Entrega de obra nueva
Entrega de una villa sobre plano en Phuket: la inspección de recepción
Una villa nueva no es una villa terminada. La entrega es el último momento en el que usted tiene fuerza de verdad, y el primer monzón es el examen que todavía no ha pasado.
El momento en sí
Qué es realmente la entrega.
Que la obra esté terminada significa que el pago vence. No significa que la casa se haya vivido.
La definición de terminado que tiene el promotor no es la suya
El día de la entrega no se ha probado nada con el uso. La piscina se ha llenado una vez. Nadie ha hecho funcionar tres duchas y una lavadora a la vez, ni ha cerrado la casa quince días en agosto. Casi todo lo que sale mal en el primer año es invisible esa mañana.
La entrega es cuando usted tiene fuerza
El pago final es lo que el promotor quiere, y se libera cuando usted firma la aceptación. Antes de firmar, un punto sin resolver es problema del promotor. Después pasa a ser una petición, en cola detrás de la siguiente fase del proyecto. Durante esa hora no cambia nada en el edificio. Lo que cambia por completo es quién persigue a quién.
Recorra la casa a las horas en que la va a usar
La infografía miraba a las vistas. La casa construida está sobre una parcela real, con un lindero, un vecino y un sol que se mueve. Venga a las cuatro de la tarde y descubra qué terraza es inservible sin sombra. Y luego mire la parcela de al lado. No se va a quedar vacía.
La inspección, primera parte
Qué revisar en el edificio.
Más o menos en el orden en que la lluvia los va a encontrar.
Las pendientes de las terrazas, y adónde debe ir el agua
Lleve un cubo de agua a cada terraza y vacíelo. Debería irse en segundos, hacia un sumidero, nunca hacia el umbral de una puerta ni hacia el carril de una corredera. Una terraza que retiene un charco poco profundo con un solo cubo de agua va a retener uno profundo en septiembre, y esa agua acaba encontrando la manera de entrar.
La impermeabilización, en los encuentros
Las láminas rara vez fallan en el centro. Fallan donde una cubierta plana se encuentra con un peto, donde una jardinera se apoya sobre un forjado, donde una bajante la atraviesa. Pregunte qué se especificó, quién lo aplicó, si se hizo prueba de estanqueidad con lámina de agua y cuánto dura la garantía del aplicador. Consígalo por escrito en la entrega.
Alicatados, lechada y el sonido que hacen
Golpee con una moneda todos los suelos alicatados. Un sonido hueco significa que la pieza se asentó mal y se va a levantar, normalmente debajo de una cama o debajo de un huésped. Revise las juntas de lechada por si hay fisuras finas, la silicona de las zonas húmedas, y las juntas de dilatación en los tramos largos de terraza. Barato de corregir ahora, muy molesto cuando ya está alquilando.
Madera, humedad y lo que vive en el suelo
Aquí la humedad no se está quieta, y la carpintería tampoco. Pruebe todas las puertas con el aire acondicionado apagado y la casa cerrada, que es como pasa la mayor parte de su vida. Compruebe que las hojas correderas se deslizan sin levantarse y que las mosquiteras cierran. Y pregunte qué tratamiento contra termitas se aplicó al terreno antes de la solera, y cuándo toca el siguiente.
La inspección, segunda parte
Qué revisar en las instalaciones.
Donde está el dinero, y donde un atajo es más difícil de ver.
La piscina, y el cuarto que hay detrás
Mire más allá del agua. Abra el cuarto de máquinas y repase la bomba, el filtro, el programador, la célula de sal si la hay, y el depósito de compensación si la piscina es desbordante. Compruebe dónde descarga el contralavado, y escuche la bomba desde el dormitorio más cercano por la noche.
El aire acondicionado, y si se dimensionó para la habitación
Los equipos se especifican a partir de un plano, y un plano no muestra un muro acristalado orientado al oeste. Pida la potencia de cada equipo en relación con la habitación a la que da servicio, y después póngalo todo en marcha a la vez a las dos de la tarde. Siga también las líneas de desagüe de condensados: un tramo tendido sin pendiente se acaba viendo como una mancha en el techo en una sola temporada de lluvias.
El cuadro eléctrico y la toma de tierra
Abra el cuadro. Los circuitos deberían estar etiquetados, los magnetotérmicos deberían corresponder a lo que protegen, y el diferencial debería saltar al probarlo. Y después pregunte por la puesta a tierra: una pica, un resultado de medición registrado y la conexión equipotencial de la piscina, de la bomba y de la carpintería metálica. Una casa llena de agua con una actitud descuidada hacia la tierra es el único punto realmente peligroso de esta lista.
Agua: origen, depósito y presión
Pregunte de dónde bebe realmente la villa. Las urbanizaciones de aquí funcionan con red municipal, con pozo o con camiones cisterna, y el depósito que le han puesto se dimensionó para una de esas respuestas. Compruebe que está sellado frente al agua de escorrentía y a los insectos, que el grupo de presión no arranca y para continuamente, y que la presión aguanta con tres duchas abiertas.
La lista
Escribir los defectos para que se arreglen.
Una lista vaga se discute. Una lista concreta se ejecuta.
Escríbala para que sobreviva seis meses
Vaya habitación por habitación. Numere cada punto, descríbalo en una frase, fotografíelo con algo que dé escala y anote la fecha. Consérvela como un único documento, mándela por escrito y anote qué cambia en cada visita. Seis meses después, las dos partes no recordarán la conversación de la misma manera.
Lo que un promotor arregla sin mucha discusión
Todo lo que sea barato, definido y claramente por debajo de lo especificado. Pintura, una baldosa desconchada, una puerta que roza, silicona que ya ha encogido, una mosquitera que falta. Póngalos en la lista aunque le parezcan menores. Los puntos pequeños se conceden rápido, y una lista formada solo por reclamaciones grandes tiende a atascarse entera.
Lo que no van a arreglar, escriba lo que escriba
Las decisiones de diseño. Si el aire acondicionado se queda corto pero está instalado exactamente como se especificó, si la terraza drena donde decía el plano, si la piscina pequeña se queda en sombra desde las dos, eso no son defectos. Esa es la casa que compró. Separe pronto sus defectos de lo que sencillamente no le gusta.
Después
Las llaves, la lluvia y el año siguiente.
El plazo de garantía por defectos corre desde el día de la entrega, esté o no esté alguien en la casa.
Qué recoger antes de firmar
Las garantías con sus fechas de inicio, los manuales de los aparatos, los planos de obra ejecutada que indican por dónde pasan realmente el agua, el saneamiento y la electricidad, los contactos de los gremios, todas las llaves, todos los mandos y los códigos de cancela y de alarma. Compruebe que los contratos de luz y de agua están a su nombre y no al del proyecto. Un año después estará persiguiendo a un equipo que ya se ha ido.
El primer monzón es la inspección de verdad
De mayo a octubre es cuando el edificio le cuenta la verdad. La lluvia da con el encuentro que se resolvió con prisas, la humedad encuentra la madera que nunca se selló, y la terraza que parecía plana revela hacia dónde cae de verdad. Manchas de humedad, moho en un armario, una puerta que ya no cierra.
Guarde parte del plazo de garantía
La parte útil de su plazo de garantía por defectos es la que se solapa con una temporada de lluvias completa. Reciba la casa en diciembre y se comportará de manera impecable durante meses mientras el reloj corre con buen tiempo. Reserve una segunda inspección para septiembre y no para la semana en que expira el plazo.
Respuestas claras
Lo que nos preguntan los propietarios nuevos después de la entrega.
¿Cuándo debe hacerse la inspección de recepción?
¿Cuánto dura el plazo de garantía por defectos en una villa nueva en Phuket?
¿Puedo empezar a alquilar la villa justo después de la entrega?
El promotor está ignorando mi lista de defectos. ¿Y ahora qué?
No vivo en Phuket. ¿Quién vigila la villa el primer año?
Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.
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