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Fin de la garantía

Su garantía de alquiler se acaba. ¿Y ahora qué?

Si la rentabilidad garantizada de su promotora está a punto de terminar, tiene delante una decisión con fecha. Esto es lo que implica esa decisión, y qué mirar antes de tomarla.

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Qué acaba de pasar

La garantía termina. La propiedad no cambia.

Durante el periodo de garantía usted recibía una cifra fija. A partir de ahora recibe lo que el inmueble genera de verdad, que puede ser más, puede ser menos, y por primera vez es visible.

  • Está a punto de ver las cifras reales

    Una rentabilidad garantizada oculta el rendimiento de forma deliberada. El primer año después de que termine es el primer año en que puede ver qué hace su propiedad realmente: cuántas noches, a qué tarifa, en qué meses.

  • El pool de alquiler, dicho con honestidad

    La mayoría de las promotoras ofrecen seguir con la gestión, a menudo mediante un pool que promedia los resultados entre unidades. Es un producto real y tiene una ventaja real: usted queda aislado del rendimiento de su propia unidad. El precio a pagar es que una unidad bien situada subvenciona a otra mal situada, y usted no puede saber cuál de las dos es la suya.

  • Gestión independiente

    El rendimiento de su unidad pasa a ser suyo, para bien y para mal. Eso favorece a una buena unidad y castiga a una floja. Cuál de las dos es la suya debería ser una cuestión de pruebas y no de optimismo.

  • Vender

    Es una respuesta legítima, y merece la pena ponerle precio antes de decidir. Solo tenga en cuenta que una unidad que se vende al terminar un periodo de garantía, en un edificio donde muchos propietarios están decidiendo a la vez, se está vendiendo contra mucha oferta.

Antes de decidir

Cuatro cosas que conviene averiguar antes.

  • ¿Qué ganó de verdad su unidad?

    No lo que le pagaron, sino lo que la unidad produjo. Pida al operador la ocupación y la tarifa media de su unidad en concreto, no la media del edificio. Si no se la dan, eso también es información.

  • ¿Cuál es la posición real de su unidad?

    Planta, orientación, vistas, ruido, distancia al ascensor y a la piscina. Dentro de un mismo edificio la distancia entre la mejor unidad y la peor es grande, y es del todo predecible a partir de un plano.

  • ¿Qué permite el edificio?

    Hay edificios que restringen quién puede gestionar las unidades, o que exigen que los alquileres pasen por el operador. Lea el reglamento antes de dar por hecho que puede elegir.

  • ¿Qué están haciendo unidades comparables?

    Eso es lo que recoge nuestro análisis de mercado: qué reservaron de verdad, a lo largo de doce meses, unidades comparables a la suya, y en qué punto de ese rango caería la suya. Es gratuito, y son los mismos datos vuelva usted a hablar con nosotros o no.

Seamos justos

Cuándo quedarse en el pool es la respuesta correcta.

  • Su unidad es floja dentro del edificio

    Planta baja, sin vistas, pegada al montacargas. Unos resultados promediados valen más para usted que su propio rendimiento, y salir del pool le costaría dinero.

  • Prefiere la certeza al potencial

    Un pool suaviza los altibajos del año. Si una cifra previsible le importa más que una cifra esperada más alta, eso tiene un valor real y la gestión independiente no lo ofrece.

  • El edificio está de verdad bien llevado

    Hay operadores que hacen esto bien. Si las liquidaciones vienen desglosadas, si le responden a las preguntas y las cifras se sostienen, puede que ya tenga lo que saldría a buscar.

Respuestas claras

Lo que preguntan los propietarios al terminar una garantía.

¿Puedo salirme del programa de alquiler de la promotora?
Normalmente sí, con preaviso, pero revise dos documentos: su contrato de gestión de alquiler y el reglamento del edificio. Hay edificios que restringen quién puede operar las unidades que contienen, y esa es una limitación distinta de su contrato con el operador.
¿Por qué mi rentabilidad garantizada era mayor que lo que gana la unidad?
A veces no lo era: hay unidades que ganan de verdad más que la garantía, y precisamente por eso termina la garantía. Cuando la garantía era mayor, en general iba incorporada al precio de compra, es decir, la pagó usted por adelantado. Ninguno de los dos casos es un escándalo; conviene entender los dos antes de decidir qué viene ahora.
¿Cómo sé si mi unidad es buena?
Planta, orientación, vistas, ruido y distribución, comparados con lo que reservaron de verdad unidades similares en su zona. Eso es exactamente lo que ponemos en el análisis de mercado gratuito. Para su unidad, no para la media del edificio.
¿Es buen momento para vender?
Es el momento en que más propietarios de su edificio se están haciendo la misma pregunta, y rara vez es ese el mejor momento para vender. Consiga antes una imagen clara de lo que produce el alquiler: le dice a qué estaría renunciando, y es lo que un comprador le va a pedir de todos modos.

Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.

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