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Villenbetreuung

Villenbetreuung auf Phuket für abwesende Eigentümer

Ihre Villa steht den größten Teil des Jahres leer, und Sie denken öfter an sie, als Ihnen lieb ist. Diese Seite ist für Eigentümer, die wollen, dass das Haus wirklich betreut wird, ob es je eine einzige Nacht Miete einbringt oder nicht.

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Das leere Haus

Was ein geschlossenes Haus auf Phuket tatsächlich durchmacht.

Nichts davon ist dramatisch. Es geht langsam und unauffällig vor sich, und genau deshalb altert ein Haus, das hier allein steht, schneller als ein bewohntes.

  • Schimmel, ab Mai

    Der Monsun dauert von Mai bis Oktober, und die Luft bleibt wochenlang gesättigt. In einem verschlossenen Haus ohne Luftbewegung zeigt sich Schimmel auf den Rückwänden der Schränke, auf Vorhangfutter, auf Leder und an der kühlen Seite der Außenwände. Früh erwischt, lässt er sich abwischen. Lässt man ihn eine ganze Saison stehen, sitzt er im Schaumstoff und im Putz.

  • Der Pool kippt in etwa einer Woche

    Schalten Sie die Pumpe ab, oder fällt ihr der Strom weg, geht ein Pool auf Phuket schneller von klar zu grün, als Eigentümer erwarten. Eine Woche Sonne und Regen reicht dafür. Nach einem Monat heißt es ablassen und schrubben. Ist der Wasserstand unter den Skimmer gefallen, während die Pumpe weiterlief, ist die Pumpe die größere Rechnung.

  • Der Garten holt sich die Einfahrt zurück

    Hier hört nichts auf zu wachsen. Sechs Wochen Regen, und der Rasen steht kniehoch, Ranken wachsen durch den Zaun; länger, und Wurzeln arbeiten an Pflaster und Poolrand. Palmwedel sind schwer genug, um beim Herunterfallen einen Dachziegel zu zerschlagen. Termiten kommen in Erdröhren aus dem Boden herauf, und in einem leeren Haus haben sie monatelang Ruhe.

  • Wasser findet einen Weg hinein

    Ein Dachschaden kündigt sich selten an. Ein verschobener Ziegel, eine verstopfte Rinne, eine unter UV-Strahlung spröde gewordene Silikonfuge: Das erste Zeichen ist ein Fleck an einer Decke, und dann ist die Gipsplatte schon eine Weile nass. Ein Sturmschaden, der in derselben Woche gefunden wird, ist billig zu beheben. Im November gefunden, ist er es nicht.

  • Der Strom fällt aus, und niemand merkt es

    Ausfälle sind häufig, besonders in der Sturmsaison, und ein Sicherungsautomat, der dabei auslöst, bleibt ausgelöst, bis ihn jemand wieder einschaltet. Das heißt: eine Gefriertruhe, die in der Hitze abtaut, die Poolpumpe aus und mit ihr jeder Luftentfeuchter. Ein Generator muss ab und zu unter Last laufen, sonst springt er nicht an, wenn Sie ihn brauchen.

Der Kontrollgang

Was eine Kontrolle tatsächlich ist.

Betreuung ist entweder ein echter Rundgang mit einem Protokoll am Ende, oder jemand ist bloß vorbeigefahren.

  • Dieselbe Reihenfolge, jedes Mal

    Ein Besuch folgt einer festen Reihenfolge: in jeden Raum, in jeden Nassbereich, unter die Waschbecken, hinter die Schränke, in den Technikraum, die Dachlinie entlang, dann die Grundstücksgrenze. Die Zählerstände kommen in den Bericht, denn ein plötzlicher Anstieg am Wasserzähler ist oft das erste Zeichen für ein Leck, das niemand sehen kann.

  • Geräte werden laufen gelassen, nicht bloß angeschaut

    Jede Klimaanlage läuft lange genug, dass es etwas aussagt, und ihr Kondensatablauf wird auf die Verstopfung geprüft, die Wasser an einer Wand hinunterlaufen lässt. Poolpumpe, Wasserpumpe, Torantrieb, Generator, und das Auto ebenfalls, denn eine Batterie, die in dieser Hitze monatelang steht, ist bei Ihrer Ankunft meist leer. Die Wasserhähne werden aufgedreht, damit die Siphons nicht austrocknen.

  • Fotos mit Datum

    Sie bekommen Fotos mit Zeitstempel, bei jedem Besuch von denselben Positionen aus aufgenommen, damit Sie Veränderungen über Monate hinweg selbst sehen können, statt sie sich beschreiben zu lassen. Was nicht stimmt, wird zusätzlich aus der Nähe aufgenommen. Der Bericht sagt, was geprüft wurde und was sich verändert hat; wenn sich nichts verändert hat, sagt er das.

  • Die Häufigkeit ist eine Frage des Monsuns

    In der Trockenzeit erwischt ein monatlicher Rundgang das meiste. Von Mai bis Oktober sollte häufiger kontrolliert werden, und es spricht einiges für eine Kontrolle ein bis zwei Tage nach jedem schweren Sturm, solange ein verschobener Ziegel noch billig ist. Wir stimmen den Plan mit Ihnen ab, statt Ihnen ein Intervall für das ganze Jahr zu verkaufen.

Wenn etwas ausfällt

Etwas geht kaputt, während Sie zehntausend Kilometer entfernt sind.

Das ist der Teil, der Eigentümern den Schlaf nimmt. Er ist überwiegend ein Problem der Organisation und nicht der Technik.

  • Es zuerst finden

    Fast alles hier findet jemand, der im Haus steht, und kein Hinweis auf dem Telefon. Ein Fleck an der Decke, ein Kompressor, der falsch klingt, ein Geruch, der einen trockenen Siphon oder ein gerissenes Abwasserrohr bedeutet. Auf einem Kontrollgang gefunden, ist es eine Reparatur. Wird es erst sechs Monate später gefunden, ist es der ganze Raum.

  • Einen Handwerker ins Haus bekommen

    Das ist die eigentliche Arbeit, und deshalb zählt die Entfernung. Die Entfernungen täuschen hier, die guten Handwerker sind ausgelastet, und einen von ihnen für einen Sonntag zu organisieren, auf Thai, von einem Telefon im Ausland aus, sollte nicht Ihre Aufgabe sein. Jemand empfängt ihn, bleibt während der Arbeit da und prüft sie danach.

  • Sie setzen die Grenze für Ausgaben

    Sie legen einen Betrag fest, unterhalb dessen wir die Sache erledigen und den Beleg in den Bericht legen, und oberhalb dessen wir Sie vorher anrufen und Ihnen ein Angebot machen. Genau das verhindert, dass eine Betreuungsvereinbarung in ein offenes Konto abgleitet. Jede Ausgabe wird einzeln aufgeführt, und nichts verschwindet in einer vagen Zeile namens Instandhaltung.

Offen gesagt

Was diese Leistung ist, und was sie nicht ist.

Uns ist es lieber, dass Sie die Grenzen jetzt kennen, als dass Sie sie in Ihrem zweiten Monsun entdecken.

  • Nichts muss vermietet werden

    Viele Villen hier sind Familienhäuser, die leer stehen und nie einen zahlenden Gast aufnehmen werden. Das ist ein völlig legitimer Grund, eine zu besitzen. Diese Leistung steht für sich: Das Haus wird betreut, Sie erfahren, was geschieht, und niemand spricht das Thema Vermietung an, solange Sie es nicht selbst tun.

  • Wenn Sie später doch vermieten, ist das Haus bereit

    Entscheiden Sie sich irgendwann, dass die Villa Geld verdienen soll, beginnt sie aus einer besseren Ausgangslage. Ein Haus, das zwei Regenzeiten hindurch betreut wurde, braucht keine wochenlange Nacharbeit, bevor das erste Foto entsteht. Das ist eine eigene Vereinbarung und ein eigenes Gespräch, und es zu eröffnen ist Ihre Sache und nicht unsere.

  • Wir sind kein Sicherheitsdienst

    Betreuung ist keine Bewachung. Wir stellen keine Wachleute und überwachen keine Alarmanlagen, und eine Immobilie mit einem echten Sicherheitsbedarf braucht ein Unternehmen, das genau das ordentlich macht. Besuche bewirken, dass das Haus nicht verlassen wirkt: der Briefkasten geleert, die Tore benutzt, ein Auto, das bewegt wird. Etwas anderes, und trotzdem etwas wert.

  • Wann Sie das nicht brauchen

    Wenn Sie das halbe Jahr auf der Insel sind oder eine Haushaltshilfe auf dem Grundstück wohnt und das Haus kennt, haben Sie das meiste von dem, was wir verkaufen, bereits. Präsenz ist der Kern der Sache. Ein Nachbar mit einem Schlüssel ist allerdings nicht dasselbe. Dieser Gefallen endet in der Regel dort, wo er zu Arbeit wird.

Klare Antworten

Was abwesende Eigentümer uns fragen.

Was ist Villenbetreuung, und wie unterscheidet sie sich von Verwaltung?
Betreuung ist die Sorge um eine Immobilie, solange sie leer steht: regelmäßige Kontrollgänge, vorbeugende Instandhaltung und jemand vor Ort, den man ruft, wenn etwas ausfällt. Bei der Verwaltung kommt ein Vermietungsgeschäft dazu (Inserate, Gäste, Wechsel zwischen zwei Aufenthalten, Preisgestaltung, Abrechnung). Wenn Sie die Villa nie vermieten wollen, brauchen Sie das Erste und nicht das Zweite. Für eine Vermietungsleistung zu bezahlen, die Sie nie nutzen, ist ein häufiger Fehler.
Wie oft sollte eine leere Villa auf Phuket kontrolliert werden?
Monatlich ist in der Trockenzeit ein vernünftiges Minimum, und zwischen Mai und Oktober häufiger. Der Monsun bestimmt den Plan: Schimmel, verstopfte Abläufe und Poolprobleme entwickeln sich über Wochen und nicht über Monate. Eine Kontrolle ein bis zwei Tage nach einem schweren Sturm ist mehr wert als drei Routinebesuche im Februar, weil genau dann ein billiges Problem noch billig ist.
Soll die Klimaanlage laufen, während die Villa leer steht?
Die Klimaanlage in Abständen laufen zu lassen ist meist besser, als das Haus vollständig zu verschließen, denn der Gegner ist die Luftfeuchtigkeit und nicht die Wärme. Viele Eigentümer nutzen in Intervallen die Entfeuchtungsstufe oder stellen Luftentfeuchter in die schlimmsten Räume. Eine reine Lüfterstufe bewegt Luft, entzieht ihr aber keine Feuchtigkeit. Das funktioniert nur, wenn jemand bestätigt, dass die Geräte noch laufen und die Abläufe frei sind.
Wer hat den Schlüssel, und woher weiß ich, wer in meinem Haus war?
Sie entscheiden, wer einen Schlüssel hat, und Sie erfahren jedes Mal, wenn er benutzt wird. Besuchsdaten, wer da war und was getan wurde, kommen in den Bericht, sodass festgehalten ist, wer im Haus war, statt dass man sich daran erinnern muss. Codes und Schlösser bleiben Ihre Sache und lassen sich jederzeit ändern, und nach Handwerkerarbeiten ist das sinnvoll.
Betreuen Sie die ganze Insel?
Ja, ganz Phuket. Die ehrliche Einschränkung ist die Fahrzeit: Eine Stunde auf der Karte ist hier selten eine Stunde auf der Straße, und ein regnerischer Freitagnachmittag macht es noch langsamer. Bevor Sie von einer Reaktion am selben Tag ausgehen, fragen Sie, wie das für Ihre Adresse aussieht. Wir sagen das lieber jetzt, als die Erwartung später zu enttäuschen.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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