen, und ein geschlossenes Haus auf dieser Insel liefert jede einzelne davon.

  • Die Sporen sind bereits im Haus

    Sie sind in jedem Haus der Erde: im Staub, im Stoff des Sofas, an den Wänden. Nichts, was Sie tun, hält sie fern, und kein Mittel entfernt sie dauerhaft. Sie warten schlicht auf Wasser. Was hier anders ist, ist die Dosis. Eine Villa steht in einem Garten, der sechs Monate im Jahr nass bleibt, mit einem zur Außenluft offenen Dachraum und Laubstreu wenige Meter vor den Türen, die Sporenmenge, die durch jede Öffnung hereinkommt, hat also nichts mit einer europäischen Wohnung gemein. Über Putzen gewinnen Sie das nicht. Das gesamte Thema ist Feuchtigkeit.

  • Maßgeblich ist die Oberflächenfeuchte, nicht die Raumfeuchte

    Schimmel liest kein Hygrometer an der Wand ab. Er reagiert auf die dünne Luftschicht, die eine Oberfläche berührt, und diese Schicht kann weit feuchter sein als der Raum, in dem sie sitzt. Die kalten Oberflächen sind hier nicht die, die ein europäischer Eigentümer erwartet. Die Bodenplatte im Erdgeschoss und die Wandfüße liegen ein paar Grad unter der Raumluft, weil sie an das Erdreich gekoppelt sind. Eine Massivwand, die gerade einen Guss abbekommen hat, ist noch einmal kühler und gibt dieses Wasser tagelang nach innen ab. Und wenn ein Raum klimatisiert wird, kehrt sich die Richtung um: Die gekühlte Innenseite der Wand wird zur kalten Oberfläche, und der Wasserdampf kommt von außen an ihr an. Jede dieser drei Konstellationen bringt die Luft an dieser Oberfläche weit näher an die Sättigung als der Messwert in der Raummitte. Deshalb geht ein einzelner Kleiderschrank kaputt und das übrige Schlafzimmer nicht.

  • Ein geschlossenes Haus befeuchtet sich jede Nacht selbst

    Es muss nichts undicht sein, damit eine zugesperrte Villa einen gefährlichen Wert erreicht. Das Wasser in der Luft bleibt, wo es ist, während das Gebäude über Nacht abkühlt, und die relative Luftfeuchte ist ein Verhältnis, sie steigt also, während die Temperatur fällt. Luft, die am Nachmittag bei einunddreißig Grad auf 70% steht, liegt um vier Uhr morgens bei über neunzig Prozent, in jedem Raum, in jeder Nacht des Jahres. Wachstum beginnt, wenn die Luft an einer Oberfläche lange genug über etwa 80% liegt, weshalb ein Zielwert von 55 bis 60% im Raum echten Spielraum lässt, und weshalb ein Messwert, den ein Besucher mittags abliest, sehr wenig darüber sagt, was das Haus im Morgengrauen getan hat.

  • Stehende Luft ist der Beschleuniger

    In einem bewohnten Haus wird die Luft den ganzen Tag durch Türen, Ventilatoren, Kühlung und Menschen in Bewegung gehalten. In einem geschlossenen Haus hört sie auf, sich zu bewegen. Warme und kühle Oberflächen tauschen nicht mehr mit dem Raum, feuchte Grenzschichten liegen ungestört an Holz und Putz, und Feuchtigkeit bleibt dort, wo sie landet. Luftbewegung entfernt kein Gramm Wasser, aber sie verhindert die lokalen Nassstellen, an denen Wachstum beginnt.

  • Auf jeder Oberfläche liegt Nahrung

    Schimmel frisst keinen Beton. Er frisst, was auf dem Beton liegt: abgesetzter Staub, Hautfette, die Schlichte in Baumwolle, der Leim in Sperrholz und Bucheinbänden, die Zurichtung auf gegerbtem Leder, Seifenfilm auf Fliesen. Deshalb geht als Erstes meist das kaputt, was Sie als sauber bezeichnen würden, und die Bausubstanz kommt danach.

  • Hier hat nichts eine Ruhezeit

    In einem gemäßigten Land pausiert das Wachstum ein paar Monate im Jahr. Unter einem geschlossenen Dach auf Phuket liegt die Temperatur ganzjährig in dem Bereich, in dem diese Organismen am aktivsten sind. Eine Kolonie in einem Kleiderschrank ist meist das Werk von zwei Wochen und nicht einer ganzen Abwesenheitssaison.

Der Teil, den Eigentümer seltsam finden

Ein leeres Haus geht schneller kaputt als ein volles.

Menschen erzeugen Feuchtigkeit. Duschen, Kochen, nasse Handtücher, ein Pool in ständiger Benutzung. Und trotzdem ist die Villa mit einer Familie darin die, die sauber bleibt. Ein bewohntes Haus ist nicht trocken. Es wird gelüftet, und es wird beobachtet.

  • Türen werden geöffnet, ohne besonderen Grund

    Niemand, der in einem Haus lebt, öffnet es, um die Luftfeuchte zu steuern. Er öffnet es, weil er hindurchgeht. Jede Öffnung bricht die stehenden Schichten auf, und jeder Ventilator, der der Behaglichkeit wegen läuft, tut dasselbe. Nichts davon ist Absicht, und alles davon wirkt.

  • Die Kühlung läuft, weil jemandem heiß ist

    Das ist der wichtige Punkt. Ein Klimagerät entzieht der Luft nur so lange Wasser, wie sein Verdichter tatsächlich läuft, und in einem bewohnten Haus dreht er stundenlang. Menschen sind eine feuchte Last: Körper, Duschen, Kochen, nasse Handtücher, eine Tür, die auf einen heißen Garten offen gehalten wird. Die Maschine muss durch all das hindurch weiterarbeiten, und jede dieser Stunden schickt Wasser durch die Kondensatleitung aus dem Gebäude. Nehmen Sie die Menschen heraus, und die feuchte Last geht mit ihnen. Was bleibt, ist Wärme durch Dach und Glas, und damit wird die Maschine schnell fertig, sie erreicht also den Thermostatwert, lange bevor sie der Luft viel Wasser entzogen hat. Dasselbe Gerät, dieselbe Einstellung, ein Bruchteil des entzogenen Wassers.

  • Dinge werden umgeschichtet, nicht nur angesehen

    Kleidung kommt aus dem Schrank, ein Buch kommt aus dem Regal, Kissen werden bewegt, ein Laken wird vom Bett gezogen. Was das bewirkt, ist keine Lüftung. Es bricht die stehende Schicht am Gegenstand auf und legt die Seite frei, die nie Luft sieht. Alles, was gelagert wird, hat eine dauerhaft verborgene Seite: die Unterseite, die Rückseite, den Falz. Diese Seite trocknet nie, und dort fängt es an. Die nützliche Anweisung an jeden, der ein geschlossenes Haus besucht, lautet also nicht, den Schrank zu öffnen, sondern umzuschichten, was darin liegt. Ein Blick auf die Vorderseite eines Stapels gefalteter Wäsche sagt nichts über den Boden des Stapels.

  • In der ersten Woche riecht es jemand

    Schimmel kündigt sich lange vor der Sichtbarkeit über den Geruch an. Ein Mensch im Haus bemerkt es an Tag drei und öffnet den Schrank. Ein leeres Haus hat keinen Zeugen, der Erste, der es feststellt, sind also Sie, bei der Ankunft, an dem Punkt, an dem es aufgehört hat, eine Arbeit zu sein, und eine Rechnung geworden ist.

  • Kleine Störungen laufen monatelang

    Eine tropfende Mischbatterie, ein langsames Leck unter einem Waschbecken, ein Riss in der Isolierung einer Kältemittelleitung über einer abgehängten Decke, ein Dach, das bei einem Sturm im Juni Wasser durchlässt. In einem bewohnten Haus wird jedes davon binnen eines Tages gefunden. In einem geschlossenen Haus läuft jedes davon in denselben Quadratmeter Putz, bis jemand ankommt.

Lüften

Wann das Öffnen des Hauses hilft, und wann es die Lage verschlechtert.

Der Instinkt sagt, ein Haus müsse atmen. Hier stimmt das in manchen Momenten und ist in anderen geradezu falsch, denn die Außenluft trägt oft mehr Wasser als die Luft, die Sie ersetzen wollen.

  • Das Kriterium ist der Taupunkt, nicht die Uhrzeit

    Die Außenluft auf dieser Insel liegt an fast jedem Tag des Jahres bei einem Taupunkt von 23 bis 25°C. Jede Oberfläche, die kälter ist, zieht in dem Moment Wasser aus der Luft, in dem Sie die Türen öffnen: eine Bodenplatte im Erdgeschoss, eine Wand, die gerade einen Guss abbekommen hat, ein Raum, der gestern klimatisiert wurde. Öffnen Sie also nicht innerhalb weniger Stunden nach Regen, und öffnen Sie kein Haus, das gerade gekühlt wurde. Die Nacht sollte man ebenfalls meiden, aber nicht aus dem Grund, den alle nachsprechen: Nachtluft ist hier kühler als das Gebäude und nicht wärmer, und sie kondensiert nicht an einer warmen Wand. Das Problem ist, dass sie nahe der Sättigung ankommt und die Bausubstanz auskühlt, und genau so entsteht die Kondensation, die Sie am nächsten Morgen vorfinden.

  • Der richtige Moment ist ein Nachmittag in der Trockenzeit

    In den trockenen Monaten trägt die Außenluft tatsächlich weniger Wasser: Ein Februarnachmittag kann bei 33°C nahe 60% liegen, und trockener wird diese Insel nicht. Das ist das Fenster. Wenn jemand vor Ort ist, dann öffnet er alles, Kleiderschränke und Abstellraum eingeschlossen, und lässt für ein paar Stunden Luft durchziehen. Die Trockenzeit ist hier zugleich die windstille Zeit, verlassen Sie sich also nicht darauf, dass eine Brise die Arbeit macht. Stellen Sie einen Ventilator in eine Türöffnung, der an einem Ende des Hauses Luft hinausdrückt, und der Rest folgt. Es kostet nichts und nützt mehr als eine Woche Klimagerät, das auf niedriger Stufe vor sich hin läuft.

  • Luft bewegen ist nicht dasselbe wie Luft austauschen

    Die Luft, die ohnehin drinnen ist, umzuwälzen entfernt kein einziges Gramm Wasser. Es zählt trotzdem, weil es die feuchte Schicht an kühlen Oberflächen aufbricht und die Temperatur zwischen den Räumen ausgleicht. Ein Deckenventilator auf kleinster Stufe oder ein kleiner Ventilator, der in die Ecke zeigt, die immer zuerst befallen wird, leistet für sehr wenig Strom echte Arbeit.

  • Dauerhafte Öffnungen sind eine Sicherheitsfrage, und die Hälfte ist schon gebaut

    Die meisten Häuser hier haben einen Teil davon bereits: Lüftungssteine in einer Versorgungswand, einen Turbinenlüfter, der sich auf dem Ziegeldach dreht, eine Lamellentür, die hinter einem Gitter abschließt. Was das Ganze wirken lässt, ist eine tiefe Öffnung auf der einen und eine hohe auf der anderen Seite und nicht zwei Gitter nebeneinander. Genau das bringt den Dachraum und den Abstellraum in Bewegung, statt sie stehen zu lassen. Ob es vertretbar ist, hängt von der Mauer um das Haus und von der Straße davor ab, aber es lohnt sich, Preise für ein Gitter und einen Dachlüfter einzuholen, bevor Sie eine Maschine kaufen, um ein Problem zu lösen, das das Gebäude zum Teil selbst lösen könnte.

  • Die Räume, in die nie Luft gelangt

    Das Innere eines geschlossenen Kleiderschranks und der Raum dahinter. Der Abstellraum mit geschlossener Tür, der Hohlraum über einer abgehängten Decke, der Platz unter einem Bett, das an einer Wand steht. Was auch immer Sie mit den Haupträumen tun, diese behalten ihr eigenes Klima. Sie zu öffnen ist eine gesonderte Handlung, und wenn sie nicht namentlich auf jemandes Liste steht, geschieht sie nie.

Maschinen

Klimaanlage, Entfeuchtungsbetrieb und der Luftentfeuchter.

Hier geht der meiste Strom verloren, und hier entsteht der meiste falsche Trost. Die drei sind nicht austauschbar, und nur eines davon ist für diese Aufgabe gebaut.

  • Die Klimaanlage laufen zu lassen bringt weniger, als Sie denken

    Die Maschine regelt auf eine Temperatur, und in einem leeren Haus ist das die falsche Zielgröße. Es gibt hier reichlich Wärme zu entfernen, sie kommt den ganzen Nachmittag durch Dach und Glas, aber kaum Wasser kommt mit ihr, der Thermostat ist also schon zufrieden, wenn die Luft gekühlt ist, lange bevor ihr viel Wasser entzogen wurde. Der Verdichter läuft dann in kurzen Stößen, und bei vielen Geräten läuft der Lüfter dazwischen über einen noch nassen Verdampfer weiter, was einen Teil des gerade gesammelten Wassers direkt in den Raum zurückgibt. Sie bezahlen eine Maschine, die läuft, und erhalten einen Bruchteil der Trocknung, die Sie gekauft zu haben glaubten.

  • Entfeuchtungsbetrieb ist besser und trotzdem nicht die Antwort

    Bei einem Invertergerät hält ein richtiger Entfeuchtungszyklus den Verdichter auf niedriger, kontinuierlicher Leistung hinter einem langsam laufenden Lüfter, was Kondensation gegenüber Kühlung begünstigt. Diesen lohnt es sich, in einem einzelnen Raum eines geschlossenen Hauses laufen zu lassen. An einem älteren Ein-Aus-Gerät, in Villen hier weiterhin verbreitet, ist der Entfeuchtungsbetrieb eher ein kurzer Verdichtertakt hinter niedriger Lüfterstufe, und er leistet deutlich weniger. Finden Sie heraus, welches Sie haben. So oder so wird er von einem Temperaturfühler geregelt und nicht von einem Feuchtefühler, er bedient nur den Raum, in dem er montiert ist, und er hört auf, wenn dieser Raum kühl genug ist. Prüfen Sie außerdem, ob die Einstellung überhaupt ein echter Entfeuchtungszyklus ist: Bei manchen Geräten läuft sie auf kaum mehr hinaus als eine niedrige Lüfterstufe.

  • Ein Luftentfeuchter ist die Maschine, die dafür gebaut ist

    Dieselbe Physik, eine andere Regelung. Er zieht Luft über einen kalten Wärmetauscher, das Wasser läuft in einen Behälter oder in einen Ablauf, und er regelt auf einen Feuchtesollwert statt auf eine Temperatur. Die Wärme, die er erzeugt, geht in den Raum zurück, was die Luft leicht erwärmt und die relative Feuchte weiter drückt. In einem geschlossenen Raum hält er einen stabilen Wert, den kein Klimagerät in einem leeren Haus hält.

  • Der Ablaufschlauch, und dann der Stromausfall

    Die Störung, die wir am häufigsten vorfinden, ist eine gute Maschine, korrekt eingestellt, mit vollem Behälter und leuchtender Warnlampe. Jedes Gerät hält an, wenn sein Behälter voll ist, und in der nassen Jahreszeit ist ein Behälter in ein bis zwei Tagen voll. Solange er nicht an einen festen Ablauf angeschlossen ist, an einen Bodenablauf oder über einen Schlauch in ein Bad, schützt er das Haus etwa zwei Tage und danach drei Monate lang gar nicht. Die zweite Störung ist die, mit der niemand rechnet. Stromausfälle sind hier durch die nassen Monate hindurch Routine, und die meisten Haushaltsentfeuchter starten nicht von allein wieder: Sie kommen im Bereitschaftszustand zurück und warten darauf, dass jemand die Taste drückt. Kaufen Sie einen, der nach einem Spannungsausfall seine letzte Einstellung wieder aufnimmt, oder akzeptieren Sie, dass die Maschine immer nur so gut ist wie der nächste Besuch.

  • Worauf einstellen, und was der Betrieb wirklich kostet

    Ein Zielwert um 55 bis 60% passt zu einem eingelagerten Haus. Einem sehr niedrigen Wert hinterherzujagen ist nicht besser: Es kostet mehr, belastet den Verdichter stärker und kann Holz und Instrumente ohne Nutzen austrocknen. Der Raum muss geschlossen sein, sonst entfeuchtet die Maschine die ganze Saison lang den Garten. Um die Betriebskosten zu kennen, lesen Sie die Leistungsaufnahme vom Typenschild ab, schätzen Sie die Stunden, die das Gerät tatsächlich läuft, und multiplizieren Sie mit dem Arbeitspreis auf Ihrer eigenen Stromrechnung. Das ergibt eine echte Zahl statt einer von einer Website, und sie fällt meist kleiner aus, als Eigentümer befürchten.

Wo es anfängt

Die Stellen, an denen es immer beginnt, in der Substanz des Hauses.

Nach genügend geschlossenen Villen sucht man nicht mehr überall, sondern geht direkt zu fünf Stellen. Es sind jedes Mal dieselben fünf.

  • Der Kleiderschrank an einer Außenwand

    Eine geschlossene Tür, keine Luftbewegung, eine Rückwand einen Zentimeter vom Putz entfernt, und Kleidung, die ideale Nahrung ist. Wenn ein Haus ein Problem hat, dann dieses. Entscheidend ist die Wand dahinter: ein Raum im Erdgeschoss, eine Fassade, die den Nachmittagsregen abbekommt, oder ein Schlafzimmer, das klimatisiert wird, sobald jemand darin ist. Jedes davon macht diese Rückwand zum kältesten Ding im Raum. Es lohnt sich, auf einem Plan zu markieren, welche Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand. Die an Innenwänden verhalten sich meist unauffällig.

  • Bäder, Silikonfugen und Bodenabläufe

    Eigentümer nehmen an, ein ungenutztes Bad sei ein trockenes Bad. Das ist es nicht. Der Bodenablauf hält stehendes Wasser, der Raum ist oft der dunkelste und am schlechtesten belüftete im Haus, und die Tür ist zu. Kommt alter Seifenfilm in den Fugen dazu, haben Sie etwas, das im Juni angefangen hat und im Oktober auffällt. Sobald Silikon einmal schwarz ist, bleibt es schwarz: Das ist ein Austausch und keine Reinigung.

  • Der Hohlraum über einer abgehängten Decke

    Das ist der, der Geld kostet. Kältemittelleitungen, Kondensatwannen und Luftkanäle sitzen in einem dunklen, unbelüfteten Raum zwischen einem heißen Dach und einer gekühlten Deckenplatte. Ein Riss in der Gummiisolierung einer Saugleitung, eine Wanne mit langsamer Verstopfung, ein Ablaufrohr, das vom Stutzen gerutscht ist. Das erste Anzeichen ist meist ein Fleck, der sich an der Decke ausbreitet, und dann läuft es bereits seit Wochen. Wer eine geschlossene Villa ordentlich kontrolliert, öffnet eine Revisionsklappe und leuchtet mit der Lampe nach oben.

  • Unter und hinter den Möbeln

    Die Unterseite eines Rattansofas, die Rückseite eines Kopfteils, das an einer Wand steht, der Sockel eines Schranks, der flach auf Fliesen sitzt, die Unterseite eines Esstischs. Unbehandeltes Holz oder Rattan, in stehender Luft, ohne Licht darauf. Möbel ein paar Zentimeter von der Wand zu ziehen, bevor ein Haus geschlossen wird, klingt zu einfach, um etwas auszumachen, und verhindert erstaunlich viel.

  • Die Klimageräte selbst

    Ein Innengerät, das seit Monaten nicht gelaufen ist, hat einen verstaubten Verdampfer, eine feuchte Wanne und einen Kondensatablauf, der sich zusetzt: Staub und Biofilm darin, Ameisen, Geckos oder ein Wespennest am Auslass an der Fassade. Bei Kanalgeräten über einer abgehängten Decke trocknet zusätzlich der Siphon aus, und die Wanne zieht Luft, statt abzulaufen. So oder so wird das Gerät in dem Moment, in dem jemand es für anreisende Gäste einschaltet, zur Geruchsquelle und zum Sporenverteiler. Ein Gerät, das eine Regenzeit lang stillstand, muss gewartet werden, bevor das Haus genutzt wird, und nicht nach der ersten Beschwerde.

Wo es anfängt

Und bei den Dingen, die sich nicht einfach ersetzen lassen.

Das Gebäude übersteht es meistens. Was Eigentümer in einem geschlossenen Haus tatsächlich verlieren, ist der Inhalt, und fast immer sind es dieselben Kategorien.

  • Matratzen

    Das Problem ist die Unterseite, nie die Oberseite. Eine Matratze auf einem geschlossenen Unterbau hat keine Luft unter sich, und sie ist die eine kühle, stille, eingeschlossene Fläche im Raum, die zugleich aus Schaum und Baumwolle besteht. Ziehen Sie das Bett ab, bevor das Haus geschlossen wird, und schaffen Sie Luft darunter: hochkant an eine Wand gestellt oder frei vom Unterbau aufgebockt. Sie in Folie einzuschlagen, ist schlimmer, als sie in Ruhe zu lassen.

  • Leder

    Sofas und Sessel, aber auch Gürtel, Schuhe und Taschen, die in einem Schrank liegen. Gegerbte Haut trägt Öle und Zurichtungen, von denen Schimmel unmittelbar lebt, Leder ist deshalb oft das Erste im Haus, das Schimmel ansetzt, bevor sich irgendetwas an der Substanz zeigt. Ein grauer oder weißer Belag, früh entdeckt, lässt sich abwischen, und das Stück überlebt unbeschadet. Nach Monaten sitzt die Verfärbung in der Haut, und der Geruch auch.

  • Eingelagerte Wäsche und Kleidung

    Alles, was weggeräumt wird, muss vorher trocken sein, und trocken heißt auf Phuket trocken und nicht fast trocken. Wäsche, die im Mai leicht feucht in einen geschlossenen Schrank gefaltet wird, ist im August eine Gewissheit. Dichte Boxen mit Trockenmittel funktionieren gut für das, was Sie wirklich schützen wollen, offene Regale im Trockenraum sind die zweitbeste Lösung, und ein luftdichter Schrank mit feuchtem Inhalt ist die schlechteste aller Möglichkeiten.

  • Bücher und Papier

    Papier nimmt Feuchtigkeit mit dem Raum auf und gibt sie wieder ab, der Bindeleim ist Nahrung, und die braunen Stockflecken, die sich über die Seiten ziehen, gehen nicht wieder weg. Bücher, die flach auf einem niedrigen Regal an einer Außenwand liegen, sind der klassische Verlust. Wenn ein Haus für eine Saison geschlossen wird, gehören die Bücher in den Raum mit dem Entfeuchter, aufrecht stehend und mit Luft darum herum.

  • Gemälde, Fotografien und alles auf Leinwand

    Das ist ein Fall für einen Restaurator und nicht für ein Haushaltsmittel, und der Fehler, den Eigentümer machen, ist zuerst zu probieren und danach zu fragen. Wer eine Leinwand abwischt, drückt das Wachstum in die Malschicht und nimmt die Oberfläche mit. Holen Sie Kunst von den Außenwänden, bevor das Haus geschlossen wird. Sie will in den Trockenraum, aber nicht in dessen heiße Ecke: Ein Entfeuchter heizt den Raum, in dem er steht, halten Sie Leinwände also von der Maschine fern, oder lassen Sie diesem Raum zusätzlich seine Klimatisierung. Wenn bereits etwas befallen ist, fotografieren Sie es und fragen Sie einen Fachmann, bevor Sie es anfassen.

Schäden

Was zurückkommt, und was verloren ist.

Eigentümer wollen dafür eine Regel. Es gibt eine, und sie hängt an zwei Dingen: ob das Material porös ist, und wie lange es lief, bevor jemand hingesehen hat.

  • Harte Oberflächen kommen fast immer zurück

    Fliesen, Glas, gestrichener Beton, versiegeltes Holz, Laminat, Edelstahl. Wachstum auf einer nicht porösen Oberfläche sitzt obenauf, und Reinigen entfernt es wirklich. Worauf es danach ankommt, ist die Feuchtigkeit, denn auf einer harten Oberfläche kommt sie an dieselbe Stelle der Wand zurück. Ein Fleck, der an derselben Stelle wiederkehrt, ist eine Diagnose und kein Reinigungsfehler.

  • Silikon ist ein Austausch, und Fugenmörtel meistens auch

    Silikon immer. Das Wachstum kommt unter die Oberfläche und hält sich dort, Bleiche hellt es für ein paar Wochen auf, und es kommt dunkler zurück als vorher. In einem Haus, das für Gäste hergerichtet wird, ist die Fuge herauszuschneiden und neu zu ziehen schnell, günstig und das Einzige, was wirkt. Zementäre Fugen verhalten sich genauso, sofern sie nicht versiegelt waren, und dort heißt die Lösung auskratzen und neu verfugen statt weiterschrubben. Epoxidfugen, falls das Haus sie hat, sind nicht porös: Sie lassen sich richtig reinigen und bleiben sauber. Finden Sie heraus, welche im Bad liegt, bevor Ihnen jemand ein Angebot für den Ausbau macht.

  • Gipskarton, Gipsdecken und Spanplatten erholen sich nicht

    Sobald Wasser und Wachstum in der Platte sind, ist das Reinigen der Oberfläche Kosmetik. Die Platte kommt heraus, zusammen mit dem, was sie genährt hat, und sie sollte nicht zurück, bevor das Leck gefunden ist. Ein aufgequollener Korpus aus Spanplatte ist erledigt: Er wird nie wieder rechtwinklig stehen, womit auch immer er behandelt wird.

  • Textilien meistens, Leder manchmal, Schaum fast nie

    Baumwolle und Leinen überstehen eine ordentliche gewerbliche Wäsche, sofern der Fleck sich nicht in die Faser gesetzt hat. Bei Leder hängt alles davon ab, wie früh es entdeckt wurde. Matratzen und Polsterschaum sind die ehrliche schlechte Nachricht: Sobald das Wachstum durch den Bezug in den Schaum gegangen ist, erreicht es keine Reinigung mehr, und die richtige Entscheidung ist, das Stück zu ersetzen, statt zweimal zu zahlen.

  • Der Geruch geht als Letztes

    Ein Haus, das geschlossen und feucht war, hält einen Geruch in den Textilien, den Schränken und der Klimaanlage, lange nachdem das sichtbare Wachstum weg ist. Gäste bemerken ihn in den ersten dreißig Sekunden und schreiben ihn auf. Ihn loszuwerden heißt, die Quelle zu entfernen, statt darüber zu sprühen, und es ist eines der wenigen Probleme, die tatsächlich weit billiger zu verhindern als zu beheben sind.

Das Protokoll

Eine Villa für drei Monate schließen.

Das tun wir mit einem Haus, bevor es verlassen wird, in der Reihenfolge, in der es geschieht. Nichts davon ist teuer. Erst die Reihenfolge macht es wirksam.

  • Zwei Wochen vorher: das Wasser finden

    Die tropfende Mischbatterie reparieren, unter jedes Waschbecken sehen, das Dach prüfen und die Rinnen vor dem Regen räumen, und die Klimaanlage warten lassen, wobei jeder Kondensatablauf gereinigt und geprüft wird. Alles Weitere auf dieser Liste ist Abwehr, und Abwehr verliert gegen ein aktives Leck. Wenn das Haus eine Feuchtstelle mit Vorgeschichte hat, fangen Sie dort an, statt dort aufzuhören.

  • Alles Weiche leeren, trocknen und öffnen

    Die gesamte Wäsche waschen und vollständig trocknen, dann dicht verpackt mit Trockenmittel oder auf offenen Regalen im Trockenraum lagern. Betten abziehen und Matratzen von ihren Unterbauten heben. Leder, Bücher und Kunst aus den Schränken und von den Außenwänden holen. Dann jeden Kleiderschrank und jede Innentür offen stehen lassen: Ein Haus, das außen geschlossen wird, muss innen offen stehen.

  • Die Geräte und die Abläufe

    Den Kühlschrank leeren, abtauen, reinigen, trocknen und die Tür aufkeilen. Dasselbe mit der Waschmaschinentrommel und ihrem Waschmittelfach. Wasser in die Bodenabläufe und die Becken gießen, die niemand benutzt, und dann in jedes einen Löffel Mineralöl geben, Babyöl erfüllt den Zweck und Speiseöl wird ranzig, damit das Sperrwasser nicht verdunsten und die Kanalisation nicht ins Haus zurückatmen kann. Über drei Monate ist ein ungeölter Bodenablauf in einem Bad auf Phuket lange vor Ihrer Rückkehr trocken, und der Geruch, den ein Eigentümer für Schimmel hält, ist oft die Klärgrube. Entscheiden Sie bewusst über den Hauptwasserhahn: Ihn offen zu lassen birgt das Risiko, dass ein geplatzter Schlauch das Haus wochenlang flutet, ihn zu schließen heißt, dass jemand an den Pool und die Bepflanzung denken muss.

  • Ein Trockenraum, eine ehrliche Maschine

    Wählen Sie den Raum, der den empfindlichen Inhalt aufnimmt, und wählen Sie nicht den unter dem heißesten Teil des Daches. Ein Entfeuchter ist ebenso ein Heizgerät wie ein Trockner: Jedes Watt, das er zieht, kommt in den Raum zurück, und ein geschlossener Raum auf Phuket pendelt sich mehrere Grad über dem Rest des Hauses ein, was für Wäsche unproblematisch, für Leinwand und Instrumente aber schädlich ist. Schließen Sie ihn an einen festen Ablauf an, stellen Sie ihn auf etwa 55 bis 60%, und halten Sie Tür und Fenster geschlossen. Lassen Sie im übrigen Haus einen Ventilator über eine Zeitschaltuhr laufen, damit die Luft nicht vollständig steht. Wenn Sie lieber nutzen, was ohnehin installiert ist, fahren Sie einen Entfeuchtungszyklus in einem Raum statt einer niedrigen Temperatur im ganzen Haus, und tun Sie es im Wissen, dass er weniger leistet.

  • Messen, und wirklich jemanden kommen lassen

    Lassen Sie ein Hygrometer in dem Raum, der immer zuerst befallen wird, und besser noch einen kleinen Datenlogger, der aufzeichnet, während niemand da ist: Der Spitzenwert zählt mehr als der Messwert in dem Moment, in dem ein Mensch hereinkommt. Legen Sie dann ein Besuchsintervall fest und halten Sie es ein, wöchentlich durch die nassen Monate. Ein Besuch heißt: hineingehen, das Hygrometer ablesen, bevor irgendetwas geöffnet wird, bestätigen, dass das Kondensat des Entfeuchters weiterhin abläuft, in die Schränke und hinter die Möbel sehen, und mit einer Lampe in den Deckenhohlraum leuchten. Dann eines von zwei Dingen, nie beides: das Haus öffnen, wenn das Wetter es zulässt, trocken, sonnig und nicht direkt nach Regen, oder es geschlossen lassen und die Klimaanlage ein bis zwei Stunden kräftig fahren. Niemand kühlt ein Haus mit offenen Türen.

Beweis

Welchen Beleg Sie dafür verlangen sollten, dass jemand wirklich in Ihrem Haus war.

Das ist der Teil der Arbeit, der sich am leichtesten berechnen und am leichtesten nicht erledigen lässt. Ein Häkchen in einem Kästchen beweist, dass ein Kästchen angehakt wurde. Verlangen Sie stattdessen diese fünf Dinge, von uns oder von jedem anderen.

  • Datierte Fotos, bei jedem Besuch aus denselben Winkeln

    Keine Weitwinkelaufnahme eines aufgeräumten Wohnzimmers. Das Innere des Schranks an der Außenwand, die Ecke hinter dem Sofa, die Unterseite einer Matratze, die Fugen im Bad, die geöffnete Revisionsklappe. Jeden Monat dieselben Bildausschnitte, damit sich zwei Monate nebeneinanderlegen lassen und eine Veränderung offensichtlich wird. Ein Foto, das jedes Mal aus einem neuen Winkel entsteht, ist Dekoration und keine Aufzeichnung.

  • Ein Feuchtemesswert, bei der Ankunft abgelesen

    Bevor die Türen geöffnet werden, nicht danach. Vierzig Minuten offenes Haus machen jede Zahl bedeutungslos. Ein Foto des Hygrometers mit lesbarer Zahl, jedes Mal im selben Raum, gibt Ihnen eine Reihe statt einer Anekdote. Nur eine Reihe sagt Ihnen, ob das Haus abdriftet oder hält.

  • Wer da war, wann und wie lange

    Ein Name und eine Uhrzeit, nicht „das Team“. Fünfzehn Minuten sind ein Gang durch eine geschlossene Villa und keine Kontrolle. Die Maschinen ordentlich zu betreiben und in die Stellen zu sehen, die zuerst versagen, dauert eher eine Stunde, und ein Bericht sollte klar erkennen lassen, welches von beiden stattgefunden hat.

  • Eine Sache, die nicht in Ordnung war

    Das ist der Test, den wir an jeden Verwalter anlegen würden, uns eingeschlossen. Ein Monatsbericht, der sechs Monate lang nichts als gute Nachrichten enthalten hat, ist kein Bericht aus einem Haus, sondern eine Vorlage. Wer eine Immobilie wirklich abgeht, findet eine Glühbirne, einen Fleck, ein schwergängiges Schloss, eine Wanne, die geleert werden musste. Wenn nichts davon je schriftlich bei Ihnen ankommt, fragen Sie, warum nicht.

  • Das Recht, unangekündigt ein Foto zu verlangen

    An einem Dienstag, von einer Ecke, die Sie aussuchen, ohne Vorankündigung. Wer regelmäßig in Ihrem Haus ist, schickt es am selben Nachmittag und wundert sich nicht über die Bitte. Die Antwort, die Sie auf diese Frage bekommen, sagt Ihnen mehr über ein Unternehmen als jedes Kontrollformular, das es druckt.

Klare Antworten

Was Eigentümer uns zu Feuchtigkeit und Schimmel fragen.

Soll ich die Klimaanlage laufen lassen, während ich weg bin?
Im ganzen Haus auf niedriger Temperatur, nein. Das kostet viel und trocknet weit weniger, als Eigentümer erwarten, denn die Maschine hört auf, sobald die Räume kühl sind, und ein nasser Verdampfer gibt einen Teil des Wassers zurück. Ein Entfeuchtungszyklus in einem geschlossenen Raum ist eine vertretbare Mittellösung, und an einem Invertergerät besser als an einem älteren. Ein Luftentfeuchter mit festem Ablauf, in dem Raum mit den Büchern, der Kunst und dem Leder, ist besser als beides, weil er auf die Feuchte regelt und nicht auf die Temperatur und weil er nicht anhält, nur weil ein Raum zufällig kühl genug ist. Er ist weit günstiger, als das ganze Haus zu kühlen. Gegen einen modernen Inverter, der in einem Raum einen Entfeuchtungszyklus fährt, ist der Strom vergleichbar, und was Sie gewinnen, ist eine Maschine, die den Sollwert hält und abläuft, ohne dass jemand da ist.
Ist ein Luftentfeuchter auf Phuket teuer im Betrieb?
Weniger, als die meisten Eigentümer annehmen, und es ist eine Zahl, die Sie ausrechnen statt raten können. Die Leistungsaufnahme steht auf dem Gerät, die Stunden hängen von der Jahreszeit ab, und der Arbeitspreis steht auf Ihrer eigenen Stromrechnung. Er arbeitet durch die nassen Monate hart und läuft durch die trockenen kaum. Rechnen Sie das gegen eine Matratze, ein Ledersofa oder einen Deckenabschnitt auf, und die Rechnung erledigt sich meistens von selbst.
Wie oft muss jemand eine leerstehende Villa besuchen?
Wöchentlich durch die nasse Jahreszeit, und für den Rest des Jahres nicht seltener als vierzehntäglich. Die Häufigkeit zählt weniger als das, was während des Besuchs geschieht: das Hygrometer ablesen, bevor irgendetwas geöffnet wird, die Maschinen laufen lassen, und an die Stellen sehen, die zuerst versagen. Eine monatliche Vorbeifahrt mit einem Foto des Tors ist keine Betreuung einer Immobilie, und sie wird erstaunlich oft verkauft.
Kann ich das Haus nicht einfach vollständig abdichten?
Nein, und das ist die Variante, die am schlechtesten ausgeht. Ein abgedichtetes Haus mit feuchten Textilien darin wird zu einer geschlossenen Kiste bei hoher Luftfeuchte, aus der das Wasser keinen Weg hinaus hat, und genau das ist der Zustand, der den Inhalt ruiniert. Abdichten funktioniert nur zusammen mit einer Maschine, die tatsächlich Wasser entfernt, und einem Menschen, der prüft, dass diese Maschine noch läuft.
Auf der Kleidung im Schrank ist bereits Schimmel. Was jetzt?
Bringen Sie die Sachen aus dem Haus, bevor Sie sie reinigen: Wer in einem geschlossenen Raum arbeitet, verteilt alles, was er aufwirbelt. Textilien gehen in eine ordentliche Wäscherei, harte Oberflächen werden gereinigt und getrocknet, Leder wird früh beurteilt statt geschrubbt, und alles Poröse mit Wachstum darin ist eine Ersatzentscheidung und keine Reinigungsfrage. Suchen Sie danach die Feuchtequelle. Wird sie nicht gefunden, geht derselbe Schrank binnen Wochen wieder kaputt, und die zweite Rechnung ist die, die wehtut.
Gehört die Betreuung eines leeren Hauses zur Verwaltung oder ist sie eine eigene Leistung?
Fragen Sie das jeden, mit dem Sie sprechen, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Manche Unternehmen behandeln die Betreuung eines geschlossenen Hauses als eigene Leistung, andere schlagen einen Besuchsplan der Verwaltung zu, und der wirkliche Unterschied zwischen zwei Angeboten ist meist die Zahl der Besuche und nicht die Formulierung. Was Sie kaufen, ist Präsenz, die einzig lohnende Frage lautet also, wie oft im Monat ein Mensch in Ihrem Haus stehen wird und was er Ihnen danach schickt.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

Wohin als Nächstes

Ratgeber für Eigentümer

Sprechen Sie mit der Person, die sich um Ihre Immobilie kümmern würde.

Kein Callcenter, kein Vertriebsteam. Wir halten das Portfolio absichtlich klein.

Kontakt aufnehmenWhatsApp+66 61 516 3486