Costes de mantenimiento
El coste real de mantener una villa en Phuket
Nadie le sienta en el Land Office a leerle esta lista. Una villa aquí cuesta dinero todos los meses, esté ocupada, vacía, alquilada o no. Aquí tiene la lista entera, y qué es lo que mueve cada partida.
Lea esto primero
Por qué en esta página no hay cifras.
Todas las demás páginas sobre este tema empiezan con un importe mensual. Nosotros no se lo vamos a dar, y merece la pena explicar por qué antes de que lea la lista.
La diferencia entre dos villas es enorme
Una de tres dormitorios en una urbanización, con piscina pequeña, y una de cinco dormitorios aislada, con césped, palmeras adultas y dependencias para el personal, no están en el mismo presupuesto. Misma isla, mismo año, y costes que se diferencian por un múltiplo, no por un margen. Cualquier cifra única tiene que elegir una de esas dos villas y fingir que habla por la otra. Y no habla por ella.
Una media esconde la forma del año
Los costes de una villa no llegan repartidos. Once meses tranquilos y, de golpe, el compresor, la bomba y el repintado caen en el mismo trimestre, normalmente el anterior a las lluvias, porque es cuando el trabajo aplazado deja de ser opcional. Un propietario que presupuesta con una media mensual uniforme no tiene problemas hasta el año en que los equipos cumplen su ciclo, y ese año llega para todas las villas. La pregunta útil no es cuánto cuesta al mes, sino cuánto cuesta a lo largo de una década.
Las cifras publicadas caducan en silencio
Las tarifas eléctricas se revisan. Las cuotas de la urbanización las fija quien la controla: una junta de propietarios en unas pocas promociones de Phuket, la empresa gestora de la promotora en la mayoría. Los salarios suben. Los seguros se recalculan después de un mal año de siniestros, a veces en toda la isla y no por nada que usted haya hecho. Una cifra escrita una vez se queda en la página mucho después de dejar de ser cierta, y nada en esa página se lo advierte.
Qué hacer en lugar de leer una media
Calcule el coste de su propia villa. Pida al vendedor o a la promotora el último año completo de facturas de suministros. Pida a la urbanización su presupuesto, la base sobre la que reparte la cuota y la fecha de la última derrama al fondo de reserva. Pida presupuesto a empresas de piscina y de jardín para su piscina real y su parcela real. Eso lleva una tarde y vale más que cualquier media que vaya a encontrar.
Suministros
Luz, agua y las máquinas que no se apagan nunca.
Es la categoría que más subestiman los propietarios nuevos, porque en su país la misma casa no se comportaría así.
La electricidad es el susto
Una bomba de piscina y una batería de aires acondicionados funcionando en un clima cálido y húmedo sitúan a una villa en una liga distinta de la de un apartamento. Las tarifas domésticas en Tailandia son por tramos, así que cuantas más unidades consume, más cuesta cada unidad adicional, y una villa está en lo alto de esa escalera, no abajo. Lo que la mueve: el tamaño de la bomba y sus horas diarias, el número y la edad de los aparatos de aire, si el tejado está aislado, y si hay alguien en casa que cierre una puerta.
La bomba de la piscina funciona con un temporizador que nadie revisa
Las horas de filtración se ajustan una vez en la entrega y después se olvidan, normalmente en un valor que le va bien al instalador y no a su piscina. Unas horas de más solo se ven en la factura, y unas horas de menos se ven en el agua una semana después. Una fuga lenta es la misma historia: invisible en la superficie, evidente en el consumo de agua, y cara durante todo el tiempo que nadie lea el contador.
El aire acondicionado con la villa vacía
Cerrar la villa y apagarlo todo es el instinto, y en este clima es el instinto equivocado. Entre mayo y octubre una casa cerrada cría moho en los armarios, en los techos y dentro de los colchones. Poner los aparatos en ciclo seco unas horas al día cuesta electricidad; no ponerlos cuesta tapicerías. Alguien tiene que tomar esa decisión para su villa, y debería ser una decisión deliberada y no lo que pasa por defecto.
El agua es barata hasta que llega en camión
Donde la red municipal alcanza la parcela, el agua es una partida menor. No toda la isla está conectada, y en los meses secos la presión baja y el reparto en cisterna se vuelve normal en algunas zonas. Añada la reposición de agua de la piscina por evaporación, el riego de un jardín que sin él se muere, y huéspedes que usan la ducha de una villa como la de un hotel. Algunas urbanizaciones suministran y facturan el agua ellas mismas, con su propio criterio.
Internet, televisión y gas de cocina
Una tarifa de fibra, las suscripciones de streaming que los huéspedes ya esperan encontrar con la sesión iniciada, y las bombonas de gas de la cocina. Pequeño uno a uno, permanente en conjunto. Uno de ellos pesa más que los demás: los huéspedes que trabajan desde la villa prueban la conexión en la primera hora, y una villa que suspende esa prueba se lleva la reseña correspondiente. En una parcela grande eso suele significar pagar también puntos de acceso en malla, además de la línea, y pagar a alguien que se dé cuenta cuando uno de ellos se cae.
La casa en sí
Aquí el mantenimiento no es un proyecto. Es una suscripción.
El calor, el ultravioleta, el aire salino y una temporada de lluvias que va de mayo a octubre envejecen un edificio más rápido de lo que esperan los propietarios. Lo que sigue es lo que consume una villa solo por estar en pie en Phuket.
La piscina
La química hay que revisarla según un calendario, y una tarde fuerte de lluvia la reescribe en una hora. El sol consume el cloro más deprisa de lo que creen los propietarios. Más allá del servicio semanal hay un ciclo de reposición que nadie menciona en la compra: el material filtrante, las células de sal si la piscina es salada, la propia bomba y, con el tiempo, la lechada, los azulejos o una rehabilitación completa. Lo que lo mueve: el volumen, si la piscina está al sol o a la sombra, y cuántos huéspedes la usan.
El jardín
En la temporada de lluvias un jardín tropical crece más rápido de lo que permiten quince días de ausencia. El trabajo es estacional más que constante: podar antes de las lluvias, mantener los desagües despejados porque son lo único que hay entre una tarde de tormenta y el agua dentro de casa, y bajar los cocos antes de que caigan sobre un coche. El tamaño de la parcela, el número de árboles adultos y si hay césped mueven esta partida más que ninguna otra cosa.
El aire acondicionado y todo lo que lleva motor
En este clima los aparatos hay que limpiarlos varias veces al año, no una, y un aparato sin limpiar trabaja más y consume más antes de averiarse. Cerca de la costa, el aire salino corroe unidades exteriores, bisagras, grifería, barandillas y motores de cancela en un plazo visiblemente más corto. El servicio programado es la forma más barata de este coste; el servicio cuando ya ha fallado es la más cara, y siempre ocurre con huéspedes en la casa.
Termitas, hormigas y mosquitos
Las termitas son un riesgo estructural real en Tailandia y aquí se tratan con un contrato permanente y no con un aviso puntual, sobre todo cuando hay tarima de madera, carpintería de teca o jardín pegado a los muros. Las hormigas aparecen en una cocina de un día para otro. El tratamiento antimosquitos antes de una estancia es rutina en casi todas las villas que se alquilan, y saltárselo es una queja asegurada.
La envolvente del edificio
Pintura exterior, tarima de madera, tejado y canalones, sellado de baños y la silicona de todas las zonas húmedas. El ciclo de repintado con este sol y esta lluvia es más corto que en Europa, y la tarima que no se aceita a tiempo no se repara, se sustituye. Tejados y canalones son baratos de revisar antes de las lluvias y caros de descubrir durante ellas. Esta es la categoría más fácil de aplazar y la que más caro sale haber aplazado.
Las facturas a su nombre
Cuotas de urbanización, seguro, impuestos y la estructura propietaria.
Estas llegan esté la villa llena, vacía o cerrada, y casi todas llegan aquí: por eso los propietarios que viven fuera se enteran tarde.
Cuotas de urbanización y zonas comunes
En una urbanización gestionada usted contribuye a la seguridad, al personal de acceso, al alumbrado de los viales, a los jardines comunes, al drenaje y a las instalaciones compartidas que haya. El criterio de reparto cambia de una urbanización a otra (por villa, por superficie de parcela, por superficie construida), así que dos vecinos con parcelas distintas no pagan igual. Una villa aislada no paga nada de eso y compra los mismos servicios uno a uno, normalmente por más dinero. Pida el presupuesto de la urbanización, no solo la cuota.
El fondo de reserva
La reserva para lo que se sustituye en lugar de mantenerse: reasfaltado de viales, la cancela principal, bombas y transformadores compartidos. Normalmente se recauda aparte de la cuota ordinaria, y cuando la reserva está justa llega como una carta pidiendo una derrama y no como una línea mensual. Antes de comprar, pregunte cuándo fue la última derrama, para qué, y qué viene ahora. Hágale la pregunta a quien de verdad lleva la urbanización, que en la mayoría de las promociones de villas de Phuket es la empresa gestora de la promotora y no una junta de propietarios.
El seguro, y la declaración que lleva dentro
La cobertura de incendio y daños materiales es la base. Lo que los propietarios entienden mal es que una póliza redactada para una vivienda particular puede no responder cuando hay huéspedes de pago alojados en la casa, y el momento en que descubre eso es el momento en que da el parte. Declare el uso real. Mire aparte la responsabilidad civil, porque hay desconocidos usando su piscina y su escalera, y mire qué dice la póliza sobre entrada de agua y daños por tormenta.
El impuesto sobre suelo y edificaciones
Tailandia grava anualmente el suelo y las edificaciones, sobre el valor catastral, y varía según cómo esté clasificada y usada la propiedad. El uso residencial y el uso comercial no reciben el mismo trato, y una villa que se alquila plantea esa pregunta. Las notificaciones se entregan localmente y es fácil que pasen desapercibidas desde el extranjero, donde un plazo incumplido se convierte en recargo. Esta es una pregunta para un contable tailandés sobre su propiedad concreta, no para la web de una gestora.
Si una sociedad tailandesa es titular de la villa
Entonces la sociedad tiene sus propios costes anuales: contabilidad, cuentas auditadas, presentación de declaraciones y lo que cobre su proveedor de servicios societarios por mantenerla al corriente. Siguen existiendo todos los años en que la villa no gana nada. Los propietarios los dejan fuera del cuadro de costes de forma rutinaria, porque les parecen papeleo de la compra y no coste de ser propietario. Son coste de ser propietario, todos los años.
Las personas
El personal cuesta más que su salario.
Casi todas las villas acaban con alguien que las cuida. El salario es la parte que todo el mundo presupuesta, y la parte más pequeña del compromiso.
Los salarios y el calendario que los rodea
La legislación laboral tailandesa contempla, con carácter general, un día de descanso semanal, vacaciones retribuidas una vez cumplido un periodo mínimo, y festivos pagados. Tailandia tiene más festivos que la mayoría de los países europeos, y varios se mueven cada año con el calendario lunar. Songkran cae a mediados de abril, cuando Phuket está llena y encontrar sustitutos es más difícil. La sustitución es un coste, y llega en las semanas en que menos le conviene.
Nóminas y seguridad social
Los empleadores aquí están obligados, por regla general, a dar de alta a sus empleados en la seguridad social y a cotizar junto a ellos, descontando de la nómina la parte del trabajador. El empleo puramente doméstico, sin actividad económica detrás, ha recibido históricamente un trato distinto al del empleo en una empresa, y una villa que se alquila es una actividad económica. De qué lado de esa línea está usted es una pregunta para un contable tailandés, y cambia la cifra.
La indemnización es lo que sorprende a todo el mundo
Con la legislación laboral tailandesa, un empleado despedido sin causa grave tiene derecho, por lo general, a una indemnización que sube por tramos según la antigüedad. Al cabo de varios años eso es una suma importante que llega un día que usted no había planificado. Suele ser el día que vende, o el día que cambia la forma de llevar la villa. Trátelo como una provisión que se acumula en silencio desde el primer día y no como un acontecimiento, y haga que un abogado laboralista tailandés le confirme en qué tramo encaja realmente su caso. Pregunte antes del día en que necesita la respuesta, no ese mismo día.
Comprar el servicio en lugar de contratar
El trabajo de piscina y jardín se compra a menudo a una empresa que manda un equipo según calendario y le factura, y la limpieza se puede organizar igual. Sin relación laboral que arrastrar, sin cuestión de indemnizaciones, fácil de cambiar cuando el trabajo baja de nivel. Cuesta más por visita, y la contrapartida es real: nadie se siente responsable de la casa, así que la teja caída se queda donde cayó hasta que alguien mire hacia arriba por casualidad.
Lo que añade el alquiler
Los costes que una villa solo tiene porque duermen huéspedes en ella.
Estos se suman a todo lo anterior. Un propietario que compara sus ingresos por alquiler solo con los honorarios del gestor está comparando las dos cifras equivocadas.
Ropa de cama, toallas y consumibles
El lavado a alta temperatura al ritmo de las estancias cortas destruye sábanas y toallas con una regularidad que casi se puede marcar en un calendario. Una villa necesita juegos suficientes en rotación para sobrevivir a un cambio en el mismo día, y un sitio realmente seco donde guardarlos, porque la ropa guardada con humedad en este clima vuelve a salir oliendo al armario. Y luego los consumibles: amenities, productos de limpieza, café y agua potable, que aquí se compra o se recibe a domicilio en lugar de salir del grifo, además de lo que el anuncio haya prometido. Poco por estancia, absolutamente previsible a lo largo de un año, y casi nunca en el primer presupuesto de un propietario.
Los muebles envejecen a otro ritmo
Una villa alquilada a un grupo distinto cada pocas noches se desgasta mucho más rápido que la misma villa habitada por una familia. Los colchones y la tapicería de los sofás caen primero, el mobiliario de exterior y los cojines viven vidas brutalmente cortas con este sol y esta lluvia, y la cristalería, la vajilla, los hervidores, los mandos y los secadores sencillamente van desapareciendo. Presupueste la renovación como una partida recurrente, no como una reforma que hará algún día.
Cada llegada tiene un coste antes de generar nada
La limpieza a fondo, la lavandería, la puesta a punto de la piscina, la reposición, el traslado desde un aeropuerto que está en el extremo norte de la isla por muy al sur que esté la villa, la persona que recibe al huésped y toma los datos del pasaporte que exige el parte de inmigración, y la persona que contesta a las once de la noche cuando la cancela no abre. Tanto si se repercuten al huésped como si los asume usted o van incluidos en un acuerdo de gestión, esos costes existen. Pregunte a cualquier gestor cuál de las tres cosas se aplica a cada uno, y pida la respuesta por escrito.
Lo que se va por arriba antes de que usted lo vea
Las plataformas de reserva se llevan una parte de cada reserva, el procesamiento del pago se lleva otra, y sacar dinero de Tailandia cuesta un diferencial que los propietarios rara vez miran hasta que comparan dos años de liquidaciones. Nada de eso está oculto, y todo eso está entre la tarifa que paga un huésped y el importe que le llega a usted. Por eso una tarifa por noche anunciada dice mucho menos de lo que los propietarios suponen.
El cumplimiento normativo también es coste
Declarar ante inmigración a los huéspedes extranjeros es una obligación ligada a la propiedad, no al huésped. La cuestión de la licencia en estancias de menos de treinta noches es otra cosa distinta, y va en su planificación y no en una nota a pie de página. Ninguna de las dos es una factura mensual, y las dos son reales: exactamente el tipo de coste que se queda fuera de una hoja de cálculo.
Los meses tranquilos
Temporada baja, y el coste de una villa en la que no hay nadie.
Phuket tiene una temporada de verdad y una temporada baja de verdad. Los costes no la respetan.
Nada de esta página se pone en pausa
Las cuotas de urbanización, el seguro, los impuestos, el personal, el servicio de piscina, el jardín, internet y el consumo eléctrico de fondo siguen durante los meses tranquilos exactamente igual que en febrero. Los ingresos no. Los propietarios que planifican sobre la media anual de sus propios ingresos se encuentran con esto el segundo año y lo describen como una sorpresa, que no lo es. Aparte dinero de los meses fuertes de forma deliberada, como decisión y no por accidente.
Una villa cerrada cuesta más que una abierta
Cierre la casa del todo y las facturas bajan durante una temporada, y después llegan todas juntas. La humedad se mete en armarios y colchones, las bombas se agarrotan, se quedan sin pilas todos los mandos, incluidos los de la cancela, la fauna encuentra la instalación eléctrica y la piscina se estropea. Volver a poner en marcha una villa que ha pasado cerrada toda una temporada de lluvias sale sistemáticamente más caro de lo que habría costado mantenerla en funcionamiento.
Las lluvias traen su propia factura
Entre mayo y octubre, los desagües, el tejado y los canalones dejan de ser mantenimiento y pasan a ser la diferencia entre el agua fuera y el agua dentro. Podar antes de las tormentas, comprobar la evacuación y retirar lo que tira el viento es trabajo barato en el momento adecuado. El mismo trabajo después de que haya entrado el agua es un parte al seguro, un deshumidificador y un repintado.
Antes de dar por hecho que el año cuadra
La forma honesta de comprobar si su villa se paga a sí misma no es una proyección, son pruebas: qué reservaron de verdad villas comparables de toda Phuket en los últimos doce meses, mes a mes, y en qué punto de ese rango caería la suya. Ponga eso frente a la lista de arriba y tendrá un año, no una esperanza. Eso es exactamente lo que mide nuestro análisis de mercado, y es gratuito. Los datos son los mismos vuelva usted a hablar con nosotros o no.
Lo que un gestor le debe aquí
Anticipar, documentar, reducir, enseñar.
Un gestor que solo lleva las reservas ha hecho la mitad del trabajo. Cada línea de esta página está gestionada o no lo está, y eso se ve en una sola liquidación.
Anticipar: un calendario de costes para el año
Las fechas de revisión, la comprobación previa a las lluvias, la renovación del seguro, la notificación del impuesto, la reunión de la urbanización donde se fija la cuota del año siguiente, y el horizonte de sustitución de la bomba, los compresores y la pintura. Escrito por adelantado, nada de esto es una sorpresa. Pida al gestor que esté valorando contratar que le enseñe el que lleva para una propiedad existente, con los nombres tapados.
Documentar: una línea por concepto, con la factura detrás
No una cifra mensual llamada mantenimiento. Cada gasto relacionado por separado, con fecha, con el proveedor identificado y la factura disponible el mismo día que la pida. Es la prueba más clara que existe sobre una gestora, y se aplica en treinta segundos: pida ver una liquidación real de un propietario con los importes tapados.
Reducir, pero solo donde sea honesto
Horas de bombeo ajustadas a la piscina y no al valor por defecto del instalador. Revisiones según calendario en lugar de cuando algo falla. Materiales comprados directamente y no a través de una cadena de intermediarios. Proveedores puestos a concurso de vez en cuando. Lo que no es un ahorro: saltarse una revisión, describir el uso de la villa con vaguedad a la aseguradora, o emplear a alguien de manera informal. Eso son costes aplazados a un día peor.
Acuerde el umbral antes de que se rompa nada
El importe por encima del cual el gestor tiene que consultarle antes de gastar. Si se fija demasiado alto, las reparaciones pequeñas se vuelven partidas invisibles que usted nunca aprobó. Si se fija demasiado bajo, le preguntarán por bombillas desde otro huso horario. Acuérdelo en el contrato de gestión, y acuerde aparte qué pasa fuera de horario cuando hay un huésped en la casa y nadie consigue localizarle.
Enseñar: ingresos y costes en la misma página
Cada reserva relacionada, cada gasto imputado a esa reserva, el saldo abonado a usted y el acumulado del año para que vea la forma del conjunto y no un mes suelto. Los costes resumidos en una sola palabra son costes que usted no puede cuestionar. La prueba es sencilla: si no puede reconstruir su propio año a partir de las liquidaciones que ha recibido, el informe no está haciendo su trabajo. Eso vale para quien lo produzca, nosotros incluidos.
Respuestas claras
Lo que los propietarios nos preguntan sobre los costes.
¿Cuánto cuesta más o menos mantener una villa en Phuket al mes?
¿Qué coste sorprende más a los propietarios nuevos?
¿Puedo apagarlo todo mientras estoy fuera?
¿Alquilar la villa cubrirá los costes de mantenerla?
¿Los gestores añaden margen a las facturas que pagan por mí?
Llevo tiempo con la villa. ¿Pueden decirme si estoy pagando de más?
Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.
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