¿Qué debe mostrar la liquidación mensual al propietario?
La liquidación mensual al propietario debe mostrar, para un mes, cada importe que entró por su inmueble, cada importe que salió y por qué. Es el documento que convierte un mes de reservas, limpiezas, reparaciones y facturas en la cifra transferida a su banco. Si no puede llegar de la primera línea a la última con una calculadora y los adjuntos, la liquidación es un resumen, no un informe.
Los propietarios suelen mirar primero la última línea, y es la costumbre menos útil. Una transferencia baja puede ser perfectamente correcta (un mes tranquilo, una reparación grande) y una alta puede esconder unos honorarios cobrados dos veces. Leer una liquidación no sirve para juzgar el mes, sino para confirmar que cada línea es real, tiene el precio acordado y se calcula sobre la base escrita en su contrato de gestión.
Este artículo trata de la lectura del documento. Lo que cobran los administradores en Phuket, y cómo se comparan las tarifas, está en nuestra página de honorarios de gestión inmobiliaria en Phuket. Cómo elegir administrador es el tema de nuestra guía sobre cómo elegir una empresa de gestión inmobiliaria en Phuket.
¿Qué líneas deben aparecer en cada informe mensual?
Cada informe mensual debería contener los mismos bloques en el mismo orden, para que pueda comparar un mes con el siguiente. Estas son las líneas que esperamos ver en cualquier liquidación, incluida la nuestra:
- Saldo inicial. Lo que se guardaba para usted al comienzo del mes, por ejemplo un fondo para pagar facturas.
- Ingresos por alquiler, reserva por reserva. Huésped o referencia, plataforma, fechas de entrada y salida, número de noches e importe de cada estancia. Un total de «ingresos por alquiler» no basta.
- Cargos de las plataformas. La comisión o tarifa de servicio de Airbnb, Booking.com o Agoda, en su propia línea para cada reserva o cada factura de la plataforma.
- Honorarios de gestión. El porcentaje, la base a la que se aplica y el importe resultante, escritos para que pueda rehacer la multiplicación.
- Gastos del inmueble. Suministros, limpieza, lavandería, piscina, jardín, reparaciones y consumibles, cada uno en su línea y con su factura o recibo adjunto.
- Líneas fiscales, cuando correspondan. La retención en origen la fija la ley, no el administrador, y va en su propia línea. Nuestra guía sobre el impuesto sobre los ingresos por alquiler en Tailandia para propietarios extranjeros explica cuándo se aplica.
- Transferencia y saldo final. El importe enviado, cualquier comisión bancaria o de cambio, y lo que queda retenido para el mes siguiente.
Conviene pedir otros dos elementos aunque no figuren en la liquidación: el calendario del mes, con las noches reservadas, bloqueadas y de uso propio, y las fotos de los trabajos realizados. Con ellos comprueba que las noches y las reparaciones del papel ocurrieron en la casa.
¿Cómo es una liquidación completa?
La tabla siguiente es una liquidación ilustrativa de una villa hipotética de tres dormitorios con piscina en Kamala, en enero. Cada cifra se ha inventado para mostrar el cálculo; ninguna procede de un inmueble real y ninguna es una previsión de lo que gana una villa.
| Línea | Detalle | Importe (THB) |
|---|---|---|
| Reserva 1, Airbnb | 7 noches, precio por noche más tarifa de limpieza | 87.000 |
| Tarifa de servicio de anfitrión de Airbnb | 15,5 %, descontada antes del pago | −13.485 |
| Reserva 2, Booking.com | 10 noches, importe recibido | 110.000 |
| Comisión de Booking.com | 15 % hipotético, facturado a fin de mes | −16.500 |
| Ingresos netos por alquiler | Base de los honorarios en este ejemplo | 167.015 |
| Honorarios de gestión | 10 % hipotético de los ingresos netos | −16.702 |
| Electricidad | Factura adjunta | −9.800 |
| Agua | Factura adjunta | −950 |
| Limpiezas entre estancias | 2 limpiezas, factura adjunta | −3.000 |
| Lavandería | Factura de lavandería adjunta | −1.600 |
| Revisión del aire acondicionado | 3 equipos, factura del técnico adjunta | −4.500 |
| Productos para la piscina | Recibo adjunto | −1.850 |
| Consumibles para huéspedes | Recibo detallado adjunto | −1.200 |
| Comisión por transferencia internacional | La que cobra el banco | −450 |
| Transferido al propietario | Saldo final cero, sin fondo retenido | 126.963 |
Tres cosas de este ejemplo importan más que los totales. Primero, las dos plataformas funcionan de forma distinta: la tarifa de Airbnb ya se ha descontado cuando llega el dinero, mientras que la comisión de Booking.com se factura después, de modo que puede aparecer en una liquidación posterior a la de la reserva. Segundo, los honorarios se calculan sobre los ingresos netos porque eso dice este contrato hipotético; con honorarios sobre el bruto, el mismo mes daría otra cifra. Tercero, cada gasto tiene un documento detrás. Nuestros honorarios de gestión parten desde el 10 %, presupuestados por escrito para cada propiedad tras una visita, y el ejemplo usa ese punto de partida solo para simplificar las cuentas.
Lo que suele sumar cada línea de gasto en un año, y qué la hace variar, se explica en nuestra guía sobre el coste real de mantener una villa en Phuket.
¿Cómo se cuadra un pago de Airbnb con la liquidación?
Para cuadrar un pago de Airbnb con la liquidación, exporte desde Airbnb las ganancias pagadas del mes y relacione cada reserva, por código e importe, con una línea de la liquidación. El artículo del Centro de ayuda de Airbnb Find your earnings explica que el titular del anuncio puede abrir Ganancias desde el menú Hoy, filtrar las transacciones pagadas y exportarlas a una hoja de cálculo.
Cotejar las líneas de Airbnb
Las tarifas de Airbnb se describen en su artículo Airbnb service fees: con la estructura de tarifa única, la mayoría de anfitriones paga un 15,5 %, descontado del pago, mientras que la antigua estructura de tarifa compartida, del 3 % para la mayoría de anfitriones, se está retirando (a noviembre de 2026). Los pagos se liberan normalmente unas 24 horas después de la hora de entrada prevista del huésped, de modo que una estancia que empieza el 31 de enero puede pagarse en febrero. Una liquidación que sigue las fechas de entrada y otra que sigue las fechas de pago son igual de legítimas; lo importante es que diga cuál usa.
Cotejar las líneas de Booking.com
Booking.com funciona al revés para la mayoría de villas. Su artículo del Partner Hub Understanding our commission explica que el alojamiento recibe una factura mensual de comisión, disponible con el extracto de reservas en la sección de finanzas de la extranet. Pida esa factura cada mes a su administrador: la comisión de la liquidación debe coincidir con ella, reserva por reserva.
Cuando el anuncio no está a su nombre
Si el anuncio está en la cuenta de su administrador, no puede hacer la exportación usted mismo. Pida la exportación o la factura de la plataforma, sin editar, adjunta a cada liquidación. Un administrador que envía una hoja de cálculo reescrita en lugar del documento de la plataforma le pide que confíe en la cifra en vez de comprobarla.
¿Qué señales de alerta delatan comisiones ocultas?
La señal de alerta más común es una línea que no puede relacionar con una reserva, una factura o una cláusula de su contrato. Las comisiones ocultas rara vez parecen comisiones: parecen cifras redondas en la sección de gastos. En las liquidaciones que los propietarios nos envían para una segunda opinión, estos son los patrones que se repiten:
- Gastos agrupados. «Mantenimiento: 12.000» o «varios», sin desglose ni facturas. No se sabe si es una reparación o diez, ni cuánto costó cada una.
- Facturas solo a nombre del administrador. Un recibo emitido por la empresa de gestión por el trabajo de un fontanero oculta si se añadió un margen. Lo que debe adjuntarse es la factura del propio técnico, sin cambios.
- Una base de honorarios que cambia. El porcentaje es correcto, pero la base varía de un mes a otro, o incluye la tarifa de limpieza que pagó el huésped mientras la limpieza también se le cobra a usted.
- Cargos de plataforma contados dos veces. La tarifa de Airbnb ya descontada del pago y otra línea de «comisión de reserva» descontada de nuevo.
- Noches que no coinciden. El calendario muestra una estancia que la liquidación no recoge, o una estancia del propietario cobrada como si fuera una rotación de huéspedes.
- Retenciones sin explicar. Un fondo o reserva que crece cada mes sin un tope acordado.
Ninguno de estos puntos demuestra mala fe por sí solo; algunos son contabilidad descuidada. Pero cada uno hace imposible comprobar la liquidación, y una liquidación que no se puede comprobar no le protege.
¿Cómo revisar en la práctica la liquidación del administrador?
Revisar la liquidación del administrador lleva unos veinte minutos al mes cuando se tiene una rutina. Este es el orden que seguiríamos nosotros como propietarios:
- Abra el contrato y anote el porcentaje de los honorarios, su base y el umbral de gasto por encima del cual el administrador debe consultarle.
- Exporte las ganancias y facturas de las plataformas del mes, o pídalas sin editar.
- Marque cada reserva de la liquidación con el documento de la plataforma: fechas, noches, importe.
- Rehaga el cálculo de los honorarios: base multiplicada por el porcentaje.
- Abra cada factura adjunta y compare su importe con la línea de la liquidación.
- Busque cualquier gasto por encima de su umbral y compruebe que lo aprobó.
- Compare el mes con el mismo mes del año anterior, línea por línea, y pregunte por lo que se haya duplicado.
Si su propiedad está en Kamala, donde muchas villas se alquilan a estancias cortas en varias plataformas, el tercer paso es el que más tiempo lleva; nuestra página sobre la gestión de inmuebles en Kamala describe cómo trabajamos las villas de esa zona. Si las liquidaciones siguen sin superar estas comprobaciones, nuestra guía para cambiar de gestor en Phuket explica cómo hacerlo sin perder el historial del anuncio, y una segunda opinión sobre sus liquidaciones actuales es gratuita.
¿Qué preguntan los propietarios sobre la liquidación mensual?
¿Con qué frecuencia debe enviar un administrador la liquidación?
Un administrador de alquiler vacacional debería enviar la liquidación al propietario cada mes, con las facturas y los documentos de las plataformas adjuntos. El ritmo mensual coincide con el de los pagos de las plataformas y las facturas de suministros, y mantiene cualquier error lo bastante pequeño para corregirlo mientras el huésped, el técnico y los recibos siguen siendo fáciles de rastrear.
¿Por qué mi pago de Airbnb no coincide con el importe de la liquidación?
Un pago de Airbnb y una liquidación al propietario miden cosas distintas. El pago es lo que Airbnb envió después de su propia tarifa de servicio; la liquidación descuenta además los honorarios de gestión y los gastos del mes. El calendario también difiere: Airbnb libera los pagos un día después de la entrada, así que una estancia que empieza a final de mes puede pagarse al mes siguiente.
¿Sobre qué base se calculan los honorarios en la liquidación mensual al propietario?
La base de los honorarios es el importe al que se aplica el porcentaje, según define su contrato de gestión: normalmente el importe bruto que pagó el huésped o el neto después de la comisión de la plataforma. La liquidación mensual al propietario debe indicar esa base en la línea de honorarios, para que el propietario pueda multiplicarla por el porcentaje y obtener la misma cifra.
¿Cuáles son las señales de comisiones ocultas de un administrador en Phuket?
Las señales de comisiones ocultas de un administrador incluyen gastos agrupados bajo una cifra redonda, recibos emitidos por la empresa de gestión en lugar del técnico, una base de honorarios que cambia de un mes a otro y una comisión de plataforma descontada dos veces. Cada una impide comprobar la liquidación con las facturas y las exportaciones de las plataformas.
¿Deben adjuntarse facturas a cada liquidación?
Sí. Cada gasto de una liquidación al propietario debe llevar adjunta la factura o el recibo del propio proveedor, por el mismo importe y a su nombre. Las facturas de suministros, las de los técnicos y los tiques de compra permiten al propietario confirmar que el trabajo o la compra se hizo y que no se añadió nada entre el proveedor y la liquidación.
¿Puedo ver los datos de la plataforma si el anuncio está a nombre de mi administrador?
Si el anuncio está a nombre de su administrador, no puede exportar usted mismo los datos de la plataforma, pero puede pedirlos. Solicite cada mes la exportación de ganancias y la factura de comisión de la plataforma, sin editar, junto con la liquidación. Un resumen reescrito no es el mismo documento y no se puede comprobar de la misma forma.
¿Dónde puede comprobarlo usted mismo?
- Consultar y exportar las ganancias pagadas y previstas: Centro de ayuda de Airbnb, Find your earnings.
- Estructuras y tasas de la tarifa de servicio para anfitriones: Centro de ayuda de Airbnb, Airbnb service fees.
- Facturas mensuales de comisión y extractos de reservas: Booking.com Partner Hub, Understanding our commission.
- Retención en origen e ingresos por alquiler en Tailandia: Departamento de Hacienda de Tailandia (Revenue Department).
