Владение из-за границы
Управление недвижимостью на Пхукете для иностранных владельцев
Владеть здесь, живя в другой стране, — совсем не то же самое, что владеть у себя дома. Правила тайские, бумаги на тайском, а проблемы случаются, пока вы спите. Здесь написано, что действительно относится к вам как к иностранному владельцу и где заканчивается наша роль.
Сначала прочтите это
Мы управляющие. Мы не ваш юрист и не ваш бухгалтер.
Почти всё, о чём здесь пойдёт речь, — это право, налоги или иммиграционная практика. Мы работаем рядом с этим каждую неделю, у нас нет полномочий консультировать вас по этим темам, и управляющий, который делает вид, что есть, — управляющий, с которым надо быть осторожнее.
Где наши знания действительно полезны
Мы имеем дело с этими правилами в повседневной работе, на реальных объектах, каждую неделю. Это значит, что мы обычно можем сказать вам, какой вопрос задать, какой документ у вас попросят и что происходит на практике, а не на бумаге. Это не значит, что на наш ответ можно опираться, когда на кону собственность или деньги. Считайте эту страницу подготовкой к разговору со специалистом, а не заменой ему.
Где они заканчиваются
Структура владения, регистрация компании, налоговая позиция и иммиграционный статус — дело тех, у кого есть право этим заниматься. Мы не будем выстраивать вашу структуру, подавать вашу декларацию и толковать вашу визу. Когда вы задаёте нам такой вопрос, честный ответ — направить вас к специалисту, и именно этого стоит ждать, а не уверенно поданного мнения.
К кому мы направляем и что с этого имеем
Мы можем назвать тайские юридические фирмы и бухгалтеров, за чьей аккуратной работой с владельцами мы наблюдали годами. Никаких договорённостей между нами и кем-либо из них нет, и ничего ни в ту, ни в другую сторону не идёт, когда вы к ним обращаетесь. Задайте этот вопрос нам прямо и задайте его каждому управляющему и агенту, с которым имеете дело здесь. Оплаченная рекомендация не обязательно плоха, но вы вправе знать об этом заранее.
Почему проведённая граница делает остальное полезнее
Прямо сказать, где заканчивается наша роль, — значит сделать достоверным то, на что мы претендуем. Компания, которая выдаёт себя за ответ сразу на юридические, налоговые, иммиграционные и операционные вопросы, — это компания, которую всерьёз не проверяли ни по одному из них. Мы небольшая управляющая компания. Список того, что мы делаем хорошо, намеренно короткий.
Как оформлено владение
Структура владения решает больше, чем ожидают владельцы.
Почти каждый иностранный владелец на острове укладывается в один из трёх вариантов, и каждый вырастает из своей части тайского права. Ниже — общие сведения, а не совет: он здесь для того, чтобы вы задали тайскому юристу правильный вопрос про свой собственный объект.
Квартира в кондоминиуме, в собственности на ваше имя
Закон о кондоминиумах позволяет иностранным гражданам владеть квартирами напрямую, но в пределах квоты: не более сорока девяти процентов продаваемой площади здания может находиться в иностранных руках. Ваша квартира либо внутри этой квоты, либо нет, и это факт о здании, а не о вас. Деньги на покупку обычно должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы здесь, а банковский документ, подтверждающий это, земельное управление запрашивает при регистрации. Сохраните его. Он снова понадобится в день, когда вы продадите объект и захотите вывести выручку из страны.
Вилла, где земля взята в зарегистрированную аренду
Иностранные граждане, как правило, не могут владеть землёй в Таиланде, поэтому покупка виллы обычно строится вокруг долгосрочной аренды земли, зарегистрированной в земельном управлении, часто при том, что сам дом оформлен отдельно от участка под ним. Тайское право ограничивает регистрируемый срок тридцатью годами. Продления, записанные в ваших бумагах, — это договорные обещания между сторонами, а не то, что реестр гарантирует заранее, и это различие — самое важное, что нужно понимать о собственных документах. Попросите юриста письменно объяснить, что происходит по окончании зарегистрированного срока.
Вилла, где землю держит тайская компания
Схема распространённая, и проверяют её всё пристальнее. Компания, существующая только чтобы держать дом, с тайскими акционерами, которые никогда реально не оплачивали свои доли, — это номинальная схема, и она незаконна, каким бы обычным делом это ни было в момент, когда структуру создавали. Настоящая компания несёт настоящие обязанности: реальный учёт, ежегодная отчётность, аудитор, юридический адрес. Если это ваша структура, годовая стоимость поддержания её в порядке — часть владения объектом, и ей место в вашем бюджете, а не в списке неожиданностей.
Почему всё это важно управляющему
Структура решает, на чьё имя оформлен договор на электричество, кого считают хозяином дома для иммиграционного уведомления, чей счёт получает доход от аренды и у кого есть право пропустить техника через ворота в воскресенье. Передача объекта идёт наперекосяк тогда, когда ничего из этого не было записано. Прежде чем взять объект, мы спрашиваем, как оформлено владение, — не из любопытства, а потому, что половина операционных вопросов снимается сама собой, как только это известно.
TM30
Обязанность уведомлять лежит на вас, а не на вашем госте.
Тема отдельная от аренды и отдельная от налогов, и это то правило, о котором большинство иностранных владельцев не слышало ни разу — пока оно не создало проблему в худший из возможных моментов.
Что говорит само правило
Иммиграционная служба Таиланда требует, чтобы хозяин дома, владелец или тот, кто фактически владеет объектом, уведомил её о проживании иностранного гражданина. Обязанность лежит на стороне объекта, а не на приезжем. Срок считается в часах, а не в днях, и как порядок уведомления, так и строгость его применения за последние годы менялись не раз. Уточните текущее положение у того, кто имеет право консультировать, а не полагайтесь на то, что писали на форуме несколько лет назад.
Это касается не только платящих гостей
Обязанность привязана к размещению иностранного гражданина, а не к взиманию с него денег. Друг, живущий две недели в вашей пустой вилле, считается, и обязанность возникает, даже если никакие деньги из рук в руки не переходят. Распространяется ли это и на вас самих, когда вы приезжаете на собственный объект после долгого отсутствия, — вопрос по-настоящему спорный. Мы видели оба ответа, и ответ зависел от того, какой иммиграционный офис спрашивал. Если вы сами проводите на объекте существенное время, задайте этот вопрос своему юристу, а не нам, и задайте его про ваш офис, а не про Таиланд вообще. Что не вызывает сомнений — это случай с бесплатно живущим другом, и почти всегда именно он остаётся неуведомлённым.
Где пробел всплывает потом
В момент не происходит ничего, и именно поэтому этим пренебрегают. Всплывает это при продлении визы, при въезде, при отчёте о девяноста днях или в сделке с недвижимостью, когда кто-то смотрит на историю и видит, что она неполная. Это гораздо худший момент для обнаружения проблемы, чем та неделя, когда она возникла, потому что восстанавливать историю приходится к сроку, из другой страны и через кого-то ещё.
Как это ведём мы и чего с вас снять нельзя
По объектам, которыми управляем, мы подаём уведомление на приезжающих гостей и храним запись вместе с остальным досье объекта, чтобы она существовала, когда её попросит чиновник. Чего мы не можем — так это перенести саму обязанность: по закону она остаётся на владельце или на том, кто фактически владеет объектом. Работу делаем мы; адресатом правила остаётесь вы. Управляющий, который говорит, что взял вашу правовую обязанность на себя, либо неверно её прочитал, либо надеется, что вы не проверите.
Вопрос о тридцати днях
Короткие заезды, гостиничный закон и ответ, который никому не нравится давать.
Вот здесь владельцам обычно говорят то, что они хотят услышать. А это та версия, которую даём мы, прежде чем объект где-либо появится в объявлениях.
Почему тридцать ночей всплывают снова и снова
Таиланд регулирует платное размещение через гостиничный закон. Предложение объекта путешественникам на короткие сроки трактуется как деятельность по размещению — отсюда вообще и берётся вопрос о лицензии. Сдача помесячно обычно трактуется как аренда, и именно поэтому столько домов и владельцев останавливаются на минимуме в тридцать ночей. Это обходит вопрос, а не отвечает на него, и для многих объектов такой шаг разумен.
Большинство вилл никогда не строили под лицензию
Гостиничная лицензия тянет за собой требования к зданию, безопасности и зонированию, под которые частный дом никогда не проектировался. Часть застроек возводили специально ради её получения, а часть объектов работает под лицензией, оформленной на уровне проекта, о чём их владельцы не подозревают. Возможно, ваш из таких. Это стоит установить, а не предполагать обратное, потому что это меняет то, что вам разрешено делать, а не только то, чем вы готовы рисковать.
Ваше гражданство не меняет правило, но меняет вашу уязвимость
Положение с лицензией зависит от объекта и от длительности проживания, а не от того, кто им владеет. Жизнь за границей меняет другое — то, как проблема доходит до вас: отсутствующий владелец узнаёт о жалобе соседа поздно, через кого-то ещё и с меньшим числом способов уладить дело тихо. Применение правил здесь часто начинается с жалобы, и это превращает отношения с домами по обе стороны от вашей стены в операционный вопрос, а не в чисто человеческий. Мы относимся к этому как к части работы.
Что вы получите от нас
Прежде чем ваш объект появится на любой площадке, мы прямо скажем, в какой из этих ситуаций он находится, — в том числе тогда, когда честный ответ в том, что положение неясно. Если после этого вы решаете сдавать на короткие сроки, вы делаете это, понимая, что выбираете, и риск ваш: не наш и не площадки. Мы скорее откажемся от объекта, чем поставим владельца туда, куда он не пошёл бы, видя всю картину целиком.
Деньги
Банковские счета и то, как деньги на самом деле до вас доходят.
Ничего экзотического здесь нет. Просто это плохо объясняют людям, которые не могут прийти и спросить лично.
Открыть тайский счёт сложнее, чем кажется
Требования отличаются от банка к банку, а на практике — от отделения к отделению и ото дня ко дню. Их ужесточили, и у нерезидентов часто просят документы, привязанные к визе, разрешению на работу, покупке недвижимости или местному адресу. Это разговор с банком, и это один из немногих случаев, когда прийти лично по-прежнему лучше любого другого подхода. Мы можем рассказать, что недавно просили у владельцев; открыть счёт за вас мы не можем и не хотели бы получать для этого ваши документы.
Бумаги по вашей покупке понадобятся спустя годы
Там, где деньги на покупку квартиры переводились из-за рубежа, справка банка, подтверждающая этот перевод, — не формальность, которую подшивают и забывают. Именно её хотело видеть земельное управление при регистрации, и именно её захочет увидеть банк, когда вы в итоге продадите объект и захотите отправить выручку домой. Владельцы теряют её постоянно. Отсканируйте и храните скан не на том ноутбуке, который вы однажды поменяете.
На чей счёт приходит доход от аренды
Спросите любого управляющего, приходят ли платежи гостей на его счёт или на ваш, когда переводится остаток и что удерживается на возможный ущерб и предстоящие расходы. Обе модели существуют, и обе можно вести честно. Важно, чтобы это было записано в договоре, чтобы срок был конкретной датой, а не формулировкой «когда дойдут руки», и чтобы каждое движение было видно в отчёте, который вы можете прочитать строка за строкой, никому не звоня.
Вывод денег из Таиланда
Дело обычное и документируемое. Банк спросит, что это за средства и откуда они, и на этот вопрос легко ответить, когда ваши записи в порядке, и неловко — когда нет. Расходы будут на обоих концах: банк-отправитель, сам курс обмена, банк-получатель. Отметим, что мы их не устанавливаем и никакой их части не получаем. Спросите у своего банка, какие условия действуют именно для вас, прежде чем закладывать в расчёты какую-то цифру.
Налоги
Что облагается, кем и что мы можем и не можем с этим сделать.
Мы не бухгалтеры и ни одной цифры здесь не назовём. Зато мы можем перечислить то, что существует, чтобы вы знали, о чём спрашивать и кого.
Доход от аренды, полученный в Таиланде, облагается в Таиланде
Доход от объекта здесь считается доходом из тайского источника, живёте вы в Бангкоке или в Брюсселе. Как он оценивается, зависит от того, оформлен объект на частное лицо или на компанию, и от вашего собственного налогового резидентства. Есть вычеты и льготы, которые тайский бухгалтер применит правильно и которые вы вряд ли отыщете, читая форумы. Дорого обходится обычно не уплата неверной суммы, а то, что вы не знали, какую декларацию должны были подать.
Ежегодный налог на землю и строения
Таиланд взимает ежегодный налог на землю и строения, который собирает местная администрация, и режим зависит от того, как объект классифицирован: жилой, коммерческий, сельскохозяйственный, пустующий. К сдающемуся объекту могут относиться иначе, чем к тому, в котором вы живёте сами, и классификацию стоит проверить, а не предполагать. Счёт приходит владельцу. Это один из тех расходов, которые тихо появляются в первый полный год и удивляют тех, кто заложил в бюджет только покупку.
Сборы, возникающие при переоформлении
И покупка, и продажа влекут сборы в земельном управлении: пошлина за переоформление, гербовый сбор или специальный налог на предпринимательскую деятельность в зависимости от обстоятельств и удержание у источника на стороне продавца. Кто какую часть платит — вопрос обычая, а не жёсткого правила, и он обсуждается в сделке, как и всё остальное. Значит, это разговор с юристом и бухгалтером до того, как вы согласуете цену, а не после рукопожатия.
У вашей собственной страны могут остаться к вам вопросы
Облагается ли тайский доход от аренды и там, откуда вы приехали, зависит от вашего налогового резидентства там, а этот статус меняется, если вы перестали быть резидентом, — поэтому два владельца с одной улицы получают разные ответы на один вопрос. Небольшое число стран, прежде всего Соединённые Штаты, облагает налогом своих граждан независимо от места жительства, и это снова меняет вопрос. У Таиланда есть соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, и они определяют, какой стороне что достаётся. Всё это вопрос двух стран, и по нему нужен специалист с обеих сторон. На половину, относящуюся к стране происхождения, на Пхукете не ответит никто, и мы в первую очередь. Владельцы, у которых это выходит не так, обычно спрашивали только одну из двух сторон.
Что мы действительно даём
Постатейные отчёты для владельца, счета и чеки на потраченное и годовую сводку в форме, с которой бухгалтер может работать, не звоня нам за пояснениями. Мы ведём записи; ваш консультант ими пользуется. Это вся наша роль в ваших налоговых делах, и её стоит проверить, прежде чем кого-либо нанимать: попросите управляющего собрать такой же комплект за уже прошедший год и посмотрите, сколько времени это займёт.
Из другого часового пояса
Управлять домом, в который нельзя войти.
Вот эту часть владельцы недооценивают, и она не имеет никакого отношения к бумагам.
Мелкие проблемы дорожают за то время, пока их не заметят
Капающий наружный блок — это пятнадцать минут работы в тот же день и ремонт потолка три недели спустя. На Пхукете эта арифметика хуже, чем в большинстве мест, потому что юго-западный муссон идёт примерно с мая по октябрь, а закрытый дом всё это время не стоит на месте. Мы открывали дома, простоявшие закрытыми две недели в августе, и находили плесень на задних стенках шкафов. Забитая кровельная воронка доберётся до потолка за один дождливый день. Бассейн, который никто не почистил, зеленеет, пока вы отвечаете на письма где-то в сухом месте. Расстояние не создаёт этих проблем; оно убирает тот момент, когда кто-нибудь бы их заметил. Именно это вы и покупаете у управляющего, и стоит трезво понимать, что вы покупаете внимание, а не чудо.
Вы знаете только то, что кто-то решил вам рассказать
Из-за границы всё ваше представление об объекте — это отчёт, который вы получаете. Поэтому регулярность и формат значат несравнимо больше обещаний: датированные фотографии, что проверили, что нашли, что сделали, что осталось открытым. Отчёт, в котором каждый месяц написано «всё хорошо», — это не отчёт. Попросите показать настоящий, с замазанными суммами, прежде чем что-либо с кем-либо подписывать.
Часть решений не может ждать вашего утра
Договоритесь о сумме, ниже которой управляющий действует, а выше которой спрашивает, и впишите её в договор. Поставьте порог слишком высоко — и о тратах вы будете узнавать постфактум; слишком низко — и вы будете согласовывать светильник из зала ожидания в аэропорту. Большинство владельцев решает это за один разговор и больше к нему не возвращается, и именно поэтому этот разговор стоит провести.
Запросы приходят в чужое утро
Гости Пхукета живут не по одним часам. Семья в Сиднее, пара в Сеуле и немецкая семья, бронирующая февральский отпуск, пишут не в одно и то же время. Вместе они закрывают сутки, поэтому нет ни одного часового пояса, включая ваш, из которого почтовый ящик выглядел бы тихим. Площадки, измеряющие скорость ответа, и явнее всех Airbnb, учитывают её в том, что покажут следующему, кто будет искать. Это один из немногих чисто механических доводов за то, чтобы отдать работу: не в том, что вы не ответили бы хорошо, а в том, что для этого надо не спать. Никто не выдерживает этого целый сезон, имея ещё и работу.
Доверие строится скучным повторением
Один и тот же человек приезжает в один и тот же день недели и отчитывается в одном и том же формате, месяц за месяцем. Это негламурно, и это и есть весь продукт. Если вам нужна дешёвая проверка любого управляющего, посмотрите, так же ли подробен отчёт за третий месяц, как за первый, и сняты ли фотографии с тех же ракурсов, чтобы их действительно можно было сравнить.
Пока вы спите
Что на самом деле происходит, когда что-то ломается в три часа ночи.
Не обещание, а последовательность действий, записанная так, чтобы вы могли сверить с ней то, что описывает кто угодно другой.
Звонок приходит не вам
Номер, который висит в доме, стоит в объявлении и приклеен к холодильнику, — наш, и на него отвечают на острове в тот час, когда он звонит. Гостю, стоящему в тёмной вилле, нужен тот, кто поднимет электрика сегодня ночью, а не тот, кто напишет вам письмо и будет ждать вашего утра. С владельцами мы работаем по-английски и по-французски, а со всеми здесь — на том языке, которого требует ситуация.
Расстояние измеряется пробками, а не картой
Мы работаем по всему острову Пхукет. Эта фраза стоит на каждом сайте управляющей компании здесь и сама по себе не значит ничего, поэтому вот чего нам стоит её произнести. Дорога между Layan и Kamala — это одна поездка в сентябре и другая в феврале, и карта не подскажет, какая из них вам предстоит. Thepkasattri и объездная решают почти всё, что происходит с севера на юг, и решают по-разному в восемь утра и в восемь вечера. Подъём на Patong в два часа ночи проезжается быстро — так, как никогда не бывает в шесть вечера. Поэтому, прежде чем взять объект, мы говорим вам, кто из наших людей ближе всего к вашим воротам, где этот человек реально ночует и сколько ему честно нужно, чтобы до вас доехать в тот час, о котором вы спрашиваете: ночную цифру и цифру высокого сезона, а не удобную. Спросите то же самое у любого другого и попросите ответ письменно.
Сначала сортировка, потом эскалация
Большинство звонков в три часа ночи — не аварии. Выбитый автомат, роутер, пульт от ворот, гость, который не может найти второй пульт от кондиционера. Это решается по телефону или тем, что кто-то доезжает раньше, чем гость успевает как следует рассердиться. То, что остаётся после такой фильтрации, — настоящий отказ, и это совсем другой разговор, ради которого фильтр и существует.
Мы тратим до установленного вами порога и на нём останавливаемся
Ниже порога, записанного в вашем договоре, мы вызываем техника и возвращаем объект в рабочее состояние, а расход попадает в ваш отчёт вместе со счётом. Выше порога вы получаете сообщение о том, что произошло, во что это обойдётся и что мы рекомендуем. И дальше мы ждём. Иногда ждать — неверный ответ, и именно поэтому порог стоит обдумать, а не принять по умолчанию.
Ради чего мы вас разбудим всегда
Всё, где на документе появляется ваше имя, страховой случай, полиция, повреждение конструкций или решение, которое меняет объект, а не чинит его. Это ваше, и никакой часовой пояс не повод принимать это за вас. Если что-то испортило гостю проживание, мы к тому же сообщаем вам об этом до появления отзыва, а не после того, как вы его прочитали.
Будем честны
Когда иностранному владельцу мы не нужны вовсе.
Мы предпочитаем сказать это здесь, а не дать вам выяснить это после подписания.
Вы здесь больше, чем в отъезде
Если вы проводите на Пхукете бо́льшую часть года и не против заниматься домом, почти всё, что мы продаём, у вас уже есть. Присутствие и есть продукт. Платить кому-то за то, что вы можете обеспечить сами, — просто расход, а управляющий, который пытается вас в этом разубедить, продаёт, а не советует.
На острове уже живёт человек, которому вы действительно доверяете
Брат или сестра, партнёр, давний друг с ключами и здравым смыслом. Во множестве случаев такая схема хорошо работает годами. Разваливается она обычно тихо, когда объект начинает приносить деньги и одолжение превращается в работу, за которую никто не договаривался платить, а поднять тему не хочет ни одна сторона. Об этом стоит сказать вслух заранее, а не после того, как это уже ударило по дружбе.
Объект почти не сдаётся
Если дом в основном для вас самих и даёт несколько бронирований в год, полноценное управление может обойтись дороже, чем принесёт. Вам, вероятно, нужен кто-то, кто смотрит за пустым домом: проверки, уборка, бассейн и сад и звонок, когда что-то не так. Это меньший объём работы, и стоить он должен соответственно.
У вас уже есть управляющий, который нормально отчитывается
Постатейные отчёты, чеки по первой просьбе, ответы на вопросы в течение дня и объект, который на третий год выглядит так же, как на первый. Это весь список. Если у вас есть все четыре пункта, правильный ответ — остаться там, где вы есть, и мы так и скажем, а не станем придумывать повод вас переманить.
Прямые ответы
О чём спрашивают нас иностранные владельцы.
Может ли иностранец владеть виллой на Пхукете полностью?
Нужно ли мне быть в Таиланде, чтобы нанять управляющего?
Если вы управляете моей виллой, обязанность по TM30 всё равно моя?
Можете ли вы оплачивать мои счета, пока меня нет?
Нужен ли мне тайский банковский счёт, чтобы сдавать объект?
На каких языках вы общаетесь с владельцами?
Что входит в анализ рынка и сколько он стоит?
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Куда дальше
Наши услуги
- Управление виллами на Пхукете
- Управление кондоминиумами на Пхукете
- Управление Airbnb на Пхукете
- Уход за виллой для владельцев, живущих за границей
- Как сдать виллу на Пхукете в аренду
- Второе мнение о том, как управляют Вашей виллой
- Обслуживание и уборка виллы на Пхукете
- Управление жилой недвижимостью на Пхукете
- О компании Phuket Property Manager
- Связаться с управляющей компанией на Пхукете
- Услуги по управлению недвижимостью
Руководства для владельцев
- Наём персонала для виллы на Пхукете
- Приёмка виллы от застройщика на Пхукете: осмотр и недоделки
- Как выбрать управляющую компанию на Пхукете
- Управлять виллой самому или нанять управляющего на Пхукете
- Правила краткосрочной аренды на Пхукете: вопрос о тридцати днях
- Гарантия арендного дохода заканчивается. Что дальше?
- Смена управляющего на Пхукете
- Стоимость услуг управляющего на Пхукете
- Сколько на самом деле стоит содержание виллы на Пхукете
- Плесень и влажность в пустой вилле на Пхукете
- Вода на вилле на Пхукете: бак, насос и день, когда она закончится
- Солевая коррозия на вилле у моря на Пхукете
- Кондиционеры на вилле на Пхукете: обслуживание, поломки и кто платит
- Уход за бассейном виллы в сезон дождей на Пхукете
- Управление недвижимостью на Пхукете: стоит ли доверять виллу или кондоминиум профессионалам?
- От рая к прибыли: гид иностранного владельца по управлению недвижимостью на Пхукете
- Ваш гид по лучшему управлению недвижимостью на Пхукете
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.