Ser propietario desde fuera
Gestión inmobiliaria en Phuket para propietarios extranjeros
Ser propietario aquí desde otro país no es el mismo trabajo que serlo en su país. Las normas son tailandesas, el papeleo está en tailandés, y los problemas ocurren mientras usted duerme. Esto es lo que realmente le afecta como propietario extranjero, y dónde termina nuestra parte.
Lea esto primero
Somos gestores. No somos su abogado ni su asesor fiscal.
Casi todo lo que sigue es derecho, fiscalidad o práctica de inmigración. Trabajamos junto a ello todas las semanas, no tenemos la habilitación para asesorarle sobre ello, y un gestor que finja lo contrario es un gestor con el que hay que ir con cuidado.
Dónde es realmente útil nuestro conocimiento
Tratamos con estas normas de forma operativa, sobre propiedades reales, todas las semanas. Eso significa que normalmente podemos decirle qué pregunta hacer, qué documento le van a pedir y qué pasa en la práctica y no sobre el papel. No significa que nuestra respuesta sea la que hay que seguir cuando están en juego la propiedad o el dinero. Tome esta página como orientación previa a una conversación profesional, no como sustituto de ella.
Dónde termina
Las estructuras de propiedad, la constitución de sociedades, las posiciones fiscales y la situación migratoria son asuntos de alguien habilitado para tratarlos. No vamos a redactar su estructura, ni a presentar su declaración, ni a interpretar su visado. Cuando nos hace una de esas preguntas, la respuesta honesta es una derivación, y debería esperar eso y no una opinión soltada con aplomo.
A quién le remitimos, y qué ganamos con ello
Podemos nombrarle despachos y contables tailandeses a los que hemos visto trabajar con cuidado para propietarios durante años. No hay ningún acuerdo entre nosotros y ninguno de ellos, y no media pago alguno en ninguna dirección cuando usted recurre a uno. Háganos esa pregunta directamente, y hágasela a todos los gestores y agentes con los que trate aquí. Una derivación que paga a alguien no es automáticamente mala, pero usted tiene derecho a saberlo antes de aceptarla.
Por qué trazar la línea hace más útil todo lo demás
Decir claramente dónde termina nuestro papel es lo que hace creíbles las partes que sí reclamamos. Una empresa que se presenta como la respuesta a sus preguntas jurídicas, fiscales, migratorias y operativas a la vez es una empresa a la que nadie ha puesto a prueba en serio en ninguna de ellas. Somos una gestora pequeña. La lista de cosas que se nos dan bien es corta a propósito.
Cómo la tiene
La estructura de propiedad decide más de lo que los propietarios esperan.
Tres vías cubren a casi todos los propietarios extranjeros de la isla, y cada una viene de una parte distinta del derecho tailandés. Lo que sigue es contexto, no asesoramiento: está aquí para que pueda hacerle a un abogado tailandés la pregunta correcta sobre su propia propiedad.
Un condominio, en pleno dominio y a su nombre
La Ley de Condominios permite a los extranjeros ser propietarios de unidades en pleno dominio, dentro de un tope: no más del cuarenta y nueve por ciento de la superficie vendible de un edificio puede estar en manos extranjeras. Su unidad está dentro de ese cupo o no lo está, y eso es un hecho sobre el edificio y no sobre usted. Los fondos de la compra normalmente tienen que llegar del extranjero en divisa y convertirse aquí, y el documento bancario que lo acredita es lo que pide la Oficina del Catastro en la inscripción. Guarde ese documento. Vuelve a ser relevante el día en que venda y quiera que el importe salga del país.
Una villa, con el terreno en arrendamiento inscrito
Los extranjeros por lo general no pueden ser propietarios de terreno en Tailandia, y por eso las compras de villa se articulan normalmente en torno a un arrendamiento largo del terreno inscrito en la Oficina del Catastro, a menudo con la casa en propiedad separada del suelo sobre el que se levanta. La ley tailandesa limita a treinta años el plazo inscribible. Las renovaciones escritas en su documentación son promesas contractuales entre las partes y no algo que el registro garantice de antemano, y esa distinción es lo más importante que puede entender sobre sus propios documentos. Pida a su abogado que le explique por escrito qué ocurre al final del plazo inscrito.
Una villa, con el terreno a través de una sociedad tailandesa
Muy utilizado, y cada vez más examinado. Una sociedad que existe solo para tener una casa, con socios tailandeses que nunca aportaron realmente sus participaciones, es una estructura de testaferros y no es lícita, fuera lo que fuera lo normal cuando se montó. Una sociedad de verdad conlleva obligaciones de verdad: contabilidad real, presentaciones anuales, un auditor, un domicilio social. Si esa es su estructura, el coste anual de mantenerla en regla forma parte de tener la propiedad y va en su presupuesto, no en una sorpresa.
Por qué a un gestor le importa todo esto
La estructura decide a nombre de quién está el contrato de la luz, a quién se considera responsable de la vivienda a efectos del aviso a inmigración, qué cuenta recibe los ingresos del alquiler, y quién tiene autoridad para dejar entrar a un técnico por la cancela un domingo. Los traspasos salen mal cuando nada de eso quedó escrito. Antes de hacernos cargo de una propiedad preguntamos cómo está estructurada su titularidad, no por curiosidad, sino porque la mitad de las preguntas operativas se contestan solas en cuanto lo sabemos.
TM30
La obligación de comunicar es suya, no de su huésped.
Separada del alquiler, separada de los impuestos, y la norma de la que casi ningún propietario extranjero ha oído hablar hasta que le causa un problema en el peor momento posible.
Qué dice realmente la norma
La inmigración tailandesa exige al responsable de la vivienda, propietario o poseedor del inmueble que lo comunique cuando un extranjero se aloje en él. El deber recae en el lado del inmueble, no en el visitante. El plazo se cuenta en horas y no en días, y tanto el procedimiento como el celo en su aplicación han cambiado más de una vez en los últimos años. Confirme la situación actual con alguien cualificado en lugar de fiarse de lo que un foro decía hace unos años.
No solo se aplica a los huéspedes de pago
La obligación va unida a alojar a un extranjero, no a cobrarle. Un amigo que pasa quince días en su villa vacía cuenta, y no hace falta que cambie de manos ningún dinero para que el deber exista. Si además le alcanza a usted, al llegar a su propia propiedad después de un tiempo fuera, es algo realmente discutido. Lo hemos visto contestado en los dos sentidos, y la respuesta ha dependido de qué oficina de inmigración preguntaba. Si pasa tiempo de verdad en la propiedad, esa es una pregunta para su abogado y no para nosotros, y para hacérsela sobre su oficina y no sobre Tailandia en general. Lo que no está en duda es el caso del amigo alojado gratis, y es casi siempre ese el que no se comunica.
Dónde aparece el hueco más adelante
En el momento no pasa nada, y precisamente por eso se pasa por alto. Aparece en una prórroga de visado, en una reentrada, en un informe de noventa días o en una operación inmobiliaria, cuando alguien mira el historial y lo encuentra flojo. Ese es un momento mucho peor para descubrir el problema que la semana en que ocurrió, porque entonces está intentando reparar el pasado a contrarreloj, desde otro país, a través de otra persona.
Cómo lo llevamos, y qué no podemos quitarle
En las propiedades que gestionamos presentamos la comunicación de los huéspedes que llegan y guardamos el registro con el resto de su expediente, de modo que existe cuando un funcionario lo pide. Lo que no podemos hacer es transferir la obligación: en derecho sigue siendo del propietario o del poseedor. Nosotros hacemos el trabajo; usted sigue siendo la persona a la que la norma se dirige. Cualquier gestor que le diga que ha absorbido su deber legal o bien lo ha leído mal, o bien confía en que usted no lo compruebe.
La cuestión de los treinta días
Estancias cortas, la Ley de Hoteles, y la respuesta que a nadie le gusta dar.
Aquí es donde a los propietarios les cuentan lo que quieren oír. Esta es la versión que damos nosotros antes de publicar una propiedad en ninguna parte.
Por qué salen siempre las treinta noches
Tailandia regula el alojamiento de pago a través de la Ley de Hoteles. Ofrecer una propiedad a viajeros para estancias cortas se considera explotación de un alojamiento, y de ahí viene la cuestión de la licencia. Alquilar por meses se trata por lo general como un arrendamiento, y por eso tantos edificios y propietarios se quedan en un mínimo de treinta noches. Eso esquiva la pregunta en lugar de contestarla, y para muchas propiedades esa es la decisión sensata.
Casi ninguna villa se construyó para poder tener licencia
Una licencia de hotel lleva requisitos de edificación, de seguridad y de zonificación que una casa particular nunca se diseñó para cumplir. Algunas promociones se construyeron específicamente para obtener una, y algunas unidades están amparadas por una licencia obtenida a nivel de proyecto sin que sus propietarios lo sepan. La suya podría ser una de ellas. Merece la pena comprobarlo antes de dar por hecho lo contrario, porque cambia lo que se le permite hacer y no solo lo que está dispuesto a arriesgar.
Su nacionalidad no cambia la norma, pero sí su exposición
La cuestión de la licencia depende del inmueble y de la duración de la estancia, no de quién sea el propietario. Lo que cambia estando fuera es cómo le llega un problema: un propietario ausente se entera tarde de la queja de un vecino, a través de otra persona, y con menos maneras de resolverlo discretamente. Aquí la norma suele aplicarse a raíz de una denuncia, lo que convierte la relación con las casas que hay a cada lado de su muro en un asunto operativo y no social. Lo tratamos como parte del trabajo.
Qué va a obtener de nosotros
Antes de que su propiedad entre en ninguna plataforma le decimos claramente en cuál de estas situaciones está, incluido cuando la respuesta honesta es que la situación no está clara. Si después decide alquilar en corta estancia, lo hace sabiendo lo que elige, y la exposición es suya: ni nuestra ni de la plataforma. Preferimos perder el encargo a poner a un propietario en un sitio al que no habría ido con toda la información delante.
El dinero
Cuentas bancarias, y cómo le llega el dinero realmente.
Nada de esto es exótico. Simplemente está mal explicado a quien no está aquí para preguntar en persona.
Abrir una cuenta tailandesa es más difícil de lo que parece
Lo que se exige varía según el banco y, en la práctica, según la sucursal y según el día. Los requisitos se han endurecido, y a los no residentes se les piden con frecuencia documentos ligados a un visado, a un permiso de trabajo, a la compra de un inmueble o a un domicilio local. Esta es una conversación para el banco, y es de las pocas cosas en las que presentarse en persona sigue ganando a cualquier otro método. Podemos decirle qué les han pedido últimamente a otros propietarios; no podemos abrirle una cuenta y no querríamos tener sus documentos para intentarlo.
El papeleo de su compra importa años después
Cuando se trajeron fondos del extranjero para comprar un condominio, el certificado que emite su banco para acreditar esa remesa no es un trámite para archivar y olvidar. Es lo que quiso la Oficina del Catastro en la inscripción, y es lo que un banco querrá ver cuando llegue el momento de vender y quiera repatriar el importe. Los propietarios lo pierden constantemente. Escanéelo, y guarde el escaneo en algún sitio que no sea un ordenador que va a cambiar.
Qué cuenta cobra los ingresos del alquiler
Pregunte a cualquier gestor si los pagos de los huéspedes entran en su cuenta o en la de usted, cuándo se mueve el saldo, y qué se retiene como provisión para daños o gastos próximos. Los dos modelos existen y los dos pueden llevarse con honradez. Lo que importa es que esté escrito en el contrato, que la fecha sea fija y no «cuando podamos», y que cada movimiento aparezca en una liquidación que usted pueda leer línea a línea sin llamar a nadie.
Sacar dinero de Tailandia
Rutinario, y documentado. Los bancos preguntarán qué son los fondos y de dónde vienen, y esa pregunta es fácil cuando sus registros están limpios e incómoda cuando no lo están. Cuente con costes en los dos extremos: el banco que envía, el propio tipo de cambio, el banco que recibe. Tenga en cuenta que ni los fijamos ni nos llevamos parte de ellos. Pregunte a su propio banco qué condiciones se le aplican antes de hacer cuentas con una cifra.
Impuestos
Qué tributa, ante quién, y qué podemos y no podemos hacer al respecto.
No somos asesores fiscales y no vamos a poner una cifra a nada de esto. Lo que sí podemos hacer es nombrar las cosas que existen, para que sepa qué preguntar y a quién.
Los ingresos de alquiler obtenidos en Tailandia tributan en Tailandia
Las rentas que nacen de un inmueble de aquí son rentas de fuente tailandesa, viva usted en Bangkok o en Bruselas. Cómo se liquidan depende de si el inmueble se tiene a título personal o a través de una sociedad, y de su propia situación de residencia. Hay deducciones y reducciones que un asesor fiscal tailandés aplicará correctamente y que usted no encontrará de forma fiable leyendo foros. El error caro rara vez es pagar la cantidad equivocada: es no saber qué declaración le tocaba presentar.
El impuesto anual sobre terrenos y edificios
Tailandia liquida un impuesto anual sobre terrenos y edificios, que recauda la administración local, con un tratamiento que depende de cómo esté clasificado el inmueble: residencial, comercial, agrícola, vacío. Un inmueble que se alquila puede tratarse de forma distinta de uno que ocupa usted mismo, y conviene comprobar la clasificación en lugar de darla por supuesta. El recibo va al propietario. Es uno de los costes que aparece discretamente en el primer año completo y que sorprende a quien solo presupuestó la compra.
Los gastos que llegan en la transmisión
Comprar y vender generan gastos en la Oficina del Catastro: una tasa de transmisión, el impuesto sobre actos jurídicos documentados o el impuesto específico sobre actividades según el caso, y una retención por el lado del vendedor. Quién paga cada parte es costumbre y no norma fija, y se negocia dentro de la venta como cualquier otra cosa. Eso lo convierte en una conversación que hay que tener con un abogado y un asesor fiscal antes de acordar un precio, no después de haber estrechado la mano.
Puede que su propio país no haya terminado con usted
Que las rentas tailandesas de alquiler tributen también en su país de origen depende de su situación de residencia allí, y esa situación cambia si ha dejado de ser residente, que es por lo que dos propietarios de la misma calle reciben respuestas distintas a la misma pregunta. Un puñado de países, Estados Unidos el más señalado, gravan a sus ciudadanos vivan donde vivan, y eso cambia otra vez la pregunta. Tailandia tiene convenios para evitar la doble imposición con muchos países que determinan a qué lado le corresponde qué. Todo esto es una cuestión de dos países y necesita a alguien cualificado en los dos lados. Nadie en Phuket puede contestar la parte que corresponde a su país de origen, nosotros los primeros. Los propietarios que se equivocan aquí suelen haberlo hecho por preguntar solo a uno de los dos.
Qué proporcionamos nosotros
Liquidaciones detalladas al propietario, facturas y recibos de lo gastado, y un resumen anual en un formato con el que un asesor puede trabajar sin llamarnos para pedir contexto. Nosotros guardamos los registros; su asesor los usa. Ese es todo nuestro papel en sus asuntos fiscales, y merece la pena ponerlo a prueba antes de contratar a nadie: pida a un gestor que le facilite el equivalente de un año ya cerrado, y mire cuánto tarda.
Desde otro huso horario
Llevar una casa en la que no puede entrar.
Esta es la parte que los propietarios subestiman, y no tiene nada que ver con el papeleo.
Los problemas pequeños se encarecen en el tiempo que se tarda en verlos
Un aire acondicionado que gotea son quince minutos de trabajo el mismo día y una reparación de techo tres semanas después. Phuket empeora esa aritmética más que casi cualquier sitio, porque el monzón del suroeste va aproximadamente de mayo a octubre y una casa cerrada no se queda quieta mientras tanto. Hemos abierto casas cerradas quince días en agosto y hemos encontrado moho en la trasera de los armarios. Un desagüe de cubierta obstruido llega al techo en una sola tarde de lluvia. Una piscina a la que nadie pasó la red se pone verde mientras usted contesta correos en algún sitio seco. La distancia no crea estos problemas; retira el momento en que alguien se habría dado cuenta. Eso es lo que de verdad le compra a un gestor, y conviene tener claro que está comprando atención y no magia.
Usted solo sabe lo que alguien decide contarle
Desde fuera, toda su visión de la propiedad es el informe que recibe. Por eso la cadencia y el formato importan mucho más que las promesas: fotografías fechadas, qué se revisó, qué se encontró, qué se hizo, qué queda abierto. Un informe que dice «todo bien» cada mes no es un informe. Pida ver uno real, con las cifras tapadas, antes de firmar con nadie.
Algunas decisiones no pueden esperar a su mañana
Acuerde una cifra por debajo de la cual el gestor actúa y por encima de la cual pregunta, y déjela escrita en el contrato. Póngala demasiado alta y se entera de los gastos después; demasiado baja y estará aprobando una lámpara desde la sala de embarque de un aeropuerto. Casi todos los propietarios resuelven esto en una conversación y no vuelven a pensarlo, que es exactamente por lo que merece esa conversación.
Las consultas llegan en la mañana de otro
Phuket no saca a sus huéspedes de un solo reloj. Una familia en Sídney, una pareja en Seúl y un hogar alemán que reserva su escapada de febrero no escriben a la misma hora. Entre todos cubren el día, así que no hay ningún huso horario, el suyo incluido, desde el que el buzón esté tranquilo. Las plataformas que miden el tiempo de respuesta, Airbnb de la forma más explícita, lo incorporan a lo que se le enseña a la siguiente persona que busca. Este es uno de los pocos argumentos puramente mecánicos para delegar el trabajo: no que usted no pudiera contestar bien, sino que tendría que estar despierto para hacerlo. Nadie sostiene eso durante una temporada mientras tiene un empleo.
La confianza se construye con repetición aburrida
La misma persona que visita el mismo día de la semana y que informa en el mismo formato, mes tras mes. Es poco lucido y es todo el producto. Si quiere una prueba barata para cualquier gestor, mire si el informe del tercer mes es tan minucioso como el del primero, y si las fotografías se toman desde los mismos ángulos para que usted pueda compararlas de verdad.
Mientras usted duerme
Qué pasa realmente cuando algo se rompe a las tres de la mañana.
No es una promesa: es la secuencia, por escrito, para que pueda contrastarla con lo que le describa cualquier otro.
La llamada no le llega a usted
El número que hay en la casa, en el anuncio y en la puerta de la nevera es el nuestro, y se contesta en la isla a la hora a la que suena. Un huésped de pie en una villa a oscuras necesita a alguien que pueda movilizar a un electricista esta misma noche, no a alguien que pueda escribirle a usted y esperar a su mañana. Tratamos con los propietarios en inglés y en francés, y con todo el mundo aquí en el idioma que pida la situación.
La distancia se mide en tráfico, no en un mapa
Trabajamos en toda la isla de Phuket. Esa frase aparece en todas las webs de gestión de aquí y no significa nada por sí sola, así que esto es lo que nos cuesta decirla. La carretera entre Layan y Kamala es un viaje en septiembre y otro en febrero, y el mapa no le dice cuál de los dos está a punto de hacer. Thepkasattri y el bypass deciden casi todo lo que pasa de norte a sur, y lo deciden de forma distinta a las ocho de la mañana que a las ocho de la noche. La cuesta de Patong a las dos de la madrugada es rápida de una manera que no lo es nunca a las seis de la tarde. Así que antes de hacernos cargo de una propiedad le decimos quién de nuestro equipo está más cerca de su cancela, dónde duerme realmente esa persona, y cuánto tiempo necesita de verdad para llegar hasta usted a la hora por la que pregunta: la cifra de noche y la de temporada alta, no la que nos conviene. Pida lo mismo a cualquier otro, y pida la respuesta por escrito.
Se filtra antes de escalarse
La mayoría de las llamadas de las tres de la mañana no son urgencias. Un magnetotérmico saltado, un router, un mando de la cancela, un huésped que no encuentra el segundo mando del aire acondicionado. Eso se resuelve por teléfono o con alguien conduciendo hasta allí antes de que el huésped haya terminado de enfadarse. Lo que queda después de ese filtro es el fallo de verdad, y es una conversación completamente distinta, que es justo para lo que sirve el filtro.
Gastamos hasta el límite que usted fija, y ahí paramos
Por debajo del umbral de su contrato enviamos a un técnico y dejamos la propiedad funcionando, y el coste aparece en su liquidación con la factura adjunta. Por encima, recibe un mensaje que expone qué ha pasado, qué va a costar y qué recomendamos. Y entonces esperamos. A veces esperar es la respuesta equivocada, y precisamente por eso el umbral merece pensarse en lugar de aceptar uno por defecto.
Aquello por lo que siempre le vamos a despertar
Cualquier cosa en la que su nombre vaya a un documento, un siniestro de seguro, la policía, un daño estructural, o una decisión que cambia la propiedad en lugar de repararla. Esas son suyas, y ningún huso horario es razón para que las tome otra persona. Cuando la estancia de un huésped se haya visto afectada, también se lo contamos antes de que aparezca la reseña, y no después de que usted la haya leído.
Para ser justos
Cuándo un propietario extranjero no nos necesita en absoluto.
Preferimos decir esto aquí a que lo descubra después de firmar algo.
Está aquí más de lo que está fuera
Si pasa casi todo el año en Phuket y no le importa ocuparse de la casa, ya tiene casi todo lo que le vendemos. La presencia es el producto. Pagar a otro por algo que puede aportar usted mismo es sencillamente un coste, y un gestor que le quite esa idea de la cabeza está vendiendo y no aconsejando.
Alguien de su confianza ya vive en la isla
Un hermano, una pareja, un amigo de toda la vida con llaves y criterio. Ese arreglo funciona bien durante años en muchos casos. Tiende a romperse en silencio en cuanto la propiedad empieza a generar ingresos, cuando un favor se convierte en un trabajo que nadie acordó pagar y ninguna de las dos partes quiere sacar el tema. Merece la pena nombrarlo antes de que pase y no después de que la amistad lo haya absorbido.
La propiedad apenas se alquila
Si la casa es sobre todo para su propio uso y recibe un puñado de reservas al año, un acuerdo de gestión completo puede costar más de lo que aporta. Lo que probablemente necesita es a alguien cuidando una casa vacía: revisiones, limpieza, la piscina y el jardín, y una llamada cuando algo va mal. Eso es un encargo más pequeño y debería tener un precio acorde.
Ya tiene un gestor que informa como es debido
Liquidaciones detalladas, recibos a petición, preguntas contestadas en un día, y una propiedad que en el tercer año se ve igual que en el primero. Esa es la lista entera. Si tiene las cuatro cosas, quedarse donde está es la respuesta correcta, y se lo diremos en lugar de inventar un motivo para que se cambie.
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