Leistungen
Wohnungsverwaltung Phuket
Wohnungsverwaltung auf ganz Phuket für Eigentümer, die anderswo leben: die Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) und ihre Hausordnung, die Gemeinschaftskosten (CAM), was Gebäude und thailändisches Recht bei Kurzzeitvermietung erlauben, die Gäste und eine Monatsabrechnung. Sie sprechen mit Silvain und Pattama, den beiden Geschäftsführern. Unsere Gebühr beginnt bei 10 Prozent, schriftliches Angebot nach einer Besichtigung.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie.
Ein paar Angaben genügen. Einer der beiden Geschäftsführer liest sie und antwortet innerhalb eines Werktags.
Was wir in einer Wohnung auf Phuket übernehmen
Im Rahmen der Regeln Ihres Gebäudes
Reinigung und Instandhaltung
Geplante Reinigung, Inspektionen und Wartung der Klimaanlage, Handwerker werden vorab bei der Gebäudeverwaltung angemeldet. Jede Reparatur wird am selben Tag mit Fotos dokumentiert.
Gäste, beim Gebäude registriert
Jede Buchung wird vor der Bestätigung geprüft, Schlüsselkarten werden an der Rezeption registriert, und für jeden ausländischen Gast wird die TM30-Meldung eingereicht. Während des Aufenthalts bleibt jemand erreichbar.
Eine Abrechnung pro Monat
Aufgeschlüsselt bis zur einzelnen Buchung, mit jeder Ausgabe und datierten Inspektionsfotos. Eine von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sonderumlage melden wir, sobald wir davon erfahren, nicht erst in der nächsten Abrechnung.
Vermietung, wo das Gebäude sie erlaubt
Fotos, Inseratstexte und saisonale Preise auf Airbnb, Booking.com, Agoda und direkt, sobald Hausordnung und Gesetz kurze Aufenthalte zulassen. Wenn nicht, eine Langzeitvermietung oder eine Wohnung, die für Ihre eigenen Aufenthalte bereitsteht.
Mit wem Sie es zu tun haben
Geführt von den beiden Geschäftsführern
Silvain und Pattama führen das Unternehmen und antworten den Eigentümern selbst. Pattama spricht auf Thai mit der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), der Hausverwaltung und dem Sicherheitsdienst; Silvain kümmert sich um Eigentümer, Preise und Abrechnungen. Wir begrenzen die Zahl der Objekte, die wir übernehmen, und nehmen nur solche an, die wir innerhalb einer Stunde erreichen.
So gehen wir vor
Erst lesen wir das Gebäude, dann die Wohnung.
Bei einer Eigentumswohnung fallen zwei Entscheidungen, nicht eine: was das Gesetz erlaubt und was Ihre Miteigentümer erlauben. Beides klären wir, bevor irgendetwas inseriert wird.
- 1
Wir lesen die Gemeinschaftsordnung
Die eingetragene Gemeinschaftsordnung, die Hausordnung darunter und die schriftliche Position der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) zur Vermietung. Pattama fragt auf Thai direkt an der Rezeption nach, und wir kommen mit einer Antwort zurück, nicht mit einem Eindruck.
- 2
Wir sehen uns die Wohnung an
Kondensatleitungen, der Wärmetauscher über dem Deckengitter, die Zähler, der Zustand von Polstern und Textilien. Eine verschlossene Wohnung geht anders kaputt als eine Villa, und zwar leise.
- 3
Sie erhalten ein schriftliches Angebot
Pro Wohnung, nach der Besichtigung, mit klar benannter Berechnungsgrundlage und allen Ausschlüssen. Wir berechnen eine Verwaltungsgebühr ab 10 %, und was darüber liegt, hängt davon ab, wie viel Ihnen das Gebäude bereits abnimmt.
- 4
Wir übernehmen, und wir melden
Schlüsselkarten registriert, Handwerker beim Gebäude angemeldet, die TM30-Meldung für jeden ausländischen Bewohner eingereicht und nach jedem Besuch ein datierter Inspektionsbericht mit Fotos aus denselben Blickwinkeln.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Stellen Sie sie direkt den Geschäftsführern.
Wo es bei Wohnungen schiefgeht
Eine Wohnung kann man völlig legal besitzen und trotzdem nicht legal vermieten.
Die meisten Probleme, die wir in Wohnanlagen auf Phuket sehen, beginnen, bevor der erste Gast ankommt. Sie beginnen in den Regeln des Gebäudes, bei der Lizenzierung und in den Unterlagen, die niemand gelesen hat.
Die Eigentümergemeinschaft steht über Ihnen
Jede Wohnanlage auf Phuket hat eine Juristic Person, also das rechtliche Organ der Miteigentümer, mit einer eingetragenen Gemeinschaftsordnung und einer Hausordnung darunter.
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Diese Regeln können Kurzzeitvermietung ganz verbieten, die Zahl der Schlüsselkarten begrenzen, den Zugang zu den Aufzügen einschränken oder verlangen, dass sich jeder Bewohner an der Rezeption registriert. Sie stehen über allem, was ein Verwalter Ihnen anbieten kann, und sie können sich auf einer Eigentümerversammlung ändern, an der Sie nicht teilgenommen haben. Die aktuelle Gemeinschaftsordnung ist das erste Dokument, das wir lesen wollen.
Zwei Tore, und beide müssen offen sein
Das thailändische Hotelgesetz behandelt Aufenthalte von weniger als dreißig Nächten als Hotelbetrieb, und Wohnanlagen sind dafür selten lizenziert.
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Die Regeln Ihres Gebäudes sind ein zweites Tor, unabhängig vom Gesetz, und sie können schließen, was das Gesetz erlaubt. Es gibt also zwei Tore, und beide müssen offen sein. Wir sagen Ihnen, welches davon für Ihre Wohnung geschlossen ist, bevor irgendetwas inseriert wird, und wenn beide zu sind, sagen wir das und lehnen ab, statt still zu vermieten und zu hoffen, dass niemand nachprüft.
TM30 ist keine Kür, und es ist Ihre Pflicht
Übernachtet ein ausländischer Staatsangehöriger in Ihrer Wohnung, liegt die TM30-Meldung beim Eigentümer oder Besitzer der Immobilie, nicht beim Gast. Sie gilt für einen Freund, der umsonst dort wohnt, genauso wie für einen zahlenden Gast.
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Manche Gebäudeverwaltungen reichen sie aus Gefälligkeit für die Bewohner ein, viele nicht, und eine Gefälligkeit ist keine Übertragung der Pflicht. Es ist ein kleiner Verwaltungsakt, der erst dann zum echten Problem wird, wenn er nie erledigt wurde und jemand danach fragt.
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Gemeinschaftskosten machen keine Pause
Die Gemeinschaftskosten (CAM) und die Instandhaltungsrücklage werden der Wohnung berechnet, nicht der Nutzung. Sie laufen also weiter, ob die Wohnung bewohnt ist, leer steht oder renoviert wird.
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Ein Gebäude kann mit kurzer Vorankündigung eine Sonderumlage für einen Aufzug, ein Dach oder eine Fassade beschließen. Rückstände haften an der Wohnung, nicht an der Person, die sie verursacht hat: Ein offener Saldo kann Sie eine Zugangskarte kosten oder eine Übertragung beim Grundbuchamt (Land Office) aufhalten. Lassen Sie sich von der Gebäudeverwaltung die letzten Jahresabschlüsse und den Stand der Rücklage zeigen, bevor Sie irgendetwas rund um die Wohnung planen.
Was das Gebäude schon leistet, und was es nie tun wird
Die Rezeption nimmt Lieferungen an, der Sicherheitsdienst geht durch die Flure, und das Personal der Eigentümergemeinschaft kümmert sich um Aufzüge, Gemeinschaftspool und Außenanlagen.
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Dafür zahlen Sie bereits über die Gemeinschaftskosten, und ein Verwalter, der Ihnen das noch einmal berechnet, bläht seine Rechnung auf. Was das Gebäude nicht tun wird: Ihre Wohnungstür öffnen, Ihre Klimaanlage betreiben, einen Gast um Mitternacht empfangen, einem Leck bis in die Wohnung darunter nachgehen oder Ihnen hinterher sagen, was das alles gekostet hat. Diese Grenze wird im Vertrag festgehalten, bevor wir anfangen.
Eine verschlossene Wohnung arbeitet gegen sich selbst
Kein Garten und kein eigener Pool: Das nimmt Ihnen die Hälfte der Arbeit einer Villa ab. Die Feuchtigkeit nimmt es Ihnen nicht ab.
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In einer verschlossenen Wohnung wächst während der Regenzeit Schimmel in Schränken und Polstern, die Siphons trocknen aus, bis der Geruch wieder hochkommt, und die Wärmetauscher über dem Deckengitter korrodieren. Eine verstopfte Kondensatleitung in einem oberen Stockwerk macht keinen Fleck an Ihrer Decke, sondern an der Decke des Eigentümers unter Ihnen, und dann ist es genauso ein Gespräch mit einem Nachbarn und der Gebäudeverwaltung wie eine Reparatur.
Was wir tatsächlich tun
Erst verwalten wir das Risiko, dann die Wohnung.
Unsere Arbeit an Wohnungen ist bewusst unspektakulär. Sie besteht aus Kontrollen, Aufzeichnungen und einer Person mit Namen auf der Insel, die antwortet, wenn das Gebäude anruft.
Wir lesen das Gebäude, bevor wir die Wohnung übernehmen
Bevor wir irgendetwas zusagen, verlangen wir die aktuelle Gemeinschaftsordnung, die schriftliche Position der Eigentümergemeinschaft zur Vermietung und den Lizenzstatus des Gebäudes.
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Wir lesen das alles und sagen Ihnen dann, was wir gefunden haben. Manchmal lautet die ehrliche Antwort, dass sich die Wohnung für eine monatliche oder jährliche Vermietung eignet. Manchmal, dass sie gar nicht vermietet werden sollte. Dieses Gespräch führt man besser, bevor Sie Fotos in Auftrag geben, als danach.
Wenn die Regeln nein sagen, suchen wir keinen Umweg
Wir inserieren nicht mit einer längeren Mindestdauer, um dann still kürzere Buchungen anzunehmen, und wir bringen Gästen nicht bei, an der Rezeption zu sagen, sie seien Freunde des Eigentümers.
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Die Durchsetzung ist auf Phuket ungleichmäßig, genau deshalb hält sich diese Praxis, und sie kommt meist, nachdem sich ein Bewohner beschwert hat oder der Vorstand der Eigentümergemeinschaft gewechselt hat. Wenn es so weit ist, wird der Eigentümer belangt, nicht der Verwalter, der die Buchung angenommen hat. Wir lehnen eine Immobilie lieber ab, als sie so zu führen, und Sie sollten jedem Verwalter, mit dem Sie sprechen, dieselbe Frage stellen.
Langzeitmieter, und Wohnungen, die niemand vermietet
Ein Mieter mit Jahresvertrag braucht trotzdem eine ordentliche Übergabe, ein datiertes Inventar, eine korrekt behandelte Kaution, eine gewartete Klimaanlage und jemanden, der antwortet, wenn der Warmwasserbereiter an einem Sonntag ausfällt.
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Andere Eigentümer vermieten nie und wollen nur, dass die Wohnung kontrolliert, gelüftet und darüber berichtet wird. Beides sind echte Aufträge, und wir nehmen sie so, wie sie sind. Seien Sie beim zweiten ehrlich zu sich selbst: Wenn Sie alle paar Wochen vorbeikommen, das Team der Eigentümergemeinschaft aufmerksam ist und ein Nachbar einen Schlüssel hat, brauchen Sie uns vielleicht gar nicht.
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Rezeption, Hausverwalter und Eigentümerversammlung, auf Thai
Pattama spricht direkt mit der Gebäudeverwaltung, dem Hausverwalter und dem Sicherheitsdienst. Dazu gehören die Registrierung der Schlüsselkarten, der Zugang für Gäste, die Freigabe von Arbeiten für jeden Handwerker, der das Gebäude betritt, und die Mitteilungen, die auf Thai eintreffen und von Eigentümern im Ausland ungelesen abgeheftet werden.
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Silvain ist seit 2019 auf Phuket, Pattama ist Thailänderin, zusammen haben wir zehn Jahre Erfahrung auf dieser Insel, sodass zwischen den beiden Seiten des Gesprächs nichts verloren geht. Auf einer Eigentümerversammlung stimmen wir nicht für Ihre Wohnung ab: Dieses Recht bleibt bei Ihnen, und wir sagen Ihnen, wann eine Versammlung Ihre Aufmerksamkeit verdient.
Inspektionen, solange die Wohnung leer steht
Riskant ist der leere Zustand, nicht der bewohnte. Wir lassen jedes Innengerät lange genug laufen, um zu sehen, dass das Kondensat tatsächlich abläuft, spülen die Siphons, schauen hinter die Rückwände der Schränke, lesen die Zähler ab, damit ein leise durchlaufender Spülkasten als Zahl auffällt, die immer weiter steigt, und nicht erst als Rechnung, und prüfen die Decke auf das erste Anzeichen eines Lecks von oben.
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Die Fotos entstehen bei jedem Besuch aus denselben Blickwinkeln, damit Veränderungen sichtbar sind, statt diskutiert zu werden. Eine Einstellung, die niemand überprüft, ist eine Hoffnung, keine Maßnahme.
Unterlagen, die Ihnen gehören
TM30-Meldungen in der Objektakte, datierte Inspektionsberichte, die Wartungshistorie der Klimaanlage und Schäden, die bei Ankunft und Abreise fotografiert und noch am selben Tag erfasst werden, statt eine Woche später beschrieben.
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Schäden in Wohnungen sind meist klein und umstritten, eine angesengte Arbeitsplatte oder Wasser, das bis in die Wohnung darunter durchgedrungen ist, und was zum Zeitpunkt festgehalten wurde, entscheidet den Streit. Wo uns das Gebäude verantwortlich macht, sagen wir es Ihnen sofort. Wenn Sie uns verlassen, geht die Akte mit Ihnen.
Klare Antworten
Die Fragen, die Wohnungseigentümer uns wirklich stellen.
Sie kommen in fast jedem ersten Gespräch auf. Die Antworten sind dieselben, die wir am Telefon geben, auch dort, wo die Antwort nein lautet.
Kann ich meine Wohnung auf Airbnb anbieten?
Können Sie meine Wohnung lizenzieren lassen, damit kurze Aufenthalte legal sind?
Meine Wohnung steht seit acht Monaten leer. Ist das ein Problem?
Wer ist für die TM30-Meldung verantwortlich, ich oder der Mieter?
Kümmern Sie sich um die Gemeinschaftskosten (CAM) und die Instandhaltungsrücklage?
Vielleicht verkaufe ich in ein paar Jahren. Spielt es dann eine Rolle, wie die Wohnung verwaltet wurde?
Ihre Frage ist nicht dabei?
Stellen Sie sie direkt den Geschäftsführern. Antwort innerhalb eines Werktags.
Sprechen Sie mit der Person, die sich um Ihre Immobilie kümmern würde.
Kein Callcenter, kein Vertriebsteam. Wir halten das Portfolio absichtlich klein.