Правила и лицензии
Законен ли Airbnb на Пхукете? Закон о гостиницах, лицензии и правило 30 дней
Размещать объявление на Airbnb не запрещено. Закон о гостиницах касается другого: сдачи виллы или кондо на срок меньше 30 ночей без гостиничной лицензии или зарегистрированного освобождения, а у большинства частных объектов нет ни того, ни другого. Ниже: что говорит закон, какие есть пути к лицензии, что владельцы делают на практике и где действительно остаётся неопределённость.
Сначала прочтите это
Мы не юристы, и это не юридическая консультация.
Дальше — то, как эти правила понимают и применяют на практике управляющие, работающие на Пхукете. Прежде чем выбирать стратегию сдачи, проконсультируйтесь с тайским юристом по вашему конкретному объекту и вашей структуре владения. Мы охотно назовём фирмы, чью работу видели своими глазами, — и никакой договорённости с ними у нас нет.
Сам закон
Что охватывает Закон о гостиницах и почему всё время всплывают тридцать дней.
Деятельность по размещению в Таиланде регулирует Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004). Сдача виллы или кондо на короткие сроки трактуется как предоставление размещения — отсюда и берётся вопрос о лицензии.
Что охватывает гостиничный закон
Он регулирует помещения, где путешественникам за плату предоставляют размещение на короткий срок. Вести такую деятельность без соответствующей лицензии или освобождения — правонарушение, и в последние годы на Пхукете за этим следят заметно активнее.
Откуда взялись тридцать дней
Сдача помесячно обычно трактуется как аренда, а не как деятельность по размещению. Именно поэтому столько владельцев и домов останавливаются на минимуме в тридцать ночей: так вопрос о лицензии не возникает вовсе.
Что предусматривает закон
За деятельность без лицензии или освобождения закон предусматривает до одного года лишения свободы, штраф до двадцати тысяч бат и дополнительный штраф до десяти тысяч бат за каждый день, пока нарушение продолжается. Этот риск несёт владелец — не управляющий и не площадка.
Закон может измениться
В сентябре 2026 года на одобрение в принципе был внесён проект Закона о средствах размещения, который должен заменить Закон о гостиницах. Пока новый закон не опубликован в Королевской газете, действуют Закон о гостиницах и его подзаконные акты.
Лицензии и освобождение
Законные пути к коротким заездам — и кому они подходят.
Их три. Какой из них открыт для вас, зависит от объекта гораздо больше, чем от владельца.
Гостиничная лицензия
Гостиницы регистрируются и лицензируются через Департамент провинциальной администрации. Лицензия тянет за собой требования к зданию, пожарной безопасности и зонированию, под которые частная вилла никогда не проектировалась. Часть комплексов строили специально под её получение; большинство отдельных вилл — нет.
Освобождение для малых объектов
Министерские постановления освобождают небольшие средства размещения от гостиничной лицензии, если они зарегистрированы у местного регистратора. До 2023 года порог составлял 4 номера и 20 гостей; постановление, действующее с 29 октября 2023 года, подняло его до 8 номеров и 30 гостей. Для отдельно стоящей виллы этот путь стоит проверить. Отдельной квартире в кондоминиуме с долевой собственностью он доступен редко.
Здание или оператор с лицензией
У некоторых комплексов уже есть лицензия, которая распространяется на объекты внутри, а сдачей занимается оператор. Если ваш объект в таком комплексе, программа оператора может оказаться законным способом сдавать его посуточно. Проверяйте саму лицензию, а не буклет.
Виллы и кондо
Один закон, две разные ситуации.
Закон о гостиницах действует и там и там. Меняется то, у кого ещё есть право голоса.
Вилла
Обычно решение только за владельцем — если вилла не стоит в посёлке, комитет которого устанавливает свои правила. Вопросы здесь — лицензия и освобождение и то, может ли дом выполнить требования того или другого.
Кондо
Действуют сразу два свода правил: национальный закон и зарегистрированные правила здания по Закону о кондоминиумах, за соблюдением которых следит юридическое лицо кондоминиума. Многие здания прямо запрещают заезды короче 30 ночей, что бы ни разрешал закон.
Ваш дом может быть строже закона
Юридическое лицо кондоминиума или комитет посёлка вправе запретить короткие заезды независимо от того, что разрешает национальный закон. Это решается в правилах вашего дома, а не в Бангкоке, и эти правила меняются.
На практике
Что владельцы делают на самом деле.
Три подхода — и то, во что каждый из них вам действительно обходится.
Сдавать на срок от тридцати ночей
Самая ясная позиция. Меньше бронирований, ниже ставка за ночь, гораздо меньше расходов на смену гостей и никакого вопроса о лицензии. На практике Пхукету это подходит лучше, чем принято думать: с ноября по апрель на острове есть настоящий рынок долгих заездов.
Получить освобождение или лицензию там, где объект подходит
Часть небольших объектов может пойти по пути освобождения, а у некоторых комплексов лицензия уже есть и распространяется на объекты внутри. Проверить стоит до того, как решить, что вашему дому это недоступно: если доступно, ваши варианты меняются полностью.
Сдавать посуточно и принять риск
Так делают многие, и мы не станем притворяться, что это не так. Но это решение с риском, и несёт его владелец — не управляющий и не площадка. Тот, кто говорит вам, что риска нет, с вами не откровенен.
Другие бумаги
TM30 и уведомление о гостях.
Тема отдельная от гостиничного закона, и вспоминают о ней обычно тогда, когда она уже создала проблему.
Что такое TM30
Иммиграционная служба Таиланда требует, чтобы тот, кто разместил у себя иностранца, сообщил о его проживании. Обязанность относится к владельцу и управляющему, а не к гостю.
На ком обязанность
Она лежит на хозяине дома, владельце или на том, кто фактически владеет объектом. Если вы сдаёте иностранным гостям, это ваша обязанность — если только этого не делает за вас кто-то другой.
Почему дело не только в штрафе
Пробелы в уведомлениях всплывают позже — при продлении визы и в сделках с недвижимостью, и обнаруживать их тогда куда неудобнее, чем в сам день заезда.
Прямые ответы
О чём владельцы спрашивают нас по этой теме.
Airbnb на Пхукете вне закона?
Может ли моя вилла воспользоваться освобождением для малых объектов?
У меня кондо. Что меняется?
В моём доме говорят, что короткие заезды разрешены. Этого достаточно?
Вы поставите мою виллу на короткие заезды?
Схема с тридцатью днями вообще работает по деньгам?
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.