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Impuesto sobre los ingresos por alquiler en Tailandia para propietarios extranjeros
El alquiler de un inmueble situado en Tailandia tributa en Tailandia, viva o no el propietario en el país. Los propietarios extranjeros lo incluyen en la declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas, normalmente pueden deducir un 30 por ciento fijo del alquiler en concepto de gastos y pagan según una escala progresiva. Una empresa tailandesa que paga un alquiler retiene el impuesto en origen: el 15 por ciento si el propietario no es residente.
Lea esto primero
Información general, no asesoramiento jurídico.
Escrito por Silvain, director general de Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Última actualización: 7 de noviembre de 2026. Silvain es francés y vive en Phuket desde 2019; esta es la explicación que damos a los propietarios antes de que hablen con un contable, no un sustituto de esa conversación. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y su aplicación depende de su propiedad, de su edificio y de su situación personal: antes de actuar, confirme todo lo que sea importante con un abogado o un contable tailandés.
De un vistazo
Las normas que se aplican a la mayoría de los propietarios extranjeros.
Dónde se paga el impuesto
El alquiler de un inmueble tailandés es renta de fuente tailandesa, que tributa en Tailandia tanto para los residentes como para los no residentes.
Residente o no
Es usted residente fiscal en Tailandia si pasa 180 días o más en el país durante un año natural. Los no residentes tributan solo por la renta de fuente tailandesa.
Retención por empresas inquilinas
Una empresa tailandesa u otra persona jurídica que paga un alquiler a una persona física retiene el impuesto en origen: en general, el 5 por ciento si el arrendador es residente y el 15 por ciento si no lo es, con un certificado de retención.
Deducción estándar
Para el alquiler de casas y edificios puede deducir un 30 por ciento fijo del alquiler bruto en concepto de gastos, o bien los gastos reales si puede justificarlos.
Tipos progresivos
Después de deducciones y reducciones, la renta neta tributa según una escala progresiva que va del 0 al 35 por ciento. Los primeros ciento cincuenta mil baht de renta neta tributan a tipo cero.
Declaración anual
Se presenta por cada año natural antes de que termine marzo del año siguiente (la presentación en línea suele dar unos días más), con un número de identificación fiscal tailandés.
Cómo se calcula
Del alquiler bruto al impuesto a pagar, en cuatro pasos.
- 1
Parta del alquiler bruto
Todo lo cobrado en el año: el alquiler mensual o, si alquila por días, lo que le pagaron las plataformas, antes de los honorarios de gestión y los gastos.
- 2
Deduzca los gastos
O bien el 30 por ciento fijo para casas y edificios, o bien los gastos reales justificados. La mayoría de los propietarios particulares opta por el porcentaje fijo.
- 3
Deduzca las reducciones
La reducción personal de sesenta mil baht, y las demás a las que pueda tener derecho.
- 4
Aplique la escala y descuente lo retenido
Aplique la escala progresiva a la cifra neta y reste el impuesto que ya haya retenido una empresa inquilina. El resultado es un saldo a pagar o una devolución.
Alquiler vacacional
Los ingresos de Airbnb también tributan, y pueden tratarse de otra manera.
Las plataformas extranjeras no retienen impuestos tailandeses, así que no se descuenta nada en origen. Eso no hace que esos ingresos estén exentos.
Alquiler o actividad económica
Los alquileres por noches con limpieza y servicios al huésped pueden parecerse más a un negocio de alojamiento que a un arrendamiento. El Departamento de Recaudación (Revenue Department) puede entonces tratar esos ingresos como ingresos de una actividad económica, con otras reglas de deducción. Pregunte a un contable qué categoría corresponde a su caso.
IVA
Los arrendamientos de vivienda están exentos de IVA. El alojamiento de tipo hotelero no lo está, y la obligación de darse de alta en el IVA nace si la facturación anual de esa actividad supera 1,8 millones de baht.
La Ley de Hoteles es otra cuestión
Declarar los ingresos de las estancias cortas no las hace legales. Consulte nuestras guías sobre la norma de los 30 días y sobre la Ley de Hoteles.
Lo que queda al margen
Tres cosas que los propietarios extranjeros suelen pasar por alto.
Su país de residencia
Tailandia tiene convenios para evitar la doble imposición con muchos países. Las rentas inmobiliarias suelen tributar donde está el inmueble, y su país concede después una deducción o una exención. Declárelas también allí, según las normas de su propio país.
La norma de las remesas de 2024
Desde el 1 de enero de 2024, los residentes fiscales en Tailandia tributan por la renta extranjera que traen al país en el año en que la transfieren, sea cual sea el año en que se generó. Afecta a la renta extranjera de los residentes, no a los alquileres tailandeses, pero conviene que la conozcan los propietarios que pasan aquí la mayor parte del año.
Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones
Un impuesto local anual distinto, que el propietario paga a la administración local, en virtud de la Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 (2019). El tipo depende del uso que se dé al inmueble.
Respuestas claras
Lo que los propietarios nos preguntan sobre impuestos.
Si vivo en el extranjero, ¿pago impuestos en Tailandia por el alquiler de mi condominio en Phuket?
¿Qué es la retención del 15 por ciento sobre el alquiler?
¿Puedo deducir el 30 por ciento de mis ingresos por alquiler?
¿Airbnb retiene impuestos tailandeses?
¿Necesito un número de identificación fiscal tailandés?
¿Su informe mensual me sirve para la declaración?
Fuentes
Dónde comprobar las normas usted mismo.
Código Tributario (Revenue Code), artículo 40(5) (rentas por arrendamiento de bienes) y disposiciones sobre retenciones; Real Decreto sobre deducciones aplicables a las rentas inmobiliarias; orientaciones del Departamento de Recaudación sobre el impuesto sobre la renta de las personas físicas y Orden departamental Por. 161/2566 (renta extranjera transferida a partir de 2024); Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562.
Silvain BonnamyGeneral Director · Phuket Property Manager
Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.
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