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Administración de condominios en Phuket
Gestión de condominios en todo Phuket para propietarios que viven en otro lugar: la comunidad (juristic person) y su reglamento, los gastos comunes (CAM), lo que el edificio y la ley tailandesa permiten en alquiler de corta estancia, los huéspedes y un extracto mensual. Trata con Silvain y Pattama, los dos directores. Nuestros honorarios parten del 10 por ciento, presupuesto por escrito tras una visita.
Háblenos de su propiedad.
Bastan unos pocos datos. Uno de los dos directores los lee y le responde en un día laborable.
Lo que gestionamos en un condominio de Phuket
Dentro de las reglas de su edificio
Limpieza y mantenimiento
Limpieza, inspecciones y revisión del aire acondicionado programadas, con los técnicos autorizados por el edificio antes de llegar. Cada reparación queda documentada con fotos el mismo día.
Huéspedes registrados en el edificio
Cada reserva se verifica antes de confirmarla, las tarjetas de acceso se registran en recepción y se presenta el TM30 por cada huésped extranjero. Alguien sigue localizable durante la estancia.
Un extracto al mes
Detallado reserva por reserva, con cada gasto y fotos fechadas de las inspecciones. Una derrama votada por la comunidad se la comunicamos en cuanto la conocemos, no en el extracto siguiente.
Alquiler, donde el edificio lo permite
Fotografías, textos del anuncio y precios de temporada en Airbnb, Booking.com, Agoda y directo, una vez que el reglamento del edificio y la ley permiten estancias cortas. Si no, un alquiler de larga duración o un condominio listo para sus propias estancias.
Con quién trata
Dirigida por sus dos directores
Silvain y Pattama dirigen la empresa y atienden ellos mismos a los propietarios. Pattama trata en tailandés con la comunidad (juristic person), el administrador del edificio y la recepción; Silvain se ocupa de los propietarios, los precios y los extractos. Limitamos el número de propiedades que aceptamos, y solo tomamos las que podemos alcanzar en menos de una hora.
Cómo trabajamos
Primero leemos el edificio, después el apartamento.
Un condominio son dos decisiones, no una: lo que permite la ley y lo que permiten sus copropietarios. Resolvemos las dos antes de publicar nada.
- 1
Leemos el reglamento
El reglamento registrado, las normas internas que lo desarrollan y la postura por escrito de la persona jurídica del condominio sobre el alquiler. Pattama pregunta en tailandés, en la recepción, y volvemos con una respuesta, no con una impresión.
- 2
Vemos el apartamento
Los desagües de condensación, la batería encima de la rejilla del techo, los contadores, el estado de tapicerías y textiles. Un apartamento cerrado no falla como una villa, y falla en silencio.
- 3
Recibe un presupuesto por escrito
Por apartamento, después de la visita, con la base y las exclusiones bien detalladas. Nuestros honorarios van desde el 10 %, y lo que haya por encima depende de cuánto hace ya el edificio por usted.
- 4
Nos hacemos cargo, y lo documentamos
Tarjetas de acceso registradas, contratistas autorizados por el edificio, TM30 presentado por cada ocupante extranjero y un informe de inspección fechado, con fotografías desde los mismos ángulos en cada visita.
¿Dudas sobre su propiedad? Consúltelas directamente con los directores.
Dónde fallan los condominios
Tener un condominio puede ser perfectamente legal, y alquilarlo, no.
La mayoría de los problemas que vemos en los condominios de Phuket empiezan antes de que llegue el primer huésped. Empiezan en las normas del edificio, en las licencias y en los papeles que nadie leyó.
La persona jurídica está por encima de usted
Todo condominio de Phuket tiene una persona jurídica (juristic person), el órgano legal de los copropietarios, con un reglamento registrado y unas normas internas que lo desarrollan.
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Esas normas pueden prohibir sin más el alquiler de corta estancia, limitar el número de tarjetas de acceso, restringir el uso de los ascensores u obligar a todo ocupante a registrarse en recepción. Están por encima de cualquier cosa que pueda ofrecerle un gestor, y pueden cambiar en una junta general a la que usted no asistió. El reglamento vigente es el primer documento que pedimos leer.
Dos puertas, y las dos tienen que estar abiertas
La ley hotelera tailandesa considera actividad hotelera las estancias de menos de treinta noches, y los condominios residenciales rara vez tienen licencia para ello.
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Las normas de su edificio son una segunda puerta, independiente de la ley, y pueden cerrar lo que la ley permite. Así que hay dos puertas, y las dos tienen que estar abiertas. Le decimos cuál se cierra en su caso antes de publicar nada, y si están cerradas las dos, lo decimos y renunciamos, en lugar de alquilar a escondidas y confiar en que nadie lo compruebe.
El TM30 no es opcional, y le corresponde a usted
Cuando un ciudadano extranjero se aloja en su apartamento, la notificación TM30 recae en el propietario o poseedor del inmueble, no en el huésped. Se aplica igual a un amigo que se queda gratis que a un huésped de pago.
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Algunas oficinas de la persona jurídica la presentan por cortesía para los residentes, muchas no, y una cortesía no traspasa la obligación. Es un pequeño trámite administrativo que solo se convierte en un problema real cuando nunca se ha hecho y alguien lo pregunta.
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Los gastos comunes no se detienen
Los gastos comunes y el fondo de reserva se cargan al apartamento, no al uso, así que corren tanto si está ocupado como vacío o en obras. Un edificio puede votar una derrama para un ascensor, una cubierta o una fachada con poca antelación.
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Las deudas siguen al apartamento y no a la persona que las generó, de modo que un saldo impagado puede costarle una tarjeta de acceso o bloquear una transmisión en la Oficina de Tierras (Land Office). Pida a la oficina de la persona jurídica las últimas cuentas anuales y el estado del fondo de reserva antes de planear nada en torno al apartamento.
Lo que el edificio ya hace, y lo que nunca hará
La recepción recoge las entregas, la seguridad recorre los pasillos y el personal de la persona jurídica mantiene los ascensores, la piscina común y las zonas exteriores.
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Eso ya lo paga usted con los gastos comunes, y un gestor que se lo vuelve a cobrar está inflando la factura. Lo que el edificio no hará es abrir la puerta de su casa, poner en marcha su aire acondicionado, recibir a un huésped a medianoche, seguir una fuga hasta el piso de abajo ni contarle después lo que costó todo eso. Ese límite queda fijado en el contrato antes de empezar.
Un apartamento cerrado se vuelve contra sí mismo
Sin jardín ni piscina privada desaparece la mitad del trabajo de una villa. La humedad no desaparece. Un apartamento cerrado durante toda la temporada de lluvias cría moho en armarios y tapicerías, seca los sifones hasta que el olor vuelve a subir y corroe las baterías situadas sobre la rejilla del techo.
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Un desagüe de condensación atascado en una planta alta no mancha su techo: mancha el del propietario de abajo, y eso es tanto una conversación con un vecino y con la oficina de la persona jurídica como una reparación.
Lo que hacemos de verdad
Primero gestionamos el riesgo, después el apartamento.
Nuestro trabajo en condominios es deliberadamente poco vistoso. Son comprobaciones, registros y una persona con nombre y apellido en la isla que contesta cuando llama el edificio.
Leemos el edificio antes de aceptar el apartamento
Antes de comprometernos a nada pedimos el reglamento vigente, la postura por escrito de la persona jurídica sobre el alquiler y la situación del edificio en materia de licencias.
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Lo leemos y luego le contamos lo que hemos encontrado. A veces la respuesta honesta es que el apartamento se presta a un alquiler mensual o anual. A veces, que no debería alquilarse en absoluto. Es una conversación que conviene tener antes de encargar las fotografías, no después.
Si las normas dicen que no, no buscamos un atajo
No publicaremos con una estancia mínima más larga para aceptar después, a escondidas, reservas más cortas, ni aleccionaremos a los huéspedes para que digan en recepción que son amigos del propietario.
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En Phuket la aplicación de la norma es desigual, y precisamente por eso la práctica persiste, y suele llegar después de que un residente se queje o de que cambie el comité. Cuando llega, quien aparece señalado es el propietario, no el gestor que aceptó la reserva. Preferimos rechazar una propiedad antes que llevarla así, y le conviene hacer la misma pregunta a cada gestor con el que hable.
Alquileres largos, y apartamentos que nadie alquila
Un inquilino con contrato anual también necesita una entrega en condiciones, un inventario fechado, una fianza bien gestionada, el aire acondicionado revisado y alguien que conteste cuando el calentador se estropea un domingo.
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Otros propietarios nunca alquilan y solo quieren que se revise, se ventile y se les informe. Los dos encargos son reales y los aceptamos tal como son. Sea honesto consigo mismo con el segundo: si viene cada pocas semanas, el equipo de la persona jurídica está atento y un vecino tiene llave, puede que no nos necesite en absoluto.
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La recepción, el administrador y la junta general, en tailandés
Pattama trata directamente con la oficina de la persona jurídica, el administrador del edificio y el puesto de seguridad.
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Eso incluye el registro de tarjetas de acceso, el acceso de los huéspedes, los permisos de obra para cualquier contratista que entre en el edificio y los avisos que llegan en tailandés y que los propietarios en el extranjero archivan sin leer. Silvain está en Phuket desde 2019 y Pattama es tailandesa, diez años de experiencia en esta isla entre los dos, así que nada se pierde entre una parte y otra de la conversación. No votamos por su apartamento en una junta de copropietarios: ese derecho sigue siendo suyo, y le avisamos cuando una junta merece su atención.
Inspecciones mientras el apartamento está vacío
El estado de riesgo es el vacío, no el ocupado. Hacemos funcionar cada unidad interior el tiempo suficiente para ver que la condensación desagua de verdad, purgamos los sifones, miramos detrás de los fondos de los armarios, leemos los contadores para que una cisterna que pierde agua en silencio aparezca como una cifra que no deja de subir y no como una factura, y revisamos el techo en busca de la primera marca de una fuga desde arriba.
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Las fotografías se toman desde los mismos ángulos en cada visita, de modo que los cambios se ven en lugar de discutirse. Un ajuste que nadie comprueba es una esperanza, no una medida.
Registros que siguen siendo suyos
Las notificaciones TM30 guardadas en el expediente del inmueble, informes de inspección fechados, el historial de revisiones del aire acondicionado y los daños fotografiados a la llegada y a la salida y registrados el mismo día, no descritos una semana después.
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Los daños en un condominio suelen ser pequeños y discutidos, una encimera quemada o agua que ha pasado al piso de abajo, así que lo que zanja la cuestión son las pruebas registradas en el momento. Cuando el edificio nos hace responsables, se lo decimos enseguida. Si nos deja, el expediente se va con usted.
Respuestas claras
Las preguntas que de verdad nos hacen los propietarios de condominios.
Salen en casi todas las primeras conversaciones. Las respuestas son las que damos por teléfono, incluidos los casos en que la respuesta es no.
¿Puedo poner mi condominio en Airbnb?
¿Pueden conseguir una licencia para mi apartamento, de modo que las estancias cortas sean legales?
Mi apartamento lleva ocho meses vacío. ¿Es un problema?
¿Quién es responsable de la declaración TM30, yo o el inquilino?
¿Se encargan de los gastos comunes (CAM) y del fondo de reserva?
Puede que venda dentro de unos años. ¿Cambia algo entonces la forma en que se ha gestionado?
¿No encuentra su pregunta?
Hágala directamente a los directores. Respuesta en un día hábil.
Hable con la persona que se ocuparía de su propiedad.
Sin call center, sin equipo comercial. Mantenemos la cartera pequeña a propósito.