Eigentum aus dem Ausland
Immobilienverwaltung auf Phuket für ausländische Eigentümer
Von einem anderen Land aus hier zu besitzen ist nicht dieselbe Aufgabe wie zu Hause zu besitzen. Die Regeln sind thailändisch, die Papiere sind auf Thai, und die Probleme geschehen, während Sie schlafen. Hier steht, was für Sie als ausländischen Eigentümer tatsächlich gilt, und wo unser Anteil daran endet.
Zuerst lesen
Wir sind Verwalter. Wir sind weder Ihr Anwalt noch Ihr Steuerberater.
Das meiste, was folgt, ist Recht, Steuer oder Einwanderungspraxis. Wir kommen in unserer Arbeit jede Woche damit in Beruehrung, wir sind nicht befugt, Sie dazu zu beraten, und ein Verwalter, der etwas anderes vorgibt, ist ein Verwalter, bei dem Vorsicht angebracht ist.
Wo unser Wissen wirklich nützt
Wir haben mit diesen Regeln jede Woche operativ zu tun, an echten Immobilien. Das heißt, wir können Ihnen meist sagen, welche Frage zu stellen ist, welches Dokument jemand sehen will und was in der Praxis geschieht statt auf dem Papier. Es heißt nicht, dass unsere Antwort die ist, auf die man sich verlässt, wenn Eigentum oder Geld auf dem Spiel steht. Nehmen Sie diese Seite als Orientierung vor einem Fachgespräch und nicht als dessen Ersatz.
Wo es aufhört
Eigentumsstrukturen, Gesellschaftsgründung, steuerliche Positionen und der aufenthaltsrechtliche Status sind Sache von jemandem, der dafür zugelassen ist. Wir entwerfen Ihre Struktur nicht, wir geben Ihre Erklärung nicht ab, und wir legen Ihr Visum nicht aus. Wenn Sie uns eine dieser Fragen stellen, ist die ehrliche Antwort eine Empfehlung, und Sie sollten eine erwarten statt einer selbstbewusst vorgetragenen Meinung.
An wen wir Sie verweisen, und was wir daran verdienen
Wir können thailändische Kanzleien und Steuerberater benennen, denen wir über Jahre hinweg bei sorgfältiger Arbeit für Eigentümer zusehen konnten. Mit keinem von ihnen besteht eine Vereinbarung, und es fließt nichts in die eine oder die andere Richtung, wenn Sie einen davon beauftragen. Stellen Sie uns diese Frage direkt, und stellen Sie sie jedem Verwalter und jedem Makler, mit dem Sie hier zu tun haben. Eine Empfehlung, für die jemand bezahlt wird, ist nicht automatisch schlecht, aber Sie haben ein Recht darauf, es vorher zu wissen.
Warum diese Grenze den Rest brauchbarer macht
Klar zu sagen, wo unsere Rolle endet, macht erst das glaubwürdig, was wir für uns beanspruchen. Ein Unternehmen, das sich zugleich als Antwort auf Ihre rechtlichen, steuerlichen, aufenthaltsrechtlichen und operativen Fragen darstellt, ist ein Unternehmen, das in keiner davon ernsthaft geprüft wurde. Wir sind ein kleines Verwaltungsunternehmen. Die Liste dessen, worin wir gut sind, ist mit Absicht kurz.
Wie Sie die Immobilie halten
Die Eigentumsstruktur entscheidet mehr, als Eigentümer erwarten.
Drei Wege decken fast jeden ausländischen Eigentümer auf der Insel ab, jeder aus einem anderen Teil des thailändischen Rechts. Was folgt, ist Hintergrund und keine Beratung: Es steht hier, damit Sie einem thailändischen Anwalt die richtige Frage zu Ihrer eigenen Immobilie stellen können.
Eine Eigentumswohnung, im eigenen Namen als Volleigentum
Der Condominium Act erlaubt ausländischen Staatsangehörigen das volle Eigentum an Einheiten, innerhalb einer Grenze: Nicht mehr als neunundvierzig Prozent der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes dürfen in ausländischer Hand liegen. Ihre Einheit liegt entweder innerhalb dieser Quote oder nicht, und das ist eine Tatsache über das Gebäude und nicht über Sie. Die Kaufsumme muss normalerweise aus dem Ausland in Fremdwährung eintreffen und hier umgetauscht werden, und und den Bankbeleg darüber will das Grundbuchamt bei der Eintragung sehen. Bewahren Sie dieses Dokument auf. Es wird an dem Tag wieder wichtig, an dem Sie verkaufen und den Erlös außer Landes bringen wollen.
Eine Villa, mit dem Grundstück über einen eingetragenen Pachtvertrag
Ausländische Staatsangehörige können in Thailand grundsätzlich kein Land besitzen, weshalb Villenkäufe hier üblicherweise um einen langfristigen, beim Grundbuchamt eingetragenen Pachtvertrag über das Grundstück herum aufgebaut werden, wobei das Haus oft getrennt von dem Boden gehalten wird, auf dem es steht. Das thailändische Recht begrenzt die eintragungsfähige Laufzeit auf dreißig Jahre. Verlängerungen, die in Ihren Papieren stehen, sind vertragliche Zusagen zwischen den Parteien und nicht etwas, das das Register im Voraus garantiert, und diese Unterscheidung ist das mit Abstand Wichtigste, das Sie an Ihren eigenen Dokumenten verstehen müssen. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt schriftlich erklären, was am Ende der eingetragenen Laufzeit geschieht.
Eine Villa, mit dem Grundstück über eine thailändische Gesellschaft
Weit verbreitet, und zunehmend geprüft. Eine Gesellschaft, die nur existiert, um ein Haus zu halten, mit thailändischen Gesellschaftern, die ihre Anteile nie tatsächlich finanziert haben, ist eine Strohmannkonstruktion und nicht rechtmäßig, wie normal das auch immer gewesen sein mag, als die Struktur aufgesetzt wurde. Eine echte Gesellschaft bringt echte Pflichten mit sich: eine ordentliche Buchführung, jährliche Einreichungen, einen Abschlussprüfer, einen eingetragenen Sitz. Wenn das Ihre Struktur ist, gehören die jährlichen Kosten, sie sauber zu halten, zum Besitz der Immobilie und damit in Ihr Budget statt in eine Überraschung.
Warum ein Verwalter sich dafür interessiert
Die Struktur entscheidet, wessen Name auf dem Stromvertrag steht, wer gegenüber der Einwanderungsbehörde als Hausherr gilt, auf wessen Konto die Mieteinnahmen gehen und wer die Befugnis hat, an einem Sonntag einen Handwerker durch das Tor zu lassen. Übernahmen gehen schief, wenn nichts davon aufgeschrieben war. Bevor wir eine Immobilie übernehmen, fragen wir, wie sie gehalten wird, nicht aus Neugier, sondern weil sich die Hälfte der operativen Fragen von selbst beantwortet, sobald wir es wissen.
TM30
Die Meldepflicht liegt bei Ihnen, nicht bei Ihrem Gast.
Getrennt von der Vermietung, getrennt von der Steuer, und die Regel, von der die meisten ausländischen Eigentümer nie gehört haben, bis sie im denkbar schlechtesten Moment zum Problem wird.
Was die Regel tatsächlich sagt
Die thailändische Einwanderungsbehörde verlangt vom Hausherrn, vom Eigentümer oder vom Besitzer der Immobilie, den Aufenthalt eines ausländischen Staatsangehörigen zu melden. Die Pflicht liegt auf der Seite der Immobilie und nicht beim Besucher. Die Frist wird in Stunden gezählt und nicht in Tagen, und sowohl das Verfahren als auch die Bereitschaft zur Durchsetzung haben sich in den letzten Jahren mehr als einmal geändert. Lassen Sie sich den aktuellen Stand von jemandem bestätigen, der dafür qualifiziert ist, statt sich darauf zu verlassen, was in einem Forum vor Jahren richtig war.
Sie gilt nicht nur für zahlende Gäste
Die Pflicht knüpft daran an, dass Sie einen ausländischen Staatsangehörigen beherbergen, und nicht daran, dass Sie ihm etwas berechnen. Ein Freund, der vierzehn Tage in Ihrer leeren Villa wohnt, zählt, und es muss kein Geld fließen, damit die Pflicht besteht. Ob sie auch Sie selbst erfasst, wenn Sie nach längerer Abwesenheit an Ihrer eigenen Immobilie ankommen, ist ernsthaft umstritten. Wir haben erlebt, dass es in beide Richtungen beantwortet wurde, und die Antwort hing davon ab, welches Einwanderungsbüro gefragt wurde. Wenn Sie selbst nennenswerte Zeit an der Immobilie verbringen, ist das eine Frage für Ihren Anwalt und nicht für uns, und zwar bezogen auf das für Sie zuständige Einwanderungsbüro und nicht auf Thailand im Allgemeinen. Außer Frage steht der Fall des kostenlos wohnenden Freundes, und fast immer ist es genau dieser, der ungemeldet bleibt.
Wo die Lücke später auftaucht
Im Moment selbst geschieht nichts, und genau deshalb wird es ignoriert. Es taucht bei einer Visumsverlängerung auf, bei einer Wiedereinreise, bei einer Neunzig-Tage-Meldung oder bei einer Immobilientransaktion, wenn jemand in die Akte sieht und sie dünn findet. Das ist ein weit schlechterer Moment, das Problem zu entdecken, als die Woche, in der es entstanden ist, denn Sie versuchen dann, gegen eine Frist, aus einem anderen Land und über Dritte, die Vergangenheit zu reparieren.
Wie wir damit umgehen, und was wir Ihnen nicht abnehmen können
Für die von uns verwalteten Immobilien geben wir die Meldung für anreisende Gäste ab und legen den Nachweis zur übrigen Objektakte, damit er da ist, wenn eine Behörde danach fragt. Was wir nicht können, ist die Pflicht übertragen: Rechtlich bleibt sie beim Eigentümer oder Besitzer. Wir machen die Arbeit; Sie bleiben derjenige, an den sich die Regel richtet. Jeder Verwalter, der Ihnen sagt, er habe Ihre rechtliche Pflicht übernommen, hat sie entweder falsch gelesen oder hofft, dass Sie nicht nachsehen.
Die Dreißig-Tage-Frage
Kurze Aufenthalte, das Hotelgesetz, und die Antwort, die niemand gern gibt.
Hier bekommen Eigentümer zu hören, was sie hören wollen. Das hier ist die Fassung, die wir geben, bevor eine Immobilie irgendwo inseriert wird.
Warum immer wieder von dreißig Nächten die Rede ist
Thailand regelt entgeltliche Beherbergung über das Hotelgesetz. Eine Immobilie Reisenden für kurze Aufenthalte anzubieten gilt als Betrieb einer Beherbergung, und daher rührt die Lizenzfrage überhaupt erst. Eine monatsweise Vermietung wird im Allgemeinen stattdessen als Mietverhältnis behandelt, weshalb sich so viele Gebäude und Eigentümer auf eine Mindestdauer von dreißig Nächten festlegen. Das umgeht die Frage, statt sie zu beantworten, und für viele Immobilien ist genau das der vernünftige Schritt.
Die meisten Villen wurden nie gebaut, um eine Lizenz zu halten
Eine Hotellizenz bringt Anforderungen an Bau, Sicherheit und Nutzungsart mit sich, für die ein privates Haus nie ausgelegt war. Manche Anlagen wurden eigens so errichtet, dass sie eine bekommen können, und manche Einheiten fallen unter eine auf Projektebene gehaltene Lizenz, ohne dass ihre Eigentümer davon wissen. Ihre könnte eine davon sein. Es lohnt sich, das zu klären, statt vom Gegenteil auszugehen, denn es verändert, was Sie dürfen, und nicht nur, welches Risiko Sie zu tragen bereit sind.
Ihre Staatsangehörigkeit ändert die Regel nicht, wohl aber Ihr Risiko
Die Lizenzfrage hängt von der Immobilie und von der Aufenthaltsdauer ab, nicht davon, wem sie gehört. Was das Leben im Ausland ändert, ist der Weg, auf dem ein Problem Sie erreicht: Ein abwesender Eigentümer erfährt von der Beschwerde eines Nachbarn spät, über Dritte, mit weniger Möglichkeiten, sie leise beizulegen. Die Durchsetzung folgt hier oft einer Beschwerde, was das Verhältnis zu den Haushalten links und rechts Ihrer Mauer zu einer operativen und nicht zu einer bloß nachbarschaftlichen Angelegenheit macht. Wir behandeln es als Teil der Arbeit.
Was Sie von uns bekommen
Bevor Ihre Immobilie auf irgendeine Plattform geht, sagen wir Ihnen klar, in welcher dieser Lagen sie ist, auch dann, wenn die ehrliche Antwort lautet, dass die Lage unklar ist. Wenn Sie sich danach für die Kurzzeitvermietung entscheiden, tun Sie es in dem Wissen, worüber Sie entscheiden, und das Risiko ist Ihres: nicht unseres und nicht das der Plattform. Wir verlieren das Mandat lieber, als einen Eigentümer irgendwohin zu bringen, wohin er mit dem ganzen Bild vor Augen nicht gegangen wäre.
Das Geld
Bankkonten, und wie das Geld tatsächlich bei Ihnen ankommt.
Nichts davon ist exotisch. Es wird Leuten, die nicht hier sind, um persönlich nachzufragen, nur schlecht erklärt.
Ein thailändisches Konto zu eröffnen ist schwerer, als es klingt
Was verlangt wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank und in der Praxis von Filiale zu Filiale und von Tag zu Tag. Die Anforderungen sind strenger geworden, und von Nichtansässigen werden häufig Unterlagen verlangt, die an ein Visum, eine Arbeitserlaubnis, einen Immobilienkauf oder eine hiesige Adresse anknüpfen. Das ist ein Gespräch für die Bank, und es ist einer der wenigen Fälle, in denen persönliches Erscheinen jedem anderen Weg überlegen ist. Wir können Ihnen sagen, was Eigentümer zuletzt vorlegen mussten; wir können kein Konto für Sie eröffnen und möchten dafür auch Ihre Dokumente nicht in der Hand haben.
Die Papiere aus Ihrem Kauf zählen noch Jahre später
Wenn Mittel aus dem Ausland für den Kauf einer Eigentumswohnung eingebracht wurden, ist die Bescheinigung Ihrer Bank über diese Überweisung keine Formalie zum Ablegen und Vergessen. Das Grundbuchamt wollte sie bei der Eintragung sehen, und eine Bank will sie sehen, wenn Sie eines Tages verkaufen und den Erlös nach Hause bringen möchten. Eigentümer verlieren sie ständig. Scannen Sie sie und bewahren Sie den Scan an einem Ort auf, der kein Notebook ist, das Sie irgendwann ersetzen.
Auf wessen Konto die Mieteinnahmen eingehen
Fragen Sie jeden Verwalter, ob Gästezahlungen auf sein Konto oder auf Ihres gehen, wann das Guthaben weitergeleitet wird und was für Schäden oder anstehende Kosten einbehalten wird. Beide Modelle gibt es, und beide lassen sich ehrlich führen. Worauf es ankommt, ist, dass es im Vertrag steht, dass der Termin ein festes Datum ist und nicht „wenn wir dazu kommen“, und dass jede Bewegung auf einer Abrechnung erscheint, die Sie Zeile für Zeile lesen können, ohne jemanden anzurufen.
Geld aus Thailand herausbekommen
Routine, und dokumentiert. Banken fragen, worum es sich handelt und woher es kam, und diese Frage ist leicht, wenn Ihre Aufzeichnungen sauber sind, und unangenehm, wenn nicht. Rechnen Sie auf beiden Seiten mit Kosten: die sendende Bank, der Wechselkurs selbst, die empfangende Bank. Beachten Sie, dass wir sie weder festsetzen noch an ihnen beteiligt sind. Fragen Sie Ihre eigene Bank, was für Sie gilt, bevor Sie mit einer Zahl planen.
Steuern
Was besteuert wird, von wem, und was wir dabei tun können und was nicht.
Wir sind keine Steuerberater und wir nennen zu nichts davon eine Zahl. Was wir tun können, ist zu benennen, was es gibt, damit Sie wissen, was zu fragen ist und wen.
In Thailand erzielte Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig
Einkünfte aus einer Immobilie hier sind thailändische Einkünfte, ob Sie in Bangkok oder in Brüssel leben. Wie sie veranlagt werden, hängt davon ab, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, und von Ihrer eigenen Ansässigkeit. Es gibt Abzüge und Freibeträge, die ein thailändischer Steuerberater sauber anwendet und die Sie durch das Lesen von Foren nicht zuverlässig finden. Der teure Fehler ist selten der falsche Betrag: Er besteht darin, nicht gewusst zu haben, welche Erklärung abzugeben war.
Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer
Thailand erhebt eine jährliche Steuer auf Grund und Gebäude, die von der örtlichen Verwaltung eingezogen wird, wobei die Behandlung von der Einstufung der Immobilie abhängt: zu Wohnzwecken, gewerblich, landwirtschaftlich, leerstehend. Eine vermietete Immobilie kann anders behandelt werden als eine selbst genutzte, und die Einstufung ist es wert, geprüft statt angenommen zu werden. Der Bescheid geht an den Eigentümer. Es ist einer der Kostenpunkte, die im ersten vollen Jahr still auftauchen und Leute überraschen, die nur den Kauf eingeplant hatten.
Die Abgaben, die bei der Übertragung anfallen
Kauf und Verkauf lösen beim Grundbuchamt Abgaben aus: eine Übertragungsgebühr, Stempelsteuer oder je nach Sachverhalt die spezielle Geschäftssteuer, und ein Quellensteuerelement auf der Verkäuferseite. Wer welchen Teil trägt, ist Gewohnheit und nicht festgeschrieben, und es wird beim Verkauf verhandelt wie alles andere. Damit ist es ein Gespräch, das mit Anwalt und Steuerberater vor der Preiseinigung zu führen ist und nicht danach.
Ihr Heimatland ist womöglich noch nicht mit Ihnen fertig
Ob thailändische Mieteinnahmen auch dort steuerpflichtig sind, wo Sie herkommen, hängt von Ihrer dortigen Ansässigkeit ab, und sie ändert sich, wenn Sie dort nicht mehr ansässig sind, weshalb zwei Eigentümer in derselben Straße auf dieselbe Frage verschiedene Antworten bekommen. Eine kleine Zahl von Ländern, allen voran die Vereinigten Staaten, besteuert ihre Staatsbürger unabhängig vom Wohnsitz, und das ändert die Frage noch einmal. Thailand hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen, die bestimmen, welcher Seite was zusteht. All das ist eine Frage über zwei Länder hinweg und braucht jemanden, der auf beiden Seiten qualifiziert ist. Die Hälfte, die das Heimatland betrifft, kann niemand auf Phuket beantworten, wir ausdrücklich eingeschlossen. Eigentümer, die das falsch machen, haben in aller Regel nur eine der beiden Seiten gefragt.
Was wir tatsächlich liefern
Aufgeschlüsselte Abrechnungen, Rechnungen und Belege für das Ausgegebene, und eine Jahresübersicht in einer Form, mit der ein Steuerberater arbeiten kann, ohne uns nach dem Zusammenhang zu fragen. Wir führen die Aufzeichnungen; Ihr Berater nutzt sie. Das ist unsere gesamte Rolle in Ihren Steuerangelegenheiten, und es lohnt sich, das zu prüfen, bevor Sie jemanden beauftragen: Bitten Sie einen Verwalter, das Entsprechende für ein bereits vergangenes Jahr zu erstellen, und sehen Sie, wie lange es dauert.
Aus einer anderen Zeitzone
Ein Haus führen, das Sie nicht betreten können.
Das ist der Teil, den Eigentümer unterschätzen, und er hat mit Papieren nichts zu tun.
Kleine Probleme werden in der Zeit teuer, die es braucht, sie zu bemerken
Ein tropfendes Klimagerät ist am selben Tag eine Viertelstunde Arbeit und drei Wochen später eine Deckenreparatur. Phuket macht diese Rechnung schlechter als die meisten Orte, denn der Südwestmonsun läuft ungefähr von Mai bis Oktober, und ein verschlossenes Haus steht darin nicht still. Wir haben Häuser geöffnet, die im August vierzehn Tage geschlossen waren, und Schimmel auf den Rückwänden der Kleiderschränke gefunden. Bei einem verstopften Dachablauf steht das Wasser nach einem einzigen Regennachmittag in der Decke. Ein Pool, den niemand abkeschert, wird grün, während Sie irgendwo im Trockenen E-Mails beantworten. Die Entfernung erzeugt diese Probleme nicht; sie nimmt den Moment weg, in dem jemand es bemerkt hätte. Das ist es, was man bei einem Verwalter tatsächlich kauft, und man sollte nüchtern sehen, dass man Aufmerksamkeit kauft und keine Zauberei.
Sie wissen nur das, was jemand Ihnen sagen will
Aus dem Ausland ist Ihr gesamtes Bild der Immobilie der Bericht, den Sie bekommen. Deshalb zählen Rhythmus und Format weit mehr als die Versprechen: datierte Fotos, was geprüft wurde, was gefunden wurde, was getan wurde, was offen bleibt. Ein Bericht, der jeden Monat „alles in Ordnung“ sagt, ist kein Bericht. Lassen Sie sich einen echten zeigen, mit geschwärzten Zahlen, bevor Sie bei irgendwem unterschreiben.
Manche Entscheidungen können nicht auf Ihren Morgen warten
Vereinbaren Sie einen Betrag, unterhalb dessen der Verwalter handelt und oberhalb dessen er fragt, und schreiben Sie ihn in den Vertrag. Setzen Sie ihn zu hoch, erfahren Sie von Ausgaben im Nachhinein; setzen Sie ihn zu niedrig, genehmigen Sie eine Leuchte aus einer Flughafenlounge. Die meisten Eigentümer klären das in einem Gespräch und denken nie wieder daran, und genau deshalb verdient es dieses eine Gespräch.
Anfragen treffen am Morgen eines anderen ein
Phuket bezieht seine Gäste nicht aus einer einzigen Zeitzone. Eine Familie in Sydney, ein Paar in Seoul und ein deutscher Haushalt, der seine Februarwoche bucht, schreiben nicht zur selben Stunde. Zusammen decken sie den ganzen Tag ab, es gibt also keine Zeitzone, auch nicht Ihre, aus der der Posteingang ruhig wäre. Plattformen, die die Antwortzeit messen, Airbnb am ausdrücklichsten, lassen sie in das einfließen, was der nächsten suchenden Person gezeigt wird. Das ist eines der wenigen rein mechanischen Argumente dafür, die Aufgabe abzugeben: nicht, dass Sie nicht gut antworten könnten, sondern dass Sie dafür wach sein müssten. Niemand hält das eine Saison lang neben einem Beruf durch.
Vertrauen entsteht durch langweilige Wiederholung
Dieselbe Person, die am selben Wochentag kommt, im selben Format berichtet, Monat für Monat. Es ist unspektakulär und es ist das ganze Produkt. Wenn Sie einen billigen Test für irgendeinen Verwalter wollen: Sehen Sie nach, ob der Bericht des dritten Monats so gründlich ist wie der des ersten, und ob die Fotos aus denselben Winkeln aufgenommen sind, damit Sie sie überhaupt vergleichen können.
Während Sie schlafen
Was tatsächlich passiert, wenn nachts um drei etwas kaputtgeht.
Kein Versprechen: der Ablauf, aufgeschrieben, damit Sie ihn gegen das halten können, was Ihnen jemand anderes beschreibt.
Der Anruf geht nicht bei Ihnen ein
Die Nummer im Haus, im Inserat und an der Kühlschranktür ist unsere, und auf der Insel nimmt jemand ab, zu welcher Stunde sie auch klingelt. Ein Gast, der in einer dunklen Villa steht, braucht jemanden, der noch in dieser Nacht einen Elektriker losschickt, und nicht jemanden, der Ihnen eine E-Mail schreibt und auf Ihren Morgen wartet. Mit Eigentümern arbeiten wir auf Englisch und auf Französisch, und mit allen hier in der Sprache, die die Lage verlangt.
Entfernung bemisst sich nach dem Verkehr, nicht nach der Karte
Wir arbeiten auf der ganzen Insel Phuket. Dieser Satz steht auf jeder Verwaltungswebsite hier und bedeutet für sich genommen nichts, deshalb hier, was er uns kostet. Die Straße zwischen Layan und Kamala ist im September eine Fahrt und im Februar eine andere, und die Karte sagt Ihnen nicht, welche der beiden Sie gerade antreten. Die Thepkasattri und die Umgehungsstraße entscheiden das meiste von Nord nach Süd, und sie entscheiden es um acht Uhr morgens anders als um acht Uhr abends. Der Berg nach Patong ist um zwei Uhr nachts schnell, was er um sechs Uhr abends nie ist. Bevor wir eine Immobilie übernehmen, sagen wir Ihnen deshalb, wer von unseren Leuten Ihrem Tor am nächsten ist, wo diese Person tatsächlich schläft und wie lange sie wirklich braucht, um zu der Stunde bei Ihnen zu sein, nach der Sie fragen: die Zahl für die Nacht und die für die Hochsaison, nicht die bequeme. Fragen Sie jeden anderen dasselbe, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
Es wird sortiert, bevor es eskaliert wird
Die meisten Anrufe um drei Uhr morgens sind keine Notfälle. Ein ausgelöster Schutzschalter, ein Router, eine Torfernbedienung, ein Gast, der die zweite Klimasteuerung nicht findet. Das wird am Telefon gelöst oder dadurch, dass jemand hinfährt, bevor der Gast damit fertig ist, sich zu ärgern. Was nach diesem Filter übrig bleibt, ist der echte Ausfall, und das ist ein ganz anderes Gespräch, was wiederum der Sinn des Filters ist.
Wir geben bis zu Ihrer Freigabegrenze aus und hören dort auf
Unterhalb der Grenze in Ihrem Vertrag holen wir einen Handwerker und bringen die Immobilie zum Laufen, und die Kosten landen mit der Rechnung dahinter auf Ihrer Abrechnung. Oberhalb bekommen Sie eine Nachricht, die festhält, was geschehen ist, was es kosten wird und was wir empfehlen. Dann warten wir. Warten ist gelegentlich die falsche Antwort, und genau deshalb lohnt es sich, über diese Grenze nachzudenken, statt einen Vorgabewert zu übernehmen.
Wofür wir Sie immer wecken
Alles, bei dem Ihr Name auf ein Dokument kommt, ein Versicherungsfall, die Polizei, ein Schaden an der Substanz oder eine Entscheidung, die die Immobilie verändert, statt sie zu reparieren. Das sind Ihre Entscheidungen, und keine Zeitzone ist ein Grund dafür, dass jemand anderes sie trifft. Wo der Aufenthalt eines Gastes gestört war, sagen wir es Ihnen außerdem, bevor die Bewertung erscheint, und nicht, nachdem Sie sie gelesen haben.
Fair bleiben
Wann ein ausländischer Eigentümer uns gar nicht braucht.
Wir sagen das lieber hier, als dass Sie es herausfinden, nachdem Sie etwas unterschrieben haben.
Sie sind mehr hier als weg
Wenn Sie den größten Teil des Jahres auf Phuket verbringen und es Ihnen nichts ausmacht, sich um das Haus zu kümmern, haben Sie das meiste von dem, was wir verkaufen, bereits. Anwesenheit ist das Produkt. Jemanden für etwas zu bezahlen, das Sie selbst liefern können, ist schlicht eine Ausgabe, und ein Verwalter, der Ihnen diese Beobachtung ausredet, verkauft und berät nicht.
Jemand, dem Sie wirklich vertrauen, lebt bereits auf der Insel
Ein Bruder oder eine Schwester, ein Partner, eine langjährige Freundin mit Schlüsseln und Urteilsvermögen. Diese Regelung funktioniert in vielen Fällen jahrelang gut. Sie scheitert meist unbemerkt, sobald die Immobilie anfängt zu verdienen, wenn aus einem Gefallen eine Arbeit wird, für die sich niemand bezahlen lassen wollte, und keine Seite es ansprechen mag. Es lohnt sich, das vorher zu benennen und nicht erst, nachdem die Freundschaft es aufgefangen hat.
Die Immobilie wird kaum vermietet
Wenn das Haus überwiegend Ihrer eigenen Nutzung dient und im Jahr eine Handvoll Buchungen annimmt, kann eine vollständige Verwaltung mehr kosten, als sie einbringt. Was Sie vermutlich brauchen, ist jemand, der ein leeres Haus betreut: Kontrollen, Reinigung, Pool und Garten, und ein Anruf, wenn etwas nicht stimmt. Das ist ein kleinerer Auftrag, und er sollte auch als solcher bepreist werden.
Sie haben bereits einen Verwalter, der ordentlich berichtet
Aufgeschlüsselte Abrechnungen, Belege auf Anfrage, Fragen binnen eines Tages beantwortet, und eine Immobilie, die im dritten Jahr aussieht wie im ersten. Das ist die ganze Liste. Wenn Sie alle vier haben, ist Bleiben die richtige Antwort, und wir sagen Ihnen das, statt einen Grund zu erfinden, warum Sie wechseln sollten.
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