规定与牌照
在普吉岛做 Airbnb 合法吗？酒店法、许可与三十天规则
在 Airbnb 上挂房源本身并不违法。《酒店法》管的是另一件事：在没有酒店牌照或经登记豁免的情况下，把别墅或公寓按不足三十晚出租，而大多数私人房产两样都没有。这一页写清楚法律说了什么、取得许可有哪些路径、业主实际上怎么做，以及真正不确定的地方在哪里。
请先读这一段
我们不是律师，这一页也不是法律意见
以下内容，是在普吉岛做管理的人对这些规定的理解和实际做法。在您确定自己的出租策略之前，请就您具体的房产和持有结构，向泰国律师取得意见。我们很乐意为您指几家我们见过做得不错的事务所，我们与他们之间没有任何安排。
法律本身
《酒店法》管什么，三十天这个数字为什么总是出现
泰国通过《酒店法》（B.E. 2547，2004年）来监管住宿经营。把别墅或公寓用于短住出租，会被视为在经营住宿，这就是牌照问题出现的原因。
《酒店法》管的是什么
它监管的是向旅客提供付费短期住宿的场所。在没有相应牌照或豁免的情况下经营这样的场所是违法的，而普吉岛近年来的执法明显更加积极。
三十天从哪里来
按月出租，一般被视为一种租赁安排，而不是住宿经营。这就是为什么这么多业主和楼盘最后都落在「最少三十晚」这条线上：它完全绕开了牌照问题。
法律规定的处罚
根据该法，无许可证或豁免经营，最高可处一年监禁、最高两万泰铢罚款，违法状态持续期间还可按日另处最高一万泰铢罚款。承担这一风险的是业主，不是管理公司，也不是平台。
法律可能会变
2026年9月，一部旨在取代《酒店法》的《住宿场所法》草案被提交原则性审批。在新法于《政府公报》（Royal Gazette）上公布之前，《酒店法》及其配套条例仍然有效。
牌照与豁免
合法做短住的几条路，以及各自适合谁
一共三条。哪一条对您开放，取决于房产本身，远多于取决于业主。
酒店牌照
酒店须经内政部地方行政厅（Department of Provincial Administration）登记并取得许可。牌照会带来建筑、消防安全和规划上的一整套要求，而一栋私人别墅在设计之初就不是按这些要求建的。有些项目当初就是为了拿牌照而建的；绝大多数独立别墅不是。
小型场所豁免
部长条例规定，小型住宿场所在地方登记官处登记后，可免于申领酒店许可证。2023年之前的上限是4个房间、20位住客；自2023年10月29日起生效的一项条例将其提高到8个房间、30位住客。对一栋独立别墅来说，这条路值得查一查；共有产权公寓楼里的单独一套房则极少能够适用。
持牌的楼盘或运营方
有些项目本身已经持有牌照，覆盖其中的单元，由运营方负责出租。如果您的房产在这样的项目里，加入运营方的计划可能就是合法做短住的方式。请查看牌照本身，而不是宣传册。
别墅与公寓
同一部法律，两种不同的处境
《酒店法》对两者都适用。不同的是，还有谁有发言权。
别墅
通常由业主一人决定，除非别墅位于一个由委员会自行制定规则的小区里。要回答的问题是牌照和豁免，以及这栋房子能否满足其中任何一项的要求。
公寓
两套规则同时适用：国家法律，以及依《公寓法》登记、由法人管理机构执行的楼盘规约。很多楼盘直接禁止不足三十晚的住宿，不论法律是否允许。
您的楼盘可能比法律更严
一栋共管公寓的法人管理机构，或者一个小区的委员会，可以禁止短住，不论国家法律是否允许。这件事是在您楼盘的规约里决定的，不是在曼谷决定的，而且它会变。
实务中
业主实际上是怎么做的
三条路，以及每一条真正的代价。
只接三十晚及以上的订单
这是位置最清楚的一条路。订单更少、每晚单价更低，但周转成本低得多，也不存在牌照上的风险敞口。实际上这条路比人们预期的更适合普吉岛，因为从十一月到四月，这座岛上确实有一个真实的长住市场。
如果房产符合条件，去争取豁免或牌照
一些规模较小的房产可以走豁免的路径，也有一些项目本身已经持有牌照，覆盖了其中的单元。在断定自己的房产不可能之前，值得先去查一查：如果可以，您的选择空间会完全不同。
做短租，并接受这个风险
很多人在这么做，这一点我们不会回避。但这是一个附带风险的决定，而承担它的是业主，不是管理公司，也不是平台。任何告诉您这里没有风险的人，都没有对您说实话。
另一份手续
TM30 与客人申报
这与《酒店法》是两回事，而且往往被忘掉，直到它带来麻烦。
TM30 是什么
泰国移民局要求，为外籍人士提供住处的一方申报其住宿情况。这项义务落在房产的业主和管理者身上，不落在客人身上。
责任在谁
义务属于房产的户主、所有权人或占有人。如果您把房子租给外籍客人，那么除非有人在替您做，否则这就是您的义务。
为什么它的分量不止于罚款
申报上的缺口会在日后浮现——在办理签证续签和房产交易的时候，而到那时候才发现，会麻烦得多。
直接的回答
业主就这件事问我们的问题
Airbnb 在普吉岛是违法的吗？
我的别墅能用小型场所豁免吗？
我的是公寓，有什么不同？
我们楼盘说短住没问题，这样够了吗？
你们会把我的别墅挂出去接短住吗？
三十天这条路，在账上真的走得通吗？
最后审阅 . 这些页面在实际做法发生变化时更新，而不是按固定周期更新。
直接和将来照看您房产的人谈
没有客服中心，没有销售团队。手上的房子不多，是我们故意的。