Ratgeber · Steuern
Steuer auf Mieteinnahmen in Thailand für ausländische Eigentümer
Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Thailand sind in Thailand steuerpflichtig, ob der Eigentümer hier lebt oder nicht. Ausländische Eigentümer geben sie in der jährlichen Einkommensteuererklärung an, können in der Regel pauschal 30 Prozent der Miete als Ausgaben abziehen und zahlen progressive Steuersätze. Eine thailändische Firma, die Miete zahlt, behält die Steuer an der Quelle ein: 15 Prozent bei einem nicht ansässigen Eigentümer.
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Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Geschrieben von Silvain, Geschäftsführer von Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Zuletzt aktualisiert am 7. November 2026. Silvain ist Franzose und lebt seit 2019 auf Phuket. Dies ist die Erklärung, die wir Eigentümern geben, bevor sie mit einem Steuerberater sprechen, und kein Ersatz für dieses Gespräch. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich, und wie sie angewendet werden, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrem Gebäude und Ihrer persönlichen Situation ab: Lassen Sie alles, worauf es ankommt, von einem thailändischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie danach handeln.
Auf einen Blick
Die Regeln, die für die meisten ausländischen Eigentümer gelten.
Wo die Steuer anfällt
Mieten aus thailändischen Immobilien sind Einkünfte aus thailändischer Quelle und in Thailand steuerpflichtig, für Ansässige wie für Nichtansässige.
Ansässig oder nicht
Steuerlich ansässig in Thailand sind Sie, wenn Sie sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder länger in Thailand aufhalten. Nichtansässige werden nur mit ihren Einkünften aus thailändischer Quelle besteuert.
Quellensteuer bei Firmenmietern
Eine thailändische Firma oder eine andere juristische Person, die einer Privatperson Miete zahlt, behält die Steuer an der Quelle ein: in der Regel 5 Prozent bei einem ansässigen und 15 Prozent bei einem nicht ansässigen Vermieter, mit einer Quellensteuerbescheinigung.
Pauschalabzug
Bei Mieten aus Häusern und Gebäuden dürfen Sie pauschal 30 Prozent der Bruttomiete als Ausgaben abziehen, oder die tatsächlichen Ausgaben, wenn Sie diese belegen können.
Progressive Steuersätze
Nach Abzügen und Freibeträgen wird das Nettoeinkommen nach einer progressiven Skala von 0 bis 35 Prozent besteuert. Die ersten einhundertfünfzigtausend Baht des Nettoeinkommens werden mit null Prozent besteuert.
Jährliche Steuererklärung
Sie wird für jedes Kalenderjahr bis Ende März des Folgejahres eingereicht (online bleiben meist einige Tage mehr), mit einer thailändischen Steuernummer.
So wird gerechnet
Von der Bruttomiete zur Steuerschuld, in vier Schritten.
- 1
Mit der Bruttomiete beginnen
Alles, was im Jahr eingegangen ist: die Monatsmiete, bei Ferienvermietung das, was die Plattformen an Sie ausgezahlt haben, jeweils vor Verwaltungsgebühren und Kosten.
- 2
Ausgaben abziehen
Entweder die Pauschale von 30 Prozent für Häuser und Gebäude oder die tatsächlichen, belegten Ausgaben. Die meisten privaten Eigentümer nehmen die Pauschale.
- 3
Freibeträge abziehen
Den persönlichen Freibetrag von sechzigtausend Baht und weitere Freibeträge, die Ihnen zustehen können.
- 4
Die Skala anwenden, dann das Einbehaltene anrechnen
Den Nettobetrag nach der progressiven Skala besteuern, dann jede Steuer abziehen, die ein Firmenmieter bereits einbehalten hat. Das Ergebnis ist entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung.
Ferienvermietung
Airbnb-Einnahmen bleiben steuerpflichtig und werden womöglich anders behandelt.
Ausländische Plattformen behalten keine thailändische Steuer ein, an der Quelle wird also nichts abgezogen. Steuerfrei werden die Einnahmen dadurch nicht.
Miete oder gewerbliche Einkünfte
Vermietung pro Nacht mit Reinigung und Gästeservice kann eher nach einem Beherbergungsbetrieb aussehen als nach einem Mietverhältnis. Das Revenue Department, die thailändische Steuerbehörde, kann die Einnahmen dann als gewerbliche Einkünfte behandeln, mit anderen Abzugsregeln. Fragen Sie einen Steuerberater, welche Kategorie zu Ihrer Konstellation passt.
Mehrwertsteuer
Die Vermietung von Wohnraum ist von der Mehrwertsteuer befreit. Hotelähnliche Unterkünfte sind es nicht, und eine Pflicht zur Registrierung für die Mehrwertsteuer entsteht, wenn der Jahresumsatz aus dieser Tätigkeit 1,8 Millionen Baht übersteigt.
Das Hotelgesetz ist eine eigene Frage
Wer Einnahmen aus kurzen Aufenthalten versteuert, macht diese Aufenthalte dadurch nicht legal. Lesen Sie dazu unsere Ratgeber zur 30-Tage-Regel und zum Hotelgesetz.
Am Rande
Drei Dinge, die ausländische Eigentümer oft übersehen.
Ihr Heimatland
Thailand hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Einkünfte aus Immobilien werden in der Regel dort besteuert, wo die Immobilie liegt, und Ihr Heimatland gewährt dann eine Anrechnung oder eine Freistellung. Geben Sie die Einkünfte auch zu Hause an, nach den Regeln Ihres eigenen Landes.
Die Überweisungsregel von 2024
Seit dem 1. Januar 2024 werden in Thailand steuerlich Ansässige mit ausländischen Einkünften in dem Jahr besteuert, in dem sie nach Thailand überwiesen werden, gleich wann sie erzielt wurden. Das betrifft ausländische Einkünfte von Ansässigen, nicht thailändische Mieten, aber Eigentümer, die den größten Teil des Jahres hier verbringen, sollten davon wissen.
Grund- und Gebäudesteuer
Eine gesonderte jährliche Kommunalsteuer, die der Eigentümer an die örtliche Verwaltung zahlt, nach dem Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019). Der Satz hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird.
Klare Antworten
Was Eigentümer uns zu Steuern fragen.
Zahle ich in Thailand Steuern auf die Miete aus meiner Wohnung auf Phuket, wenn ich im Ausland lebe?
Was hat es mit der Quellensteuer von 15 Prozent auf Mieten auf sich?
Kann ich 30 Prozent meiner Mieteinnahmen abziehen?
Zieht Airbnb thailändische Steuer ab?
Brauche ich eine thailändische Steuernummer?
Hilft Ihre monatliche Abrechnung bei meiner Steuererklärung?
Quellen
Wo Sie die Regeln selbst nachprüfen können.
Revenue Code (thailändisches Steuergesetzbuch), § 40(5) (Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien) und die Bestimmungen zur Quellensteuer; Königliches Dekret über Abzüge bei Einkünften aus Immobilien; Hinweise des Revenue Department zur Einkommensteuer und Departmental Order Por. 161/2566 (ab 2024 überwiesene ausländische Einkünfte); Land and Building Tax Act B.E. 2562.
Silvain BonnamyGeneral Director · Phuket Property Manager
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