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Übergabe eines Neubaus

Übergabe einer Neubauvilla auf Phuket: die Abnahme mit Mängelliste

Eine neue Villa ist keine fertige Villa. Die Übergabe ist der letzte Moment, in dem Sie ein echtes Druckmittel in der Hand haben, und der erste Monsun ist die Prüfung, die ihr noch bevorsteht.

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Der Moment selbst

Was eine Übergabe tatsächlich ist.

Fertigstellung heißt, dass die Zahlung fällig wird. Sie heißt nicht, dass in dem Haus gewohnt worden ist.

  • Fertig heißt beim Bauträger etwas anderes als bei Ihnen

    Am Tag der Übergabe ist noch nichts durch Gebrauch geprüft worden. Der Pool ist einmal befüllt worden. Niemand hat drei Duschen und eine Waschmaschine gleichzeitig laufen lassen oder das Haus im August vierzehn Tage lang verschlossen gehalten. Das meiste, was im ersten Jahr schiefgeht, ist an diesem Morgen unsichtbar.

  • Bei der Übergabe haben Sie ein Druckmittel in der Hand

    Die Schlusszahlung ist das, was der Bauträger will, und sie wird freigegeben, sobald Sie die Abnahme unterschreiben. Vor Ihrer Unterschrift ist ein offener Punkt sein Problem. Danach wird daraus eine Bitte, die sich hinter dem nächsten Bauabschnitt anstellen muss. Am Gebäude ändert sich in dieser einen Stunde nichts. An der Frage, wer wem hinterherläuft, ändert sich alles.

  • Gehen Sie zu den Tageszeiten durch das Haus, zu denen Sie es später auch nutzen werden

    Die Visualisierung zeigte die Aussicht. Das gebaute Haus steht auf einem echten Grundstück, mit einer Grenze, einem Nachbarn und einer Sonne, die wandert. Kommen Sie um vier Uhr nachmittags und finden Sie heraus, welche Terrasse ohne Verschattung unbenutzbar ist. Sehen Sie sich dann das Nachbargrundstück an. Es bleibt nicht leer.

Die Abnahme, Teil eins

Was am Gebäude zu prüfen ist.

Ungefähr in der Reihenfolge, in der der Regen sie finden wird.

  • Das Terrassengefälle, und wohin das Wasser soll

    Tragen Sie einen Eimer Wasser auf jede Terrasse und schütten Sie ihn aus. Das Wasser sollte binnen Sekunden ablaufen, und zwar zu einem Ablauf hin, niemals auf eine Türschwelle oder in eine Schiebeschiene zu. Auf einer Terrasse, auf der schon ein Eimer eine flache Pfütze hinterlässt, steht im September eine tiefe, und dieses Wasser findet irgendwann den Weg nach innen.

  • Die Abdichtung, an den Anschlüssen

    Abdichtungen versagen selten in der Fläche. Sie versagen dort, wo ein Flachdach auf eine Attika trifft, wo ein Pflanztrog auf einer Decke sitzt, wo ein Fallrohr hindurchgeht. Fragen Sie, was ausgeschrieben war, wer es aufgebracht hat, ob eine Flutprüfung stattgefunden hat und wie lange die Gewährleistung des Verarbeiters läuft. Lassen Sie sich das bei der Übergabe auf Papier geben.

  • Fliesen, Fugen und wie sie klingen

    Klopfen Sie jeden Fliesenboden mit einer Münze ab. Ein hohler Ton heißt, dass die Fliese schlecht im Mörtelbett liegt und sich lösen wird, meist unter einem Bett oder unter einem Gast. Prüfen Sie die Fugen auf Haarrisse, das Silikon in den Nassräumen und die Bewegungsfugen auf langen Terrassenfeldern. Jetzt günstig zu beheben, im Vermietungsbetrieb eine Störung.

  • Holz, Luftfeuchtigkeit und was im Boden lebt

    Die Luftfeuchtigkeit steht hier nicht still, und die Tischlerarbeiten ebenso wenig. Prüfen Sie jede Tür bei ausgeschalteter Klimaanlage und geschlossenem Haus, denn so verbringt es den größten Teil seines Lebens. Prüfen Sie, ob Schiebeelemente laufen, ohne auszuheben, und ob die Insektengitter dicht schließen. Fragen Sie dann, welche Termitenbehandlung vor der Bodenplatte in den Boden eingebracht wurde und wann die nächste fällig wird.

Die Abnahme, Teil zwei

Was an der Technik zu prüfen ist.

Wo das Geld steckt, und wo eine Abkürzung am schwersten zu sehen ist.

  • Der Pool, und der Raum dahinter

    Schauen Sie nicht nur auf das Wasser. Öffnen Sie den Technikraum und gehen Sie Pumpe, Filter, Zeitschaltuhr, die Elektrolysezelle, falls vorhanden, und den Ausgleichsbehälter durch, wenn das Becken eine Überlaufrinne hat. Prüfen Sie, wohin die Rückspülung abgeleitet wird, und hören Sie die Pumpe nachts vom nächstgelegenen Schlafzimmer aus.

  • Klimatisierung, und ob sie für den Raum ausgelegt wurde

    Geräte werden nach Grundriss ausgeschrieben, und ein Grundriss zeigt keine nach Westen gerichtete Glaswand. Lassen Sie sich die Leistung jedes Geräts im Verhältnis zu dem Raum geben, den es versorgt, und lassen Sie dann um zwei Uhr nachmittags alles gleichzeitig laufen. Verfolgen Sie auch die Kondensatleitungen: eine ohne Gefälle verlegte Leitung zeigt sich binnen einer Regenzeit als Fleck an der Decke.

  • Die Unterverteilung und die Erdung

    Öffnen Sie den Verteiler. Die Stromkreise sollten beschriftet sein, die Schutzschalter sollten zu dem passen, was sie schützen, und der Fehlerstromschutzschalter sollte bei der Prüfung auslösen. Fragen Sie dann nach der Erdung: ein Erder, ein dokumentiertes Messergebnis und der Potentialausgleich von Pool, Pumpe und Metallbauteilen. Ein Haus voller Wasser mit einer beiläufigen Haltung zur Erdung ist der eine wirklich gefährliche Punkt auf dieser Liste.

  • Wasser: Quelle, Tank und Druck

    Fragen Sie, woraus die Villa tatsächlich trinkt. Wohnanlagen werden hier über das Leitungsnetz, über einen Brunnen oder über Tankwagenlieferungen versorgt, und der Tank, den man Ihnen eingebaut hat, wurde für eine dieser Antworten bemessen. Prüfen Sie, ob er gegen Oberflächenwasser und Insekten dicht ist, ob die Druckpumpe nicht ständig taktet und ob der Druck hält, während drei Duschen laufen.

Die Liste

Mängel so aufschreiben, dass sie behoben werden.

Über eine vage Liste wird gestritten. Eine präzise Liste wird abgearbeitet.

  • Schreiben Sie sie so, dass sie sechs Monate übersteht

    Gehen Sie Raum für Raum vor. Nummerieren Sie jeden Punkt, beschreiben Sie ihn in einem Satz, fotografieren Sie ihn mit einem Größenvergleich und halten Sie das Datum fest. Führen Sie das Ganze als ein einziges Dokument, senden Sie es schriftlich, und notieren Sie bei jedem Besuch, was sich verändert hat. Ein halbes Jahr später erinnern sich beide Seiten nicht gleich an dasselbe Gespräch.

  • Was ein Bauträger ohne viel Streit behebt

    Alles, was günstig und klar umrissen ist und erkennbar hinter der Ausschreibung zurückbleibt. Farbe, eine abgeplatzte Fliese, eine klemmende Tür, Silikon, das bereits geschrumpft ist, ein fehlendes Insektengitter. Setzen Sie das auf die Liste, auch wenn es kleinlich wirkt. Kleine Punkte werden schnell zugestanden, und eine Liste aus lauter großen Forderungen bleibt gern vollständig liegen.

  • Was er nicht behebt, was auch immer Sie schreiben

    Planungsentscheidungen. Wenn die Klimatisierung unterdimensioniert, aber genau wie ausgeschrieben eingebaut ist, wenn die Terrasse dorthin entwässert, wo die Zeichnung es vorsah, wenn der Tauchpool ab zwei Uhr im Schatten liegt, sind das keine Mängel. Das ist das Haus, das Sie gekauft haben. Trennen Sie Ihre Mängel früh von dem, was Ihnen schlicht nicht gefällt.

Danach

Die Schlüssel, der Regen und das Jahr danach.

Die Gewährleistungsfrist läuft ab dem Tag der Übergabe, ob jemand im Haus ist oder nicht.

  • Was Sie vor der Unterschrift zusammentragen

    Gewährleistungen mit ihrem Beginndatum, die Handbücher der Geräte, die Bestandspläne, die zeigen, wo Wasser, Abwasser und Elektroleitungen tatsächlich verlaufen, die Kontakte der Gewerke, jeden Schlüssel, jede Fernbedienung, die Codes für Tor und Alarm. Prüfen Sie, ob die Verträge für Strom und Wasser auf Ihren Namen laufen und nicht auf den des Projekts. Ein Jahr später laufen Sie einem Team hinterher, das weitergezogen ist.

  • Der erste Monsun ist die eigentliche Abnahme

    Von Mai bis Oktober sagt Ihnen das Gebäude die Wahrheit. Regen findet den Anschluss, den jemand überhastet ausgeführt hat, Feuchtigkeit findet das Holz, das nie versiegelt wurde, und die Terrasse, die eben aussah, zeigt, wohin sie wirklich fällt. Feuchte Flecken, Schimmel in einem Kleiderschrank, eine Tür, die nicht mehr schließt.

  • Behalten Sie einen Teil der Gewährleistungsfrist in der Hand

    Der nützliche Teil Ihrer Gewährleistungsfrist ist der, der sich mit einer vollen Regenzeit überschneidet. Übernehmen Sie im Dezember, und das Haus verhält sich monatelang tadellos, während die Frist bei trockenem Wetter abläuft. Legen Sie eine zweite Abnahme auf den September und nicht auf die Woche, in der die Frist endet.

Klare Antworten

Was uns neue Eigentümer nach der Übergabe fragen.

Wann sollte die Mängelabnahme stattfinden?
Bevor Sie das Abnahmedokument unterschreiben und bevor die Schlusszahlung frei wird, genau dafür ist sie da. Bitten Sie ein bis zwei Wochen vorher um Zugang, mit laufender Versorgung, damit Pool, Klimatisierung und Wasseranlage betrieben und nicht nur bewundert werden können. Gibt es Zugang nur am Tag selbst, prüfen Sie eben dann. Bevor Sie erwägen, die Unterschrift hinauszuzögern, sehen Sie nach, was Ihr Vertrag für eine Verzögerung auf Ihrer Seite vorsieht, denn manche sehen dafür eine Vertragsstrafe vor.
Wie lange läuft die Gewährleistung auf eine neue Villa auf Phuket?
Ihr Kaufvertrag ist die erste Stelle, an der man nachsieht: Er setzt meist sowohl die Frist als auch die Form, in der ein Anspruch geltend zu machen ist. Die Konstruktion wird oft getrennt vom Ausbau behandelt, und das thailändische Recht liefert Auffangregeln, wo ein Vertrag schweigt. Es hängt davon ab, was Sie unterschrieben haben, lassen Sie diese Klausel also vor der Übergabe von einem thailändischen Anwalt lesen.
Kann ich die Villa unmittelbar nach der Übergabe vermieten?
Technisch meistens ja. Vernünftigerweise lassen Sie sie zuerst ein paar Wochen bewohnen und richtig in Betrieb nehmen. Wasserdruck, WLAN-Abdeckung, Pumpengeräusch bei Nacht, wie sich der Pool nach starkem Regen verhält: Besser, Sie finden das als ein Gast. Klären Sie gesondert, welche Regeln für Ihre Immobilie bei Aufenthalten unter dreißig Nächten gelten.
Der Bauträger ignoriert meine Mängelliste. Was jetzt?
Bleiben Sie sachlich und halten Sie alles schriftlich fest, unter Angabe der Klausel in Ihrem Vertrag und mit datierten Fotos. Ein präziser, datierter Punkt lässt sich schwerer ignorieren als eine Beschwerde. Wo eine Zahlungsstufe noch aussteht, ist das Ihr Druckmittel; wo nicht, eskalieren Sie über die Bauleitung hinaus. Wenn es um erhebliche Beträge geht und die Sache offen bleibt, holen Sie den Rat eines thailändischen Anwalts ein.
Ich lebe nicht auf Phuket. Wer sieht im ersten Jahr nach der Villa?
Irgendjemand muss es tun, denn das erste Jahr ist das Jahr, in dem Mängel auftauchen und in dem die Gewährleistungsfrist still abläuft. Eine Villa, die über die Regenzeit verschlossen bleibt, verfällt schneller als eine genutzte, und ein Mangel, den niemand fotografiert, ist ein Mangel, von dem der Bauträger nie erfährt. Ob das ein Freund, ein Hausmeister oder ein Verwalter ist, zählt weniger als die Tatsache, dass das Haus nach einem festen Plan geöffnet, betrieben und angesehen wird.

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