服务
普吉公寓管理
普吉岛（Phuket）全岛的公寓管理，先读楼盘：法人管理机构的规章决定了单位能不能短租，我们在上线之前给您答案。之后是 TM30 申报、公共区域费用跟进、空置期巡查，以及可以逐行核对的每月对账单。和您打交道的是两位总监 Silvain 和 Pattama。管理费从 10% 起，看房后书面报价。
介绍一下您的房产
填写几项信息即可。两位董事之一会亲自阅读，并在一个工作日内回复。
我们在普吉岛公寓里负责哪些事
在您所在大楼的规章范围内
清洁与维护
按计划进行清洁、检查和空调保养，维修人员进场前先向大楼管理处报备。每次维修当天都有照片记录。
住客在大楼登记
每笔预订确认前都会先审核，门卡在前台登记，每位外籍住客都会提交 TM30。住客入住期间，始终有人联系得上。
每月一份对账单
细化到每一笔预订，列出每项开支，并附注明日期的巡查照片。业主大会表决通过的临时摊派，我们一得知就告诉您，而不是等到下一份对账单。
在大楼允许的范围内出租
在大楼规章和法律允许短租之后，我们负责拍照、撰写房源文案，并在 Airbnb、Booking.com、Agoda 和直订渠道按季节定价。若不允许，则改为长租，或让公寓随时为您自住做好准备。
您与谁打交道
由两位总监亲自经营
Silvain 和 Pattama 经营公司，并亲自回复业主。Pattama 用泰语与公寓法人（juristic person）、大楼经理和保安台沟通；Silvain 负责业主、定价和报告。我们限制接手的房产数量，只接一小时车程内能到达的房产。
如何开始
先读懂楼盘，再看单位
一套公寓要做两个决定，而不是一个：法律允许什么，以及其他共有业主允许什么。在挂出任何房源之前，我们先把这两件事都弄清楚。
- 1
我们阅读楼盘规章
已登记的规章、其下的住户守则，以及法人管理机构对出租的书面立场。Pattama 会在前台用泰语询问，我们带回来的是答案，而不是印象。
- 2
我们实地查看单位
冷凝水管、天花板风口上方的盘管、水电表、软装的状况。一个封闭的单位和别墅出问题的方式不同，而且悄无声息。
- 3
您收到书面报价
看房之后按每个单位报价，写清计算基数和不包含的项目。我们的管理费从 10% 起，高出多少取决于楼盘本身已经替您做了多少。
- 4
我们接手，并完成申报
门禁卡登记、承包商向楼盘报备、为每一位外籍入住者申报 TM30，以及每次巡查都从相同角度拍照、注明日期的巡查报告。
公寓容易出问题的地方
一套公寓可以完全合法地持有，却仍然不能合法地出租
我们在普吉岛公寓里看到的麻烦，大多在第一位客人到来之前就开始了：开始于楼盘的规章、执照，以及没有人读过的文件。
法人管理机构的权力在您之上
普吉岛的每个公寓楼盘都有一个法人管理机构，即共有业主的法定团体，有已登记的规章，其下还有住户守则。这些规定可以直接禁止短租、限制门禁卡数量、限制电梯使用，或者要求每位入住者在前台登记。它们的效力高于任何管理公司能给您的承诺，而且可能在一次您没有出席的业主大会上被修改。我们要读的第一份文件，就是现行规章。
两道门，必须同时打开
泰国的酒店法把少于三十晚的入住视为酒店经营，而住宅公寓楼盘很少持有这样的执照。您楼盘的规章是第二道门，独立于法律之外，即使法律允许，它也可以关上。所以有两道门，必须同时打开。在挂出任何房源之前，我们会告诉您哪一道门对您的单位是关着的；如果两道都关着，我们会直说并婉拒，而不是悄悄出租、指望没人来查。
TM30 不是可选项，而且是您的责任
外国人入住您的单位时，TM30 申报的义务落在房产的业主或占有人身上，而不是客人身上。免费借住的朋友和付费的客人一样适用。有些法人管理机构的办公室会出于礼貌替住户申报，很多不会，而礼貌并不等于责任的转移。这是一件很小的行政手续，只有在从来没做过、又恰好有人问起的时候，才会变成真正的问题。
公共费用不会暂停
公共区域费用和维修基金是按单位收取的，而不是按使用情况，所以无论单位有人住、空着还是在装修，它们都照常计算。楼盘可以在通知期很短的情况下，投票为电梯、屋顶或外立面征收专项费用。欠费跟着单位走，而不是跟着欠下它的人走，所以一笔未付的余额可能让您失去门禁卡，或者在土地厅卡住过户。在围绕这个单位做任何计划之前，请向法人管理机构办公室索取最近一年的账目和储备金的情况。
楼盘已经做的，和它永远不会做的
前台代收快递，保安巡视走廊，法人管理机构的员工维护电梯、公共泳池和园区。这些您已经通过公共区域费用付过钱了，再向您收一次的管理公司是在虚报。楼盘不会做的是：打开您的家门、开您的空调、半夜接待客人、追查渗到楼下的漏水，或者事后告诉您这一切花了多少钱。这条边界在我们开始之前就写进协议。
关着的单位会自己坏掉
没有花园、没有私人泳池，省掉了别墅一半的工作，却省不掉潮气。一个在雨季里封闭的单位，会在衣柜和软装里长霉，地漏存水弯干掉后臭味会返上来，天花板风口上方的盘管也会被腐蚀。高楼层的冷凝水管堵了，弄脏的不是您的天花板，而是楼下业主的天花板；那既是一次维修，也是一场要和邻居、和法人管理机构办公室进行的谈话。
我们实际做什么
先管住风险，再管理单位
我们的公寓工作刻意不花哨：就是检查、记录，以及一位在岛上、楼盘来电时会接电话的具名负责人。
接手单位之前，先读懂楼盘
在答应任何事之前，我们会索取现行规章、法人管理机构对出租的书面立场，以及楼盘的执照情况。我们读完，再告诉您发现了什么。有时诚实的答案是，这个单位适合按月或按年出租。有时答案是，它根本不该出租。这番谈话，在您请人拍照之前进行，比之后要好。
规章说不行，我们不绕道
我们不会在挂牌时设一个较长的最短入住天数，再悄悄接受更短的订单；也不会教客人在前台说自己是业主的朋友。普吉岛的执法并不均衡，这正是这种做法屡禁不止的原因；而执法通常在某位住户投诉、或管委会换届之后到来。到那时，被点名的是业主，而不是接下订单的管理公司。我们宁可婉拒一处房产，也不会那样运营它；您也应该把同一个问题问给您接触的每一家管理公司。
长租，以及完全不出租的单位
年租的租客同样需要一次像样的交接、一份注明日期的物品清单、处理得当的押金、保养过的空调，以及周日热水器坏掉时会接电话的人。还有一些业主从不出租，只希望房子有人检查、通风并汇报情况。这两种都是真实的需求，我们按原样接下。对第二种请对自己诚实：如果您每隔几周就来一次，法人管理机构的团队很用心，邻居手里又有一把钥匙，您可能根本不需要我们。
前台、楼盘经理和业主大会，用泰语沟通
Pattama 直接与法人管理机构办公室、楼盘经理和保安前台打交道。这包括门禁卡登记、客人出入、任何承包商进入楼盘所需的施工许可，以及那些用泰语寄来、被身在国外的业主原封不动归档的通知。Silvain 自 2019 年起生活在普吉岛，Pattama 是泰国人，我们两人在这座岛上合计有十年经验，所以对话两边的信息都不会丢失。我们不会在共有业主大会上替您的单位投票：这项权利仍然属于您，值得您关注的会议，我们会提醒您。
单位空置期间的巡查
有风险的是空置状态，而不是有人住。我们让每台室内机运行足够长的时间，亲眼看着冷凝水真正排走；冲洗存水弯；查看衣柜背后；抄读水电表，让一个悄悄漏水的水箱以一个不断上涨的数字显现出来，而不是以一张账单；并检查天花板上是否出现楼上漏水的第一道痕迹。每次巡查都从相同角度拍照，变化一目了然，不必争论。没有人核实过的设置只是一种希望，不是一项措施。
记录归您所有
TM30 申报记录与房产档案一起保存，还有注明日期的巡查报告、空调的保养历史，以及入住和退房时拍照、当天登记的损坏记录，而不是一周后才用文字描述。公寓的损坏通常不大，却常有争议，比如台面烫痕、漏到楼下的水，所以当时留下的证据才能定论。如果楼盘认为责任在我们，我们会马上告诉您。如果您离开我们，档案跟您一起走。
直接的回答
公寓业主真正会问我们的问题
这些问题几乎在每一次初次沟通中都会出现。答案和我们在电话里给出的一样，包括答案是「不行」的地方。
我的公寓可以放到 Airbnb 上吗？
你们能帮我的单位办执照，让短租合法吗？
我的单位已经空了八个月，这有问题吗？
TM30 申报由谁负责，我还是租客？
公共区域费用和维修基金你们会处理吗？
我可能几年后出售。到时候管理方式会有影响吗？
直接和将来照看您房产的人谈
没有客服中心，没有销售团队。手上的房子不多，是我们故意的。