Que doit contenir un relevé de gestion locative ?
Un relevé de gestion locative doit montrer, pour un mois, chaque somme entrée pour votre bien, chaque somme sortie, et pourquoi. C’est le document qui transforme un mois de réservations, de ménages, de réparations et de factures en montant viré sur votre compte. Si vous ne pouvez pas passer de la première à la dernière ligne avec une calculatrice et les pièces jointes, c’est un résumé, pas un compte rendu.
Les propriétaires regardent d’abord la dernière ligne, et c’est le réflexe le moins utile. Un virement faible peut être parfaitement juste (un mois calme, une grosse réparation) et un virement élevé peut cacher des honoraires facturés deux fois. Lire un relevé ne sert pas à juger le mois, mais à confirmer que chaque ligne est réelle, facturée au prix convenu et calculée sur la base écrite dans votre mandat de gestion.
Cet article porte sur la lecture du document. Ce que facturent les gestionnaires à Phuket, et la comparaison des taux, se trouvent sur notre page consacrée aux honoraires de gestion immobilière à Phuket. Le choix du gestionnaire lui-même fait l’objet de notre guide pour choisir une société de gestion immobilière à Phuket.
Quelles lignes doivent figurer sur chaque compte rendu mensuel ?
Chaque compte rendu mensuel devrait reprendre les mêmes blocs dans le même ordre, afin que vous puissiez comparer un mois au suivant. Voici les lignes que nous attendons sur tout relevé, le nôtre compris :
- Solde d’ouverture. Ce qui était conservé pour vous en début de mois, par exemple une avance pour payer les factures.
- Revenus locatifs, réservation par réservation. Nom du voyageur ou référence, plateforme, dates d’arrivée et de départ, nombre de nuits et montant de chaque séjour. Un total « revenus locatifs » ne suffit pas.
- Frais des plateformes. La commission ou les frais de service prélevés par Airbnb, Booking.com ou Agoda, sur une ligne distincte pour chaque réservation ou chaque facture de plateforme.
- Honoraires de gestion. Le pourcentage, la base à laquelle il s’applique et le montant obtenu, écrits pour que vous puissiez refaire la multiplication.
- Dépenses du bien. Électricité, eau, ménage, blanchisserie, piscine, jardin, réparations, consommables : chacune sur sa ligne, avec sa facture ou son reçu joint.
- Lignes fiscales, le cas échéant. La retenue à la source est fixée par la loi, pas par le gestionnaire, et figure sur sa propre ligne. Notre guide sur l’impôt sur les revenus locatifs en Thaïlande pour les propriétaires étrangers explique quand elle s’applique.
- Virement et solde de clôture. Le montant envoyé, les éventuels frais bancaires ou de change, et ce qui reste conservé pour le mois suivant.
Deux éléments méritent d’être demandés même hors relevé : le calendrier du mois, avec les nuits réservées, bloquées et propriétaire, et les photos des travaux effectués. Ce sont eux qui vous permettent de vérifier que les nuits et les réparations sur le papier ont bien eu lieu dans la maison.
À quoi ressemble un relevé propriétaire complet ?
Le tableau ci-dessous est un relevé fictif pour une villa hypothétique de trois chambres avec piscine à Kamala, en janvier. Tous les chiffres sont inventés pour montrer le calcul ; aucun ne vient d’un bien réel, et aucun n’est une prévision de ce que rapporte une villa.
| Ligne | Détail | Montant (THB) |
|---|---|---|
| Réservation 1, Airbnb | 7 nuits, prix des nuits plus frais de ménage | 87 000 |
| Frais de service hôte Airbnb | 15,5 %, déduits avant versement | −13 485 |
| Réservation 2, Booking.com | 10 nuits, montant encaissé | 110 000 |
| Commission Booking.com | 15 % hypothétiques, facturés en fin de mois | −16 500 |
| Revenus locatifs nets | Base des honoraires dans cet exemple | 167 015 |
| Honoraires de gestion | 10 % hypothétiques des revenus nets | −16 702 |
| Électricité | Facture jointe | −9 800 |
| Eau | Facture jointe | −950 |
| Ménages de rotation | 2 ménages, facture jointe | −3 000 |
| Blanchisserie | Facture de blanchisserie jointe | −1 600 |
| Révision climatisation | 3 unités, facture de l’artisan jointe | −4 500 |
| Produits de piscine | Reçu joint | −1 850 |
| Consommables voyageurs | Reçu détaillé joint | −1 200 |
| Frais de virement international | Tels que facturés par la banque | −450 |
| Viré au propriétaire | Solde de clôture nul, aucune avance conservée | 126 963 |
Trois points de cet exemple comptent plus que les totaux. D’abord, les deux plateformes fonctionnent différemment : les frais Airbnb ont déjà disparu quand l’argent arrive, tandis que la commission Booking.com est facturée après coup et peut donc figurer sur un relevé ultérieur à celui de la réservation. Ensuite, les honoraires sont calculés sur les revenus nets parce que c’est ce que prévoit ce mandat hypothétique ; avec des honoraires calculés sur le brut, le même mois donnerait un autre chiffre. Enfin, chaque dépense s’appuie sur un document. Nos honoraires de gestion sont proposés dès 10 %, établis par écrit pour chaque bien après une visite ; l’exemple retient ce plancher uniquement pour simplifier les calculs.
Ce que représente chaque poste de dépense sur une année, et ce qui le fait varier, est détaillé dans notre guide sur le coût réel d’une villa à Phuket.
Comment rapprocher un versement Airbnb du relevé propriétaire ?
Pour rapprocher un versement Airbnb du relevé, exportez depuis Airbnb les revenus versés du mois et associez chaque réservation, par code et par montant, à une ligne du relevé. L’article du Centre d’aide Airbnb Find your earnings explique que le titulaire de l’annonce peut ouvrir les revenus depuis le menu Aujourd’hui, filtrer les transactions versées et les exporter dans un tableur.
Rapprocher les lignes Airbnb
Les frais d’Airbnb sont décrits dans son article Airbnb service fees : en structure de frais unique, la plupart des hôtes paient 15,5 %, déduits du versement, tandis que l’ancienne structure de frais partagés, à 3 % pour la plupart des hôtes, est en cours de suppression (en novembre 2026). Les versements sont normalement libérés environ 24 heures après l’heure d’arrivée prévue du voyageur, si bien qu’un séjour commençant le 31 janvier peut être versé en février. Un relevé qui suit les dates d’arrivée et un relevé qui suit les dates de versement sont tous deux légitimes ; l’essentiel est qu’il dise lequel.
Rapprocher les lignes Booking.com
Pour la plupart des villas, Booking.com fonctionne à l’inverse. Son article du Partner Hub Understanding our commission explique que l’établissement reçoit une facture de commission mensuelle, disponible avec le relevé des réservations dans la section finances de l’extranet. Demandez cette facture chaque mois à votre gestionnaire : la commission du relevé doit lui correspondre, réservation par réservation.
Quand l’annonce n’est pas à votre nom
Si l’annonce est sur le compte de votre gestionnaire, vous ne pouvez pas faire l’export vous-même. Demandez l’export ou la facture de la plateforme, non retouchés, joints à chaque relevé. Un gestionnaire qui envoie un tableur ressaisi au lieu du document de la plateforme vous demande de croire le chiffre plutôt que de le vérifier.
Quels signaux d’alerte trahissent des frais cachés ?
Le signal d’alerte le plus courant est une ligne impossible à relier à une réservation, une facture ou une clause du mandat. Les frais cachés ressemblent rarement à des frais : ils prennent la forme de chiffres ronds dans la partie dépenses. Dans les relevés que les propriétaires nous envoient pour un second avis, voici ce qui revient sans cesse :
- Dépenses regroupées. « Entretien : 12 000 » ou « divers », sans détail ni facture. Impossible de savoir s’il s’agit d’une réparation ou de dix, ni ce que chacune a coûté.
- Factures au seul nom du gestionnaire. Un reçu émis par la société de gestion pour le travail d’un plombier masque l’éventuelle marge ajoutée. C’est la facture propre de l’artisan, non modifiée, qui doit être jointe.
- Une base d’honoraires qui bouge. Le pourcentage est juste, mais la base change d’un mois à l’autre, ou inclut les frais de ménage payés par le voyageur alors que la femme de ménage vous est aussi facturée.
- Frais de plateforme comptés deux fois. Les frais Airbnb déjà déduits du versement, et une ligne « commission de réservation » déduite à nouveau.
- Des nuits qui ne correspondent pas. Le calendrier montre un séjour absent du relevé, ou un séjour du propriétaire facturé comme une rotation de voyageurs.
- Retenues inexpliquées. Une avance ou une réserve qui grossit chaque mois sans plafond convenu.
Aucun de ces points ne prouve à lui seul la mauvaise foi ; certains relèvent d’une comptabilité négligée. Mais chacun rend le relevé invérifiable, et un relevé invérifiable ne vous protège en rien.
Comment vérifier concrètement le relevé de son gestionnaire ?
Vérifier le relevé de son gestionnaire prend une vingtaine de minutes par mois une fois la routine en place. Voici l’ordre que nous suivrions nous-mêmes en tant que propriétaires :
- Ouvrez le mandat et notez le pourcentage des honoraires, leur base et le seuil de dépense au-delà duquel le gestionnaire doit vous consulter.
- Exportez les revenus et factures des plateformes pour le mois, ou demandez-les non retouchés.
- Pointez chaque réservation du relevé avec le document de la plateforme : dates, nuits, montant.
- Refaites le calcul des honoraires : base multipliée par le pourcentage.
- Ouvrez chaque facture jointe et comparez son montant à la ligne du relevé.
- Repérez toute dépense au-dessus de votre seuil et vérifiez que vous l’avez approuvée.
- Comparez le mois au même mois de l’année précédente, ligne par ligne, et interrogez tout ce qui a doublé.
Si vous êtes propriétaire à Kamala, où beaucoup de villas sont louées en courte durée sur plusieurs plateformes, c’est l’étape trois qui prend le plus de temps ; notre page sur la gestion immobilière à Kamala décrit notre façon de gérer les villas du secteur. Si les relevés échouent régulièrement à ces contrôles, notre guide pour changer de gestionnaire à Phuket explique comment le faire sans perdre l’historique de l’annonce, et un second avis sur vos relevés actuels est gratuit.
Que demandent les propriétaires sur le relevé de gestion locative ?
À quelle fréquence un gestionnaire doit-il envoyer un relevé ?
Un gestionnaire de location saisonnière devrait envoyer un relevé propriétaire chaque mois, avec les factures et les documents des plateformes joints. Le rythme mensuel correspond à celui des versements des plateformes et des factures d’électricité et d’eau, et il garde toute erreur assez petite pour être corrigée tant que le voyageur, l’artisan et les reçus restent faciles à retrouver.
Pourquoi mon versement Airbnb diffère-t-il du montant de mon relevé ?
Un versement Airbnb et un relevé propriétaire ne mesurent pas la même chose. Le versement correspond à ce qu’Airbnb a envoyé après ses propres frais de service ; le relevé déduit ensuite les honoraires de gestion et les dépenses du mois. Le calendrier diffère aussi : Airbnb libère les versements environ un jour après l’arrivée, si bien qu’un séjour commençant en fin de mois peut être versé le mois suivant.
Sur quelle base sont calculés les honoraires dans un relevé de gestion locative ?
La base des honoraires est le montant auquel s’applique le pourcentage, tel que défini dans le mandat de gestion : en général le montant brut payé par le voyageur, ou le montant net après commission de la plateforme. Le relevé de gestion locative doit nommer cette base sur la ligne des honoraires, pour que le propriétaire puisse la multiplier par le pourcentage et retrouver le même chiffre.
Quels sont les signes de frais cachés chez un gestionnaire à Phuket ?
Les signes de frais cachés chez un gestionnaire sont des dépenses regroupées sous un chiffre rond, des reçus émis par la société de gestion au lieu de l’artisan, une base d’honoraires qui change d’un mois à l’autre et une commission de plateforme déduite deux fois. Chacun rend le relevé propriétaire impossible à vérifier avec les factures et les exports des plateformes.
Faut-il joindre les factures à chaque relevé propriétaire ?
Oui. Chaque dépense d’un relevé propriétaire doit être accompagnée de la facture ou du reçu du fournisseur, au même montant et à son nom. Les factures d’électricité et d’eau, celles des artisans et les tickets de magasin permettent au propriétaire de vérifier que le travail ou l’achat a eu lieu et que rien n’a été ajouté entre le fournisseur et le relevé.
Puis-je voir les données de la plateforme si l’annonce est au nom de mon gestionnaire ?
Si l’annonce est au nom de votre gestionnaire, vous ne pouvez pas exporter vous-même les données de la plateforme, mais vous pouvez les demander. Exigez chaque mois l’export des revenus et la facture de commission de la plateforme, non retouchés, avec le relevé. Un récapitulatif ressaisi n’est pas le même document et ne se vérifie pas de la même façon.
Où vérifier ces informations ?
- Consulter et exporter les revenus versés et à venir : Centre d’aide Airbnb, Find your earnings.
- Structures et taux des frais de service hôte : Centre d’aide Airbnb, Airbnb service fees.
- Factures de commission mensuelles et relevés de réservations : Booking.com Partner Hub, Understanding our commission.
- Retenue à la source et revenus locatifs en Thaïlande : Revenue Department de Thaïlande.
