Guías · Titularidad
¿Pueden los extranjeros ser propietarios de un inmueble en Phuket?
Un extranjero puede ser propietario en pleno dominio de una unidad de condominio en Phuket, siempre que la propiedad extranjera en el edificio no supere el 49 por ciento de la superficie total de las unidades y que el dinero de la compra venga del extranjero. Por lo general, los extranjeros no pueden ser propietarios de terreno, así que las villas suelen tenerse mediante un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, a menudo con la casa en propiedad por separado.
Lea esto primero
Información general, no asesoramiento jurídico.
Escrito por Silvain, director general de Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Última actualización: 7 de noviembre de 2026. Nosotros gestionamos inmuebles; con este nombre no los vendemos, y no tenemos ningún interés en la estructura que usted elija. La rama inmobiliaria independiente de nuestra empresa, Empire Estates Phuket, sí vende propiedades, y por eso lo decimos aquí. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y su aplicación depende de su propiedad, de su edificio y de su situación personal: antes de actuar, confirme todo lo que sea importante con un abogado o un contable tailandés.
Las opciones
Lo que puede tener un extranjero, estructura por estructura.
Condominio en pleno dominio
Según la Ley de Condominios, los extranjeros pueden poseer en conjunto hasta el 49 por ciento de la superficie total de las unidades de un condominio inscrito. El dinero debe entrar en Tailandia en divisa extranjera, con el justificante bancario de la operación de cambio (Foreign Exchange Transaction), y el título se inscribe a su nombre en la Oficina del Catastro (Land Office).
Terreno
El Código de Tierras (Land Code) reserva en general la propiedad del suelo a los ciudadanos y a las sociedades tailandesas. Existe sobre el papel una excepción limitada, ligada a una inversión importante, pero apenas se utiliza.
Arrendamiento (leasehold)
El arrendamiento de un terreno o de una casa puede durar hasta 30 años según el Código Civil y Mercantil, y debe inscribirse en la Oficina del Catastro para poder hacerse valer más allá de tres años. La inscripción cuesta una tasa del 1 por ciento del total de las rentas más el impuesto de timbre.
Ser dueño de la casa, no del terreno
Un extranjero puede ser propietario de una edificación con independencia del terreno sobre el que se levanta, normalmente con un arrendamiento inscrito o un derecho de superficie sobre la parcela.
Sociedad tailandesa
Una sociedad tailandesa auténtica puede ser propietaria de terreno. Utilizar a socios tailandeses como testaferros para tener terreno en nombre de un extranjero es ilegal según la Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act) y el Código de Tierras, y la Oficina del Catastro lo vigila.
Usufructo y derecho de superficie
Derechos inscritos sobre un título que permiten a una persona usar un terreno ajeno, o construir en él, a veces de por vida. Útiles en situaciones familiares concretas; exigen una redacción cuidadosa.
El arrendamiento en detalle
Treinta años, y lo que significa realmente «renovable».
Muchos contratos de villas anuncian «30 + 30 + 30». Solo los primeros 30 años son un derecho inscrito.
El plazo inscrito
El arrendamiento inscrito en la Oficina del Catastro vincula al propietario del terreno y a sus sucesores durante el plazo inscrito, de hasta 30 años.
Las opciones de renovación
Una promesa de renovación es un compromiso contractual. Los tribunales tailandeses han tratado estas promesas con cautela, y no está claro que obliguen a un nuevo propietario del terreno. Valore el arrendamiento como si esos 30 años fueran todo lo que tiene.
Se han propuesto cambios
Se han propuesto varias veces arrendamientos más largos y un cupo más alto en los condominios, la última en 2025. Hasta donde sabemos, ninguna de esas propuestas se ha convertido en ley a la fecha de esta guía.
Si va a alquilarla
La titularidad decide lo que puede hacer con la propiedad.
Compruebe que el arrendamiento permite subarrendar
Un arrendatario que alquila la villa a huéspedes necesita un contrato que lo permita. Lea esa cláusula antes de firmar.
Las normas del edificio siguen vigentes
Tener un condominio en pleno dominio no deja sin efecto su reglamento sobre las estancias cortas.
Impuestos y TM30
El alquiler tributa en Tailandia, y los huéspedes extranjeros deben comunicarse a inmigración, sea cual sea la estructura de titularidad.
Respuestas claras
Lo que nos preguntan compradores y propietarios.
¿Puede un extranjero comprar una villa en Phuket?
¿Qué es el cupo extranjero del 49 por ciento?
¿Es seguro un arrendamiento de 30 años?
¿Tengo que traer el dinero del extranjero?
¿Puedo alquilar a terceros una villa que tengo en arrendamiento?
¿Ayudan con la compra?
Fuentes
Dónde comprobar las normas usted mismo.
Ley de Condominios B.E. 2522, artículos 19 a 19 bis (propiedad extranjera); Código de Tierras, artículo 86 y siguientes; Código Civil y Mercantil, artículos 538 y 540 (inscripción del arrendamiento y plazo máximo); Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542.
Silvain BonnamyGeneral Director · Phuket Property Manager
Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.
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