Как принять решение
Управлять виллой самому или нанять управляющего на Пхукете
Многие владельцы отлично справляются со своей виллой на Пхукете сами. Вопрос не в том, справитесь ли вы, а в том, сколько часов это у вас отнимает и что ломается, когда вы за семь часовых поясов отсюда.
Реальная нагрузка
Что на самом деле значит вести виллу самому.
Не рекламная версия. Версия «неделя за неделей» — для объекта, который действительно сдаётся.
Сообщения гостей — по их часам
Запросы приходят по часам гостя, а скорость ответа определяет позицию объявления в выдаче каждой площадки. Из Европы это значит отвечать в полночь; из Северной Америки — до завтрака. Медленный ответ стоит вам брони ещё до того, как вы узнаете, что она вообще была.
Подготовка между заездами, которой вы не видите
Заказать клинера легко. Знать, что клинер приехал, сделал всю работу и сообщил о пятне на диване, — уже нет. Тем более из другой страны. Именно здесь виллы под самостоятельным управлением незаметно теряют качество.
Цена, которая обязана двигаться
Ставка, которая весь год стоит на месте, обходится вам дважды: она слишком дёшева в феврале и слишком дорога в сентябре. Делать это как следует — значит следить за календарём каждую неделю, а не выставить его один раз.
То, что ломается
Кондиционер отказывает в первую ночь гостя, насос бассейна встаёт в воскресенье, у соседа в семь утра начинается ремонт. Кто-то должен ответить, найти мастера, который приедет сегодня, и заплатить ему.
Бумаги, о которых вы можете не знать
Уведомление иммиграционной службы об иностранных гостях по форме TM30, правила вашего дома или посёлка для краткосрочных заездов и вопрос о лицензии при заездах короче тридцати дней. Молчание по этим вопросам — не то же самое, что соблюдение правил.
Персонал, если он у вас есть
Горничная или садовник — это подбор, график, оплата и все бумаги, которые в Таиланде сопровождают наём человека. Руководить людьми удалённо — отдельная работа.
Куда на самом деле уходят деньги
Сравнение, которое почти все делают неправильно.
Владельцы сравнивают вознаграждение управляющего с нулём. Сравнивать честно — значит сопоставлять вознаграждение с разницей между тем, сколько объект зарабатывает и во что вам обходится управлять им самому.
Загрузка — самая большая переменная
Разрыв между календарём, которым занимаются, и календарём, который стоит на месте, гораздо больше любого вознаграждения управляющего. Прежде чем сравнивать проценты, спросите, как каждый вариант скажется на числе забронированных ночей.
Отложенное обслуживание потом обходится дороже
Насос бассейна, который обслуживают по графику, живёт заметно дольше того, до которого доходят руки только в день поломки. В солёном воздухе разница измеряется заменой оборудования, а не вызовами мастера.
У вашего собственного времени есть цена
Даже если оценивать свой час очень скромно, часы, которых требует сдающийся дом, не бесплатны. Владельцы их обычно не считают — поэтому самостоятельное управление и выглядит дешевле, чем есть на самом деле.
Цена одного плохого отзыва
Отзывы накапливаются. Один плохой месяц в начале жизни объявления снижает число броней на весь следующий год, и ни в одной вашей таблице такой строки нет.
Будем справедливы
Когда вести виллу самому — действительно правильное решение.
Мы лучше скажем это прямо, чем продадим то, что вам не нужно.
Вы живёте здесь
Если вы на Пхукете, в том же районе, что и объект, и эта работа вам в удовольствие, вести дом самому совершенно разумно. Почти всё, что продаёт вам управляющий, — это присутствие, а оно у вас уже есть.
Вы сдаёте в долгосрочную аренду
Арендатор на год создаёт лишь малую часть этой нагрузки. Хороший договор, надёжный арендатор и кто-то местный, кому можно позвонить, — часто этого и достаточно.
Вы почти не сдаёте
Если дом в основном для вас и сдаётся несколько недель в году, схема с управлением может стоить дороже, чем принесёт. Вам, скорее всего, нужен тот, кто присмотрит за домом, пока он стоит пустым, а не тот, кто будет его продвигать.
Прямые ответы
О чём владельцы спрашивают, прежде чем принять решение.
Можно ли управлять виллой из-за границы, если есть хороший клинер?
А если я хочу сам управлять ценами?
Можно ли попробовать управляющего, не связывая себя надолго?
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.