Ratgeber · Eigentum
Können Ausländer auf Phuket Immobilien besitzen?
Ausländer können auf Phuket eine Eigentumswohnung im vollen Eigentum erwerben, sofern der ausländische Anteil im Gebäude 49 Prozent der gesamten Fläche aller Einheiten nicht übersteigt und das Kaufgeld aus dem Ausland kommt. Grund und Boden können Ausländer in der Regel nicht besitzen, deshalb werden Villen meist über einen eingetragenen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren gehalten, das Haus oft gesondert im Eigentum.
Zuerst lesen
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Geschrieben von Silvain, Geschäftsführer von Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Zuletzt aktualisiert am 7. November 2026. Wir verwalten Immobilien. Unter diesem Namen verkaufen wir keine, und welche Konstruktion Sie wählen, ist für uns ohne jedes Interesse. Der separate Maklerbereich unseres Unternehmens, Empire Estates Phuket, verkauft dagegen Immobilien, und deshalb sagen wir es hier. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich, und wie sie angewendet werden, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrem Gebäude und Ihrer persönlichen Situation ab: Lassen Sie alles, worauf es ankommt, von einem thailändischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie danach handeln.
Die Möglichkeiten
Was ein Ausländer halten kann, Konstruktion für Konstruktion.
Wohnung im Volleigentum (Freehold)
Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer zusammen bis zu 49 Prozent der gesamten Fläche aller Einheiten eines eingetragenen Condominiums besitzen. Das Geld muss in Fremdwährung nach Thailand gebracht werden, mit dem Nachweis der Bank über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction), und der Titel wird beim Grundbuchamt (Land Office) auf Ihren Namen eingetragen.
Grund und Boden
Der Land Code, das thailändische Bodengesetzbuch, behält Grundeigentum grundsätzlich thailändischen Staatsangehörigen und thailändischen Gesellschaften vor. Eine enge Ausnahme, die an eine große Investition geknüpft ist, gibt es auf dem Papier, sie wird aber selten genutzt.
Pacht (Leasehold)
Ein Pachtvertrag über ein Grundstück oder ein Haus kann nach dem Civil and Commercial Code bis zu 30 Jahre laufen und muss beim Grundbuchamt eingetragen werden, damit er über drei Jahre hinaus durchsetzbar ist. Die Eintragung kostet eine Gebühr von 1 Prozent der gesamten Pacht zuzüglich Stempelsteuer.
Das Haus besitzen, nicht das Grundstück
Ein Ausländer kann ein Gebäude getrennt vom darunterliegenden Grundstück besitzen, typischerweise mit einem eingetragenen Pachtvertrag oder einem Erbbaurecht (Superficies) am Grundstück.
Thailändische Gesellschaft
Eine echte thailändische Gesellschaft kann Grund und Boden besitzen. Thailändische Strohmann-Gesellschafter einzusetzen, die Land für einen Ausländer halten, ist nach dem Foreign Business Act und dem Land Code illegal, und das Grundbuchamt achtet darauf.
Nießbrauch und Erbbaurecht
Auf einem Titel eingetragene Rechte, die jemandem erlauben, Land eines anderen zu nutzen oder darauf zu bauen, manchmal auf Lebenszeit. Nützlich in bestimmten familiären Situationen, sie müssen aber sorgfältig formuliert werden.
Pacht im Detail
Dreißig Jahre, und was „verlängerbar“ wirklich bedeutet.
Viele Villenverträge werben mit „30 + 30 + 30“. Nur die ersten 30 Jahre sind ein eingetragenes Recht.
Die eingetragene Laufzeit
Der beim Grundbuchamt eingetragene Pachtvertrag bindet den Grundeigentümer und seine Rechtsnachfolger für die eingetragene Laufzeit, bis zu 30 Jahre.
Verlängerungsoptionen
Ein Verlängerungsversprechen ist eine vertragliche Zusage. Thailändische Gerichte haben solche Zusagen zurückhaltend behandelt, und ob sie einen neuen Eigentümer des Grundstücks binden, ist unsicher. Kalkulieren Sie den Pachtvertrag so, als wären die 30 Jahre alles, was Sie haben.
Änderungen wurden vorgeschlagen
Längere Pachtlaufzeiten und eine höhere Ausländerquote in Condominiums wurden mehrfach vorgeschlagen, zuletzt 2025. Soweit uns bekannt, ist zum Datum dieses Ratgebers keiner dieser Vorschläge Gesetz geworden.
Wenn Sie vermieten wollen
Die Eigentumsform entscheidet, was Sie mit der Immobilie tun dürfen.
Prüfen Sie, ob der Pachtvertrag die Untervermietung erlaubt
Wer als Pächter die Villa an Gäste vermietet, braucht einen Pachtvertrag, der das zulässt. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben.
Die Hausordnung des Gebäudes gilt weiter
Volleigentum an einer Wohnung setzt die Regeln des Gebäudes zu kurzen Aufenthalten nicht außer Kraft.
Steuer und TM30
Mieten sind in Thailand steuerpflichtig, und ausländische Gäste müssen der Einwanderungsbehörde gemeldet werden, unabhängig von der Eigentumsform.
Klare Antworten
Was Käufer und Eigentümer uns fragen.
Kann ein Ausländer auf Phuket eine Villa kaufen?
Was ist die Ausländerquote von 49 Prozent?
Ist ein Pachtvertrag über 30 Jahre sicher?
Muss das Geld aus dem Ausland kommen?
Kann ich eine gepachtete Villa vermieten?
Helfen Sie beim Kauf?
Quellen
Wo Sie die Regeln selbst nachprüfen können.
Condominium Act B.E. 2522, §§ 19 und 19 bis (Eigentum von Ausländern); Land Code, § 86 ff.; Civil and Commercial Code, §§ 538 und 540 (Eintragung und Höchstlaufzeit von Pachtverträgen); Foreign Business Act B.E. 2542.
Silvain BonnamyGeneral Director · Phuket Property Manager
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Kein Callcenter, kein Vertriebsteam. Wir halten das Portfolio absichtlich klein.