Услуги
Управление кондоминиумом на Пхукете
Управление кондоминиумами по всему Пхукету для владельцев, которые живут в другой стране: юридическое лицо кондоминиума (juristic person) и его правила, общие платежи (CAM), что здание и тайский закон разрешают в краткосрочной аренде, гости и ежемесячный отчёт. Вы имеете дело с Silvain и Pattama, двумя директорами компании. Наше вознаграждение начинается от 10%, цена называется письменно после осмотра.
Расскажите нам о вашей недвижимости.
Достаточно нескольких деталей. Один из двух директоров прочитает их и ответит в течение одного рабочего дня.
Что мы берём на себя в кондоминиуме на Пхукете
В рамках правил вашего здания
Уборка и обслуживание
Уборка, осмотры и обслуживание кондиционеров по графику; подрядчиков мы заранее согласуем с управлением здания. Каждый ремонт фиксируем на фото в тот же день.
Гости, зарегистрированные в здании
Каждое бронирование проверяем до подтверждения, ключ-карты регистрируем на ресепшене, а уведомление TM30 подаём на каждого иностранного гостя. Во время проживания кто-то из нас остаётся на связи.
Один отчёт в месяц
С разбивкой по каждому бронированию, с каждым расходом и датированными фотографиями осмотров. О дополнительном сборе, который утвердило собрание собственников, сообщаем, как только о нём узнаём, а не в следующем отчёте.
Аренда там, где её разрешает здание
Фотосъёмка, тексты объявлений и сезонные цены на Airbnb, Booking.com, Agoda и напрямую, когда правила здания и закон допускают краткосрочную аренду. Если нет, долгосрочная аренда или квартира, готовая к вашим собственным приездам.
С кем вы имеете дело
Компанией руководят два директора
Silvain и Pattama руководят компанией и сами отвечают владельцам. Pattama на тайском общается с юридическим лицом кондоминиума (juristic person), управляющим зданием и охраной; Silvain отвечает за владельцев, цены и отчётность. Мы ограничиваем число объектов, которые берём, и принимаем только те, до которых можем доехать в течение часа.
Как мы работаем
Сначала мы изучаем здание, потом квартиру.
Квартира в кондоминиуме: это два решения, а не одно. Что разрешает закон и что разрешают ваши совладельцы. Мы выясняем и то и другое, прежде чем что-либо размещать.
- 1
Мы читаем регламент
Зарегистрированный регламент, правила проживания под ним и письменную позицию юридического лица кондоминиума по поводу аренды. Pattama задаёт вопрос по-тайски, на ресепшене, и мы возвращаемся с ответом, а не с впечатлением.
- 2
Мы осматриваем квартиру
Дренажные трубки кондиционеров, теплообменник над потолочной решёткой, счётчики, состояние мягкой мебели и текстиля. Закрытая квартира ломается иначе, чем вилла, и делает это незаметно.
- 3
Вы получаете письменное предложение
Для каждой квартиры отдельно, после осмотра, с прямо названной базой расчёта и перечнем исключений. Наше вознаграждение начинается от 10%, а что сверх этого, зависит от того, сколько здание уже делает за вас.
- 4
Мы берём квартиру и ведём документы
Ключ-карты зарегистрированы, подрядчики согласованы со зданием, TM30 подаётся на каждого иностранного жильца, а после каждого визита составляется датированный отчёт с фотографиями, снятыми с одних и тех же точек.
Где кондоминиумы подводят
Квартирой можно владеть совершенно законно и при этом незаконно сдавать.
Большинство проблем, которые мы видим в кондоминиумах Пхукета, начинаются ещё до первого гостя. Они начинаются в правилах здания, в лицензировании и в документах, которые никто не прочитал.
Юридическое лицо кондоминиума стоит выше вас
У каждого кондоминиума на Пхукете есть юридическое лицо (juristic person), то есть правовой орган совладельцев, с зарегистрированным регламентом и правилами проживания. Эти правила могут прямо запретить краткосрочную аренду, ограничить число ключ-карт, доступ к лифтам или потребовать, чтобы каждый жилец регистрировался на ресепшене. Они стоят выше всего, что может предложить управляющий, и могут измениться на общем собрании, на котором вас не было. Действующий регламент: первый документ, который мы просим прочитать.
Двое ворот, и открыты должны быть обе
Тайский закон о гостиницах считает проживание меньше тридцати ночей гостиничной деятельностью, а жилые кондоминиумы редко имеют на неё лицензию. Правила вашего здания: вторые ворота, отдельные от закона, и они могут закрыть то, что закон разрешает. Значит, ворот двое, и открыты должны быть обе. Мы скажем, какие из них закрыты для вашей квартиры, до того как что-либо будет размещено, а если закрыты обе, так и скажем и откажемся, вместо того чтобы сдавать потихоньку в надежде, что никто не проверит.
TM30 обязателен, и это ваша обязанность
Когда в вашей квартире живёт иностранный гражданин, уведомление TM30 обязан подать владелец или фактический распорядитель объекта, а не гость. Это касается и друга, который живёт бесплатно, точно так же, как платящего гостя. Некоторые администрации зданий подают уведомления за жильцов из любезности, многие нет, а любезность не означает передачи обязанности. Это небольшая формальность, которая становится настоящей проблемой только тогда, когда её никогда не выполняли, а кто-то спросил.
Показать ещё 3
Общие платежи не берут паузу
Взносы на содержание общего имущества и в резервный фонд начисляются на квартиру, а не за пользование, поэтому они идут, жила ли там кто-то, стояла ли квартира пустой или шёл ремонт. Здание может с коротким уведомлением проголосовать за целевой сбор на лифт, крышу или фасад. Долги следуют за квартирой, а не за тем, кто их накопил, так что неоплаченный остаток может стоить вам ключ-карты или задержать переоформление в Земельном департаменте. Попросите у администрации последний годовой отчёт и состояние резервного фонда, прежде чем строить какие-либо планы на квартиру.
Что здание уже делает и чего не сделает никогда
Ресепшен принимает доставки, охрана обходит коридоры, а персонал юридического лица обслуживает лифты, общий бассейн и территорию. Вы уже платите за это через общие взносы, и управляющий, который выставляет вам счёт за это ещё раз, просто раздувает смету. Чего здание не сделает: не откроет вашу входную дверь, не будет следить за вашими кондиционерами, не встретит гостя в полночь, не будет искать протечку в квартире ниже и не расскажет вам потом, во что всё это обошлось. Эта граница прописывается в договоре до начала работы.
Закрытая квартира работает против себя
Без сада и собственного бассейна работы вдвое меньше, чем на вилле. Но сырость никуда не девается. Запертая на весь сезон дождей квартира зарастает плесенью в шкафах и текстиле, сифоны пересыхают и запах канализации возвращается, а теплообменники над потолочными решётками ржавеют. Забитая дренажная трубка кондиционера на высоком этаже пачкает не ваш потолок, а потолок соседа снизу, и это уже разговор с соседом и администрацией здания не меньше, чем ремонт.
Что мы делаем на самом деле
Сначала мы управляем рисками, потом квартирой.
Наша работа с кондоминиумами намеренно лишена блеска. Это проверки, записи и конкретный человек на острове, который отвечает, когда звонят из здания.
Мы изучаем здание, прежде чем брать квартиру
Прежде чем о чём-либо договариваться, мы запрашиваем действующий регламент, письменную позицию юридического лица по аренде и статус лицензирования здания. Читаем их и рассказываем вам, что нашли. Иногда честный ответ: квартира подходит для аренды на месяц или на год. Иногда: сдавать её вообще не стоит. Этот разговор лучше провести до того, как вы закажете фотосъёмку, а не после.
Если правила говорят «нет», мы не ищем обходных путей
Мы не будем размещать объявление с длинным минимальным сроком, тихо принимая короткие бронирования, и не будем учить гостей говорить на ресепшене, что они друзья владельца. Контроль на Пхукете неравномерный, именно поэтому такая практика и живёт, и обычно он приходит после жалобы жильца или смены состава комитета. Когда это происходит, называют имя владельца, а не управляющего, который принял бронирование. Мы скорее откажемся от объекта, чем будем вести его так, и вам стоит задать тот же вопрос каждому управляющему, с которым вы говорите.
Долгосрочная аренда и квартиры, которые никто не сдаёт
Арендатору с годовым договором всё равно нужны нормальная передача квартиры, датированная опись, правильно оформленный депозит, обслуженные кондиционеры и человек, который ответит, когда в воскресенье сломается водонагреватель. Другие владельцы не сдают никогда и хотят лишь, чтобы квартиру проверяли, проветривали и присылали отчёт. Обе задачи реальны, и мы берём их такими, какие они есть. Во втором случае будьте честны с собой: если вы приезжаете раз в несколько недель, администрация внимательна, а у соседа есть ключ, возможно, мы вам вообще не нужны.
Показать ещё 3
Ресепшен, менеджер здания и общее собрание, по-тайски
Pattama напрямую общается с администрацией юридического лица, менеджером здания и охраной. Это регистрация ключ-карт, доступ для гостей, разрешения на работы для любого подрядчика, который заходит в здание, и уведомления, которые приходят на тайском и которые владельцы за границей подшивают непрочитанными. Silvain живёт на Пхукете с 2019 года, Pattama тайка, вдвоём у нас десять лет опыта на этом острове, так что между двумя сторонами разговора ничего не теряется. Мы не голосуем за вашу квартиру на собрании совладельцев: это право остаётся за вами, и мы говорим, когда собрание стоит вашего внимания.
Проверки, пока квартира пустует
Опасно именно пустое состояние, а не заселённое. Мы включаем каждый внутренний блок кондиционера достаточно надолго, чтобы увидеть, что конденсат действительно уходит, проливаем сифоны, заглядываем за задние стенки шкафов, снимаем показания счётчиков, чтобы тихо подтекающий бачок проявился как растущая цифра, а не как счёт, и проверяем потолок на первое пятно протечки сверху. Фотографии снимаются с одних и тех же точек при каждом визите, поэтому изменения видны, а не обсуждаются. Настройка, которую никто не проверяет, это надежда, а не мера.
Документы, которые остаются вашими
Уведомления TM30 хранятся в деле объекта, датированные отчёты об осмотрах, история обслуживания кондиционеров, повреждения фотографируются при заезде и выезде и фиксируются в тот же день, а не описываются неделю спустя. Ущерб в кондоминиуме обычно небольшой и спорный, прожжённая столешница или вода, протёкшая к соседям снизу, поэтому спор решают именно доказательства, записанные вовремя. Если здание возлагает ответственность на нас, мы сразу говорим вам об этом. Если вы от нас уйдёте, дело уходит вместе с вами.
Прямые ответы
Вопросы, которые владельцы квартир на самом деле нам задают.
Они звучат почти в каждом первом разговоре. Ответы те же, что мы даём по телефону, включая случаи, когда ответ «нет».
Можно ли сдавать мою квартиру в кондоминиуме через Airbnb?
Можете ли вы оформить лицензию на мою квартиру, чтобы короткие заезды стали законными?
Моя квартира пустует восемь месяцев. Это проблема?
Кто отвечает за уведомление TM30: я или арендатор?
Вы занимаетесь взносами CAM и резервным фондом?
Через несколько лет я, возможно, продам квартиру. Влияет ли тогда что-то то, как ею управляли?
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.