Aller au contenu
Phuket Property Manager
Nous appeler+66 61 516 3486Nous contacter

Trancher

Gérer soi-même ou confier son bien à un gestionnaire à Phuket

Beaucoup de propriétaires s’occupent très bien eux-mêmes de leur bien à Phuket. La question n’est pas de savoir si vous en êtes capable : c’est ce que cela vous coûte en heures, et ce qui casse quand sept fuseaux horaires vous en séparent.

Free market analysisNous contacter
5.0 · 48 avis GoogleAirbnb Superhost

La charge réelle

Ce que gérer soi-même demande vraiment.

Pas la version brochure. La version semaine après semaine, pour un bien qui loue.

  • Les messages des voyageurs, à leurs heures

    Les demandes arrivent à l’heure du voyageur, et le délai de réponse pèse sur votre classement, quelle que soit la plateforme. Depuis l’Europe, cela veut dire répondre à minuit ; depuis l’Amérique du Nord, répondre avant le petit-déjeuner. Une réponse lente coûte une réservation avant même que vous en appreniez l’existence.

  • Des remises en état que vous ne voyez pas

    Réserver quelqu’un pour le ménage est simple. Savoir que la personne est venue, qu’elle a fait tout le travail et qu’elle a signalé la tache sur le canapé ne l’est pas. Pas depuis un autre pays. C’est là que les biens gérés en direct se dégradent en silence.

  • Des prix qui doivent bouger

    Un tarif qui ne bouge pas de l’année perd de l’argent deux fois : trop bas en février, trop haut en septembre. Bien le faire suppose de surveiller le calendrier chaque semaine, pas de le régler une fois pour toutes.

  • La chose qui casse

    La climatisation lâche la première nuit d’un voyageur, la pompe de piscine rend l’âme un dimanche, le chantier du voisin démarre à sept heures du matin. Quelqu’un doit répondre, trouver un technicien qui vienne aujourd’hui, et le payer.

  • Des démarches dont vous ignorez peut-être l’existence

    La déclaration TM30 des voyageurs étrangers, les règles que votre immeuble ou votre résidence applique aux courts séjours, et la question de la licence sur les séjours de moins de trente nuits. Le silence sur ces points n’est pas la même chose que la conformité.

  • Le personnel, si vous en avez

    Une personne au ménage ou au jardin, c’est du recrutement, des plannings, une paie et les démarches attachées au fait d’employer quelqu’un en Thaïlande. Encadrer des gens à distance est un métier à part entière.

Où va vraiment l’argent

La comparaison que presque tout le monde fait de travers.

Les propriétaires comparent des honoraires de gestion à zéro. La comparaison honnête met ces honoraires en face de l’écart entre ce que le bien rapporte et ce qu’il vous en coûte de le faire tourner.

  • Le remplissage du calendrier est la plus grosse variable

    L’écart entre un calendrier tenu et un calendrier figé est bien plus grand que n’importe quels honoraires de gestion. Avant de comparer des pourcentages, demandez ce que chaque solution change au nombre de nuits réservées.

  • L’entretien repoussé coûte plus cher ensuite

    Une pompe de piscine entretenue à échéances régulières dure des années de plus qu’une pompe qu’on ne touche que le jour où elle lâche. Dans l’air salin, l’écart se mesure en équipements à remplacer, pas en interventions.

  • Votre temps a un prix

    Même valorisées prudemment, les heures qu’un bien loué réclame ne sont pas gratuites. Les propriétaires les comptent rarement, et c’est pour cela que gérer soi-même paraît moins cher que ce ne l’est.

  • Ce que coûte un seul mauvais avis

    Les avis se cumulent. Un seul mauvais mois au début de la vie d’une annonce freine les réservations pendant un an, et cette ligne-là n’apparaît nulle part dans vos comptes.

Pour être juste

Quand gérer soi-même est vraiment le bon choix.

Nous préférons vous le dire plutôt que de vous vendre quelque chose dont vous n’avez pas besoin.

  • Vous vivez ici

    Si vous êtes à Phuket, dans le même secteur que le bien, et que le travail vous plaît, le gérer vous-même est parfaitement raisonnable. L’essentiel de ce qu’un gestionnaire vous vend, c’est une présence, et vous l’avez déjà.

  • Vous louez à des locataires de longue durée

    Un seul locataire à l’année représente une fraction du travail. Un bon contrat, un locataire fiable et quelqu’un sur place à appeler suffisent souvent.

  • Vous ne louez presque pas

    Si le bien est surtout à votre usage et ne loue que quelques semaines par an, un contrat de gestion peut coûter plus qu’il ne rapporte. Ce qu’il vous faut probablement, c’est quelqu’un pour veiller sur la maison pendant qu’elle est vide, pas pour la commercialiser.

Réponses directes

Ce que les propriétaires nous demandent avant de trancher.

Puis-je gérer moi-même depuis l’étranger si j’ai quelqu’un de bien au ménage ?
Beaucoup le font, et certains le font bien. La difficulté n’est pas le ménage : c’est tout ce qui se passe entre deux ménages, et le fait que vous n’apprenez l’existence d’un problème que lorsqu’un voyageur le signale, c’est-à-dire quand il est déjà dans un avis. La personne qui fait le ménage n’est pas un gestionnaire, et lui demander de tenir les deux rôles finit généralement mal pour la relation.
Et si je veux garder la main sur les prix ?
C’est un accord raisonnable et il vaut la peine de le demander. Certains propriétaires veulent que le calendrier et les tarifs restent leur décision, et que le gestionnaire s’occupe de l’exploitation. Sachez simplement que si vous fixez les tarifs, le résultat sur le calendrier vous appartient aussi.
Puis-je essayer un gestionnaire sans engagement long ?
Vous devriez pouvoir. Renseignez-vous sur le préavis avant toute autre chose. Un gestionnaire sûr de son travail vous laissera partir avec un préavis raisonnable, parce qu’il compte bien ne pas vous perdre.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

Où aller ensuite

Guides pour propriétaires

Parlez à la personne qui s’occuperait de votre bien.

Pas de centre d’appels, pas d’équipe commerciale. Nous gérons peu de biens, exprès.

Nous contacterWhatsApp+66 61 516 3486