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Second avis

Un second avis sur la gestion de votre villa

Vous avez déjà un gestionnaire, et quelque chose vous chiffonne depuis des mois. Depuis un autre pays, il est difficile de dire si c’est un vrai problème ou seulement la distance. Nous regardons, gratuitement, et nous vous disons ce que nous trouvons (y compris, parfois, que votre gestionnaire fait correctement son travail).

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5.0 · 48 avis GoogleAirbnb Superhost

Pourquoi on regarde

Ce qui fait qu’un propriétaire commence à poser des questions.

Aucun de ces points ne signifie à lui seul que votre gestionnaire est mauvais. Deux ou trois ensemble signifient en général que quelque chose n’est pas fait.

  • Le relevé qui résume au lieu de détailler

    Un mois ramené à trois lignes (recettes, dépenses, solde) n’est pas un compte rendu. C’est une conclusion. Un relevé que vous pouvez vérifier détaille chaque réservation avec ses dates et ce qu’elle a rapporté net, et chaque dépense sur sa propre ligne, justificatifs disponibles. Si le vôtre ne le fait pas, vous n’avez pas été rassuré. On ne vous a rien dit.

  • Un nouveau nom tous les six mois

    La rotation du personnel existe partout et n’est pas un scandale en soi. Ce qui compte, c’est ce qui part avec la personne. Quand votre troisième interlocuteur en deux ans se présente, demandez-lui ce qu’il a lu sur votre villa. La réponse est en général un dossier plutôt qu’un historique, et ce que votre contact précédent savait, tout simplement, a disparu.

  • Des coûts dont vous apprenez l’existence après coup

    Une réparation faite, puis facturée, puis expliquée. Parfois c’est justifié : une pompe de piscine qui lâche à dix heures du soir ne doit pas attendre qu’un courriel soit ouvert en Europe. Mais cela devrait être l’exception, et votre contrat devrait fixer un montant au-delà duquel personne ne dépense sans demander. Si tout est une urgence, rien n’a jamais été convenu.

  • Un mois de janvier calme, sans explication

    La haute saison court ici de novembre à avril environ, et une villa qui a des trous dans ces mois-là a une raison : un tarif fixé trop haut, des photographies qui desservent la maison, une annonce qui a glissé dans les classements, des avis auxquels personne n’a répondu. Un gestionnaire qui fait son travail peut vous dire laquelle. Celui qui dit que le marché est calme ne le peut pas.

  • Une annonce figée au jour de la reprise

    Les photographies sont celles prises avant que vous ne soyez propriétaire, la description mentionne encore un club de plage qui a fermé, et les derniers avis restent là sans une réponse dessous. Les voyageurs remarquent tout cela avant d’avoir lu un mot du texte. Les plateformes le remarquent aussi : le taux de réponse, les avis récents et les réponses comptent tous dans le classement d’une annonce.

L’examen

Ce que nous regardons vraiment.

Cinq choses, dans cet ordre. C’est du travail de bureau et des photographies, pas un rendez-vous commercial.

  • Douze mois de relevés

    Nous les lisons comme le ferait un comptable, pas comme le ferait un commercial : ce qui est facturé, à quelle fréquence, à quel intervalle, et si la même ligne apparaît sous trois noms différents au fil de l’année. Douze mois, c’est un minimum, parce que l’île a une saison. Une période plus courte vous renseigne sur la météo.

  • Votre annonce, telle qu’un voyageur la voit

    Ouverte sur un téléphone, sur chacune des plateformes où vous êtes présent. Les trois premières photographies, le titre, les conditions d’annulation, le taux de réponse, les réponses sous les avis. Une bonne partie de ce que nous trouvons là pourrait être corrigée en un après-midi par celui qui détient les identifiants, ce qu’il vaut mieux savoir avant de conclure que quelqu’un doit être remplacé.

  • Le calendrier confronté à la saison

    Mois par mois, les nuits occupées mises en regard du rythme réel de l’île : la période de novembre à avril, la mousson de mai à octobre, le Nouvel An chinois, Songkran à la mi-avril, les vacances scolaires européennes. Nous ne produisons pas de prévision. Nous cherchons à savoir si les creux tombent là où ils devraient, et si le tarif a bougé quand la demande a bougé.

  • L’état de la maison

    Nous demandons quand quelqu’un de la société a ouvert pour la dernière fois chaque porte, pas seulement celles dont les voyageurs se servent. Entre mai et octobre, une pièce fermée à Phuket devient humide toute seule, et c’est par le débarras, la salle de bains d’appoint et le placard derrière le lit que cela commence. Les agents d’entretien ne sont pas des inspecteurs.

  • Votre contrat, dans sa structure

    Pas un avis juridique : nous ne sommes pas avocats, et tout ce qui est réellement litigieux revient à un avocat thaïlandais. Ce que nous faisons, c’est lire votre contrat tel qu’il est, en regard de ce que vous croyez avoir signé, et c’est là que se trouvent en général les surprises. Les propriétaires sont souvent certains de la rémunération du gestionnaire et se trompent sur le préavis.

Ce que vous recevez

Les constats, et ce qu’ils ne sont pas.

Écrits, en langage clair, pour que vous puissiez les confronter à ce qu’on vous dit.

  • Un résumé écrit que vous gardez

    Deux ou trois pages de français ordinaire sur les relevés, l’annonce, le calendrier et le contrat. Pas de tableau de bord, pas de système de notation, pas de code couleur. Ce que nous avons vu, où nous pensons que c’est un problème, et où nous pensons que ce n’en est pas un. C’est à vous, et vous pouvez l’envoyer tel quel à votre gestionnaire.

  • Ce que nous changerions, et ce que nous laisserions

    Présentés en deux listes, parce que ce sont deux décisions différentes. Une partie ne coûte rien et votre gestionnaire actuel pourrait s’en occuper lundi matin. Une autre est structurelle et demanderait un tout autre arrangement. Savoir distinguer les deux vous permet d’agir sur la première sans toucher à la seconde.

  • Le verdict, y compris celui qui nous fait perdre le travail

    Parfois la réponse honnête est que votre gestionnaire fait un travail compétent, et que ce qui vous gêne est la distance plutôt que la négligence. Nous l’écrivons, et cela s’arrête là. Un examen qui ne pourrait que trouver à redire ne vaudrait rien pour vous.

  • Ce n’est pas un argumentaire avec un rapport agrafé

    Il n’y a pas de proposition à la fin, pas de contrat, et pas de relance trois jours plus tard. Si vous voulez parler de nous confier la villa, il faudra le soulever vous-même. Nous préférons être la société dont vous vous souviendrez dans deux ans plutôt que celle à qui vous avez dû cesser de répondre.

Aspects pratiques

Ce que cela coûte, et ce dont nous avons besoin.

  • Le coût : rien

    Zéro. Pas d’honoraires, pas d’acompte, aucune obligation, et rien qui devienne facturable ensuite. Nous pouvons le faire parce que nous sommes une petite structure et prenons peu de biens en gestion : quelques heures de lecture nous coûtent peu. Et cela montre notre façon de travailler mieux que tout ce que nous pourrions écrire sur cette page.

  • Ce qu’il faut envoyer

    Vos douze derniers mois de relevés de propriétaire, un lien vers votre annonce, et votre contrat de gestion si vous en avez encore une copie. C’est tout, et il n’y a pas de formulaire. Si vous n’avez que six mois de relevés, envoyez-les. Si le contrat a disparu, nous disons quelles parties nous n’avons pas pu vérifier.

  • La discrétion, et le délai

    Nous ne contactons ni votre gestionnaire, ni votre personnel, ni le bureau de votre résidence, ni vos voisins. Personne n’apprend que vous avez demandé. Comptez environ une semaine à partir du moment où les documents nous parviennent, davantage en pleine haute saison, auquel cas nous le disons plutôt que d’aller vite et de manquer quelque chose.

Réponses directes

Les questions que posent les propriétaires avant de nous envoyer quoi que ce soit.

Le second avis est-il vraiment gratuit ?
Oui. Pas d’honoraires, pas d’acompte, et rien qui devienne facturable plus tard. Nous sommes un gestionnaire de taille modeste avec un petit nombre de biens : quelques heures passées à lire les relevés d’un propriétaire nous coûtent peu, et cela montre notre façon de travailler mieux qu’un rendez-vous commercial. Notre propre bilan est public : 5,0 sur 48 avis Google, et la première place du pack local à Phuket.
Allez-vous contacter mon gestionnaire actuel ?
Non, et nous n’approcherons ni votre personnel, ni votre résidence, ni vos voisins. L’examen se fait à partir des documents que vous envoyez et de ce qui est publiquement visible sur votre annonce. Votre gestionnaire n’a aucun moyen de savoir qu’il a eu lieu à moins que vous ne le lui disiez, et aucune raison de l’apprendre à moins que vous ne donniez suite à ce que vous aurez lu.
Et si vous concluez que mon gestionnaire fait du bon travail ?
Alors nous l’écrivons exactement ainsi, et vous gardez le rapport. C’est le résultat avec lequel nous sommes le plus à l’aise, parce qu’un examen qui trouve toujours un problème n’est pas un examen. Vous auriez quand même la courte liste des choses qu’il vaut la peine de demander à votre gestionnaire actuel, ce qui est souvent plus utile que de changer de société.
En quoi est-ce différent de votre analyse de marché gratuite ?
L’analyse de marché regarde vers l’extérieur : les réservations qu’ont réellement enregistrées des biens comparables au vôtre, et où le vôtre se situerait dans cette fourchette. Le second avis regarde vers l’intérieur : vos propres relevés, votre annonce, votre calendrier et votre contrat. Si votre bien est déjà en gestion et que cela vous met mal à l’aise, c’est celui-ci qu’il vous faut.
Que se passe-t-il si je décide de quitter mon gestionnaire ?
C’est une question distincte, et notre page sur le changement de gestionnaire à Phuket la traite correctement : préavis, à qui appartient l’annonce, ce qu’il advient de vos avis, de vos réservations à venir et de votre personnel, et les mois où un changement se passe bien. L’examen lui-même n’emporte aucune obligation de changer, ni de changer pour nous.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

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