Was sollte die Eigentümerabrechnung einer Immobilienverwaltung zeigen?
Die Eigentümerabrechnung einer Immobilienverwaltung sollte für einen Monat jeden Betrag zeigen, der für Ihre Immobilie eingegangen ist, jeden Betrag, der abgeflossen ist, und den Grund dafür. Sie ist das Dokument, das einen Monat voller Buchungen, Reinigungen, Reparaturen und Rechnungen in die Summe übersetzt, die auf Ihr Konto überwiesen wird. Wenn Sie mit Taschenrechner und Anlagen nicht von der ersten zur letzten Zeile kommen, ist das Dokument eine Zusammenfassung, kein Bericht.
Eigentümer schauen meist zuerst auf die letzte Zeile, und genau das ist die am wenigsten hilfreiche Gewohnheit. Eine niedrige Überweisung kann völlig korrekt sein (ein ruhiger Monat, eine große Reparatur), und eine hohe kann eine doppelt berechnete Gebühr verbergen. Beim Lesen einer Abrechnung geht es nicht darum, den Monat zu bewerten, sondern zu bestätigen, dass jede Zeile real ist, zum vereinbarten Preis abgerechnet wurde und auf der Grundlage berechnet ist, die in Ihrem Verwaltungsvertrag steht.
Dieser Artikel handelt vom Lesen des Dokuments. Was Verwalter auf Phuket berechnen und wie sich die Sätze vergleichen, erklärt unsere Seite zu den Honoraren der Immobilienverwaltung auf Phuket. Wie man überhaupt einen Verwalter auswählt, behandelt unser Ratgeber, wie Sie eine Verwaltungsgesellschaft auf Phuket auswählen.
Welche Zeilen gehören in jeden monatlichen Eigentümerbericht?
Jeder monatliche Eigentümerbericht sollte jeden Monat dieselben Blöcke in derselben Reihenfolge enthalten, damit Sie einen Monat mit dem nächsten vergleichen können. Diese Zeilen erwarten wir in jeder Abrechnung, auch in unserer eigenen:
- Anfangssaldo. Was zu Monatsbeginn für Sie gehalten wurde, zum Beispiel ein Vorschuss zur Begleichung von Rechnungen.
- Mieteinnahmen, Buchung für Buchung. Gast- oder Buchungsreferenz, Plattform, An- und Abreisedatum, Zahl der Nächte und der Betrag jedes Aufenthalts. Eine einzige Summe „Mieteinnahmen“ reicht nicht.
- Plattformgebühren. Die Provision oder Servicegebühr von Airbnb, Booking.com oder Agoda, als eigene Zeile für jede Buchung oder jede Plattformrechnung.
- Verwaltungsgebühr. Der Prozentsatz, die Grundlage, auf die er angewendet wird, und der sich ergebende Betrag, so dargestellt, dass Sie die Multiplikation nachrechnen können.
- Objektkosten. Strom und Wasser, Reinigung, Wäscherei, Pool, Garten, Reparaturen, Verbrauchsmaterial, jeweils in eigener Zeile und mit beigefügter Rechnung oder Quittung.
- Steuerzeilen, sofern zutreffend. Die Quellensteuer wird vom Gesetz festgelegt, nicht vom Verwalter, und gehört in eine eigene Zeile. Unser Ratgeber zur Steuer auf Mieteinnahmen in Thailand für ausländische Eigentümer erklärt, wann sie anfällt.
- Überweisung und Endsaldo. Der an Sie gesendete Betrag, etwaige Bank- oder Umrechnungsgebühren und was für den nächsten Monat einbehalten wird.
Zwei weitere Dinge sollten Sie anfordern, auch wenn sie nicht in der Abrechnung selbst stehen: den Kalender des Monats mit gebuchten, gesperrten und Eigennutzungsnächten und die Fotos aller durchgeführten Arbeiten. Damit prüfen Sie, ob die Nächte und Reparaturen auf dem Papier tatsächlich im Haus stattgefunden haben.
Wie sieht eine vollständige Eigentümerabrechnung aus?
Die folgende Tabelle ist eine beispielhafte Abrechnung für eine hypothetische Poolvilla mit drei Schlafzimmern in Kamala im Januar. Jede Zahl darin ist erfunden, um die Rechnung zu zeigen; keine stammt aus einer realen Immobilie, und keine ist eine Prognose dessen, was eine Villa einbringt.
| Zeile | Detail | Betrag (THB) |
|---|---|---|
| Buchung 1, Airbnb | 7 Nächte, Übernachtungspreis plus Reinigungsgebühr | 87.000 |
| Airbnb-Servicegebühr für Gastgeber | 15,5 Prozent, vor der Auszahlung abgezogen | −13.485 |
| Buchung 2, Booking.com | 10 Nächte, erhaltener Betrag | 110.000 |
| Booking.com-Provision | Angenommene 15 Prozent, am Monatsende in Rechnung gestellt | −16.500 |
| Netto-Mieteinnahmen | Grundlage der Verwaltungsgebühr in diesem Beispiel | 167.015 |
| Verwaltungsgebühr | Angenommene 10 Prozent der Netto-Mieteinnahmen | −16.702 |
| Strom | Rechnung des Versorgers beigefügt | −9.800 |
| Wasser | Rechnung beigefügt | −950 |
| Wechselreinigungen | 2 Reinigungen, Rechnung beigefügt | −3.000 |
| Wäscherei | Rechnung der Wäscherei beigefügt | −1.600 |
| Wartung Klimaanlage | 3 Geräte, Rechnung des Technikers beigefügt | −4.500 |
| Poolchemikalien | Quittung beigefügt | −1.850 |
| Verbrauchsartikel für Gäste | Einzeln aufgeschlüsselte Quittung beigefügt | −1.200 |
| Gebühr Auslandsüberweisung | Wie von der Bank berechnet | −450 |
| An den Eigentümer überwiesen | Endsaldo null, kein Vorschuss einbehalten | 126.963 |
Drei Dinge in diesem Beispiel sind wichtiger als die Summen. Erstens verhalten sich die beiden Plattformen unterschiedlich: Die Airbnb-Gebühr ist bereits abgezogen, wenn das Geld eintrifft, während Booking.com seine Provision nachträglich in Rechnung stellt, sodass sie in einer späteren Abrechnung als die Buchung erscheinen kann. Zweitens wird die Verwaltungsgebühr auf die Netto-Mieteinnahmen berechnet, weil dieser hypothetische Vertrag es so vorsieht; bei einer Gebühr auf den Bruttobetrag ergäbe derselbe Monat eine andere Zahl. Drittens steht hinter jeder Ausgabe ein Beleg. Unsere Verwaltungsgebühr beginnt ab 10 %, schriftlich pro Objekt nach einer Besichtigung angeboten, und das Beispiel verwendet diesen Mindestsatz nur, um die Rechnung einfach zu halten.
Wie hoch die einzelnen Kostenzeilen über ein Jahr typischerweise ausfallen und was sie beeinflusst, zeigt unser Ratgeber Was eine Villa auf Phuket wirklich kostet.
Wie gleichen Sie eine Airbnb-Auszahlung mit der Abrechnung ab?
Um eine Airbnb-Auszahlung mit der Eigentümerabrechnung abzugleichen, exportieren Sie die ausgezahlten Einnahmen des Monats aus Airbnb und ordnen jede Buchung anhand von Buchungscode und Betrag einer Zeile der Abrechnung zu. Der Artikel Find your earnings im Airbnb-Hilfecenter erklärt, dass der Inhaber des Inserats im Menü „Heute“ die Einnahmen öffnen, ausgezahlte Transaktionen filtern und in eine Tabelle exportieren kann.
Die Airbnb-Zeilen abgleichen
Die Gebühren von Airbnb beschreibt der Hilfecenter-Artikel Airbnb service fees: Im Modell mit einfacher Gebühr zahlen die meisten Gastgeber 15,5 Prozent, die von der Auszahlung abgezogen werden, während das ältere Modell mit geteilter Gebühr, bei dem die meisten Gastgeber 3 Prozent zahlen, ausläuft (Stand November 2026). Auszahlungen werden normalerweise etwa 24 Stunden nach dem geplanten Check-in des Gastes freigegeben, ein Aufenthalt ab dem 31. Januar kann also im Februar ausgezahlt werden. Eine Abrechnung nach Check-in-Daten und eine nach Auszahlungsdaten sind beide legitim; entscheidend ist, dass die Abrechnung sagt, welcher Logik sie folgt.
Die Booking.com-Zeilen abgleichen
Bei den meisten Villen funktioniert Booking.com umgekehrt. Der Partner-Hub-Artikel Understanding our commission erklärt, dass die Unterkunft monatlich eine Provisionsrechnung erhält, die zusammen mit der Buchungsübersicht im Finanzbereich des Extranets abrufbar ist. Bitten Sie Ihren Verwalter jeden Monat um diese Rechnung: Die Provision in der Abrechnung sollte ihr Buchung für Buchung entsprechen.
Wenn das Inserat nicht auf Ihren Namen läuft
Liegt das Inserat im Konto Ihres Verwalters, können Sie den Export nicht selbst durchführen. Verlangen Sie den Originalexport oder die Originalrechnung der Plattform, unbearbeitet, als Anlage zu jeder Abrechnung. Ein Verwalter, der statt des Plattformdokuments eine abgetippte Tabelle schickt, bittet Sie, der Zahl zu vertrauen, statt sie zu prüfen.
Welche Warnsignale deuten auf versteckte Gebühren hin?
Das häufigste Warnsignal ist eine Zeile, die Sie weder einer Buchung noch einer Rechnung noch einer Klausel Ihres Vertrags zuordnen können. Versteckte Gebühren sehen selten wie Gebühren aus, sondern wie runde Zahlen im Kostenteil. In den Abrechnungen, die Eigentümer uns für eine Zweitmeinung schicken, tauchen diese Muster immer wieder auf:
- Gebündelte Kosten. „Instandhaltung: 12.000“ oder „Sonstiges“ ohne Aufschlüsselung und ohne Rechnungen. Sie können nicht erkennen, ob das eine Reparatur ist oder zehn, und was sie jeweils gekostet haben.
- Rechnungen nur im Namen des Verwalters. Eine Quittung der Verwaltungsfirma für Arbeiten eines Klempners verbirgt, ob ein Aufschlag hinzugefügt wurde. Beigefügt sein sollte die unveränderte Originalrechnung des Handwerkers.
- Eine wandernde Berechnungsgrundlage. Der Prozentsatz stimmt, aber die Grundlage ändert sich von Monat zu Monat oder enthält die vom Gast gezahlte Reinigungsgebühr, während die Reinigungskraft Ihnen zusätzlich berechnet wird.
- Doppelt gezählte Plattformgebühren. Die Airbnb-Gebühr ist bereits von der Auszahlung abgezogen, und eine Zeile „Buchungsprovision“ wird noch einmal abgezogen.
- Nächte, die nicht übereinstimmen. Der Kalender zeigt einen Aufenthalt, den die Abrechnung nicht enthält, oder eine Eigennutzung wird abgerechnet, als wäre sie ein Gästewechsel.
- Unerklärte Einbehalte. Ein Vorschuss oder eine Rücklage, die jeden Monat wächst, ohne vereinbarte Obergrenze.
Keines dieser Muster beweist für sich genommen böse Absicht; manches ist schlicht schlampige Buchhaltung. Aber jedes macht die Abrechnung unprüfbar, und eine Abrechnung, die Sie nicht prüfen können, bietet Ihnen keinen Schutz.
Wie prüfen Sie die Abrechnung Ihres Verwalters in der Praxis?
Die Prüfung der Abrechnung Ihres Verwalters dauert mit etwas Routine etwa zwanzig Minuten im Monat. In dieser Reihenfolge würden wir als Eigentümer selbst vorgehen:
- Öffnen Sie den Vertrag und notieren Sie den Gebührensatz, die Berechnungsgrundlage und die Ausgabengrenze, oberhalb derer der Verwalter Sie vorher fragen muss.
- Exportieren Sie die Plattformeinnahmen und -rechnungen des Monats oder fordern Sie sie unbearbeitet an.
- Haken Sie jede Buchung der Abrechnung am Plattformdokument ab: Daten, Nächte, Betrag.
- Rechnen Sie die Verwaltungsgebühr nach: Grundlage mal Prozentsatz.
- Öffnen Sie jede beigefügte Rechnung und vergleichen Sie ihren Betrag mit der Zeile der Abrechnung.
- Suchen Sie nach Ausgaben oberhalb Ihrer Ausgabengrenze und prüfen Sie, ob Sie sie genehmigt haben.
- Vergleichen Sie den Monat Zeile für Zeile mit demselben Monat des Vorjahres und fragen Sie nach allem, was sich verdoppelt hat.
Besitzen Sie eine Immobilie in Kamala, wo viele Villen über mehrere Plattformen an Kurzzeitgäste vermietet werden, kostet Schritt drei die meiste Zeit; unsere Seite zur Immobilienverwaltung in Kamala beschreibt, wie wir Villen in dieser Gegend betreuen. Fallen Abrechnungen immer wieder durch die obigen Prüfungen, erklärt unser Ratgeber Verwalter wechseln auf Phuket, wie Sie wechseln, ohne die Historie des Inserats zu verlieren, und eine Zweitmeinung zu Ihren aktuellen Abrechnungen ist kostenlos.
Was fragen Eigentümer zur Eigentümerabrechnung der Immobilienverwaltung?
Wie oft sollte ein Verwalter eine Eigentümerabrechnung schicken?
Ein Verwalter, der eine Ferienvermietung betreut, sollte jeden Monat eine Eigentümerabrechnung schicken, mit den Rechnungen und Plattformdokumenten als Anlage. Die monatliche Abrechnung folgt dem Rhythmus der Plattformauszahlungen und Versorgerrechnungen und hält jeden Fehler klein genug, um ihn zu korrigieren, solange Gast, Handwerker und Belege noch leicht nachzuverfolgen sind.
Warum unterscheidet sich meine Airbnb-Auszahlung vom Betrag in der Eigentümerabrechnung?
Eine Airbnb-Auszahlung und eine Eigentümerabrechnung messen Verschiedenes. Die Auszahlung ist das, was Airbnb nach Abzug seiner eigenen Servicegebühr überweist; die Abrechnung zieht danach die Verwaltungsgebühr und die Kosten des Monats ab. Auch der Zeitpunkt unterscheidet sich: Airbnb gibt Auszahlungen etwa einen Tag nach dem Check-in frei, ein Aufenthalt am Monatsende kann also im Folgemonat ausgezahlt werden.
Was ist die Grundlage der Verwaltungsgebühr in einer Eigentümerabrechnung?
Die Grundlage der Verwaltungsgebühr ist der Betrag, auf den der Prozentsatz angewendet wird, so wie er im Verwaltungsvertrag festgelegt ist: meist der Bruttobetrag, den der Gast gezahlt hat, oder der Nettobetrag nach Plattformprovision. Die Eigentümerabrechnung sollte diese Grundlage in der Gebührenzeile nennen, damit der Eigentümer sie mit dem Prozentsatz multiplizieren und dieselbe Zahl erhalten kann.
Woran erkenne ich versteckte Gebühren eines Verwalters auf Phuket?
Anzeichen für versteckte Gebühren eines Verwalters sind Kosten, die unter einer runden Summe zusammengefasst sind, Quittungen der Verwaltungsfirma statt des Handwerkers, eine Berechnungsgrundlage, die sich von Monat zu Monat ändert, und eine doppelt abgezogene Plattformprovision. Jedes dieser Muster macht es unmöglich, die Eigentümerabrechnung anhand von Rechnungen und Plattformexporten zu überprüfen.
Sollten jeder Eigentümerabrechnung Rechnungen beiliegen?
Ja. Zu jeder Ausgabe in einer Eigentümerabrechnung sollte die Originalrechnung oder Quittung des Lieferanten beiliegen, über denselben Betrag und auf den Namen des Lieferanten. Versorgerrechnungen, Handwerkerrechnungen und Kassenbelege zeigen dem Eigentümer, dass die Arbeit oder der Kauf stattgefunden hat und dass zwischen Lieferant und Abrechnung nichts aufgeschlagen wurde.
Kann ich die Plattformdaten sehen, wenn das Inserat auf meinen Verwalter läuft?
Läuft das Inserat auf den Namen Ihres Verwalters, können Sie die Plattformdaten nicht selbst exportieren, aber Sie können sie anfordern. Verlangen Sie jeden Monat den Originalexport der Einnahmen und die Provisionsrechnung der Plattform, unbearbeitet, zusammen mit der Eigentümerabrechnung. Eine abgetippte Zusammenfassung ist nicht dasselbe Dokument und lässt sich nicht auf dieselbe Weise prüfen.
Wo können Sie das selbst nachprüfen?
- Ausgezahlte und anstehende Einnahmen ansehen und exportieren: Airbnb-Hilfecenter, Find your earnings.
- Gebührenmodelle und Sätze für Gastgeber: Airbnb-Hilfecenter, Airbnb service fees.
- Monatliche Provisionsrechnungen und Buchungsübersichten: Booking.com Partner Hub, Understanding our commission.
- Quellensteuer und Mieteinnahmen in Thailand: Revenue Department of Thailand.
