Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Уход за виллой

Уход за виллой для владельцев, живущих за границей

Ваша вилла пустует большую часть года, и вы думаете о ней чаще, чем хотели бы. Эта страница — для владельцев, которые хотят, чтобы за домом действительно ухаживали, независимо от того, принесёт он когда-нибудь доход хоть за одну ночь или нет.

Договориться о первом выездеСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Пустой дом

Что на самом деле происходит с закрытой виллой на Пхукете.

Ничего драматичного здесь нет. Всё медленно и буднично — и именно поэтому дом, оставленный без людей, стареет тут быстрее жилого.

  • Плесень, начиная с мая

    Сезон дождей идёт с мая по октябрь, и воздух неделями остаётся насыщенным влагой. В закрытом и неподвижном доме плесень выступает на задних стенках шкафов, на подкладке штор, на коже и с прохладной стороны наружных стен. Замеченная сразу — стирается тряпкой. Оставленная на весь сезон — она уже в поролоне и в штукатурке.

  • Бассейн зеленеет примерно за неделю

    Остановите насос или оставьте его без электричества — и бассейн на Пхукете из прозрачного станет зелёным быстрее, чем ожидают владельцы. Хватит недели солнца и дождя. Месяц — и это уже слив, щётка и несколько дней работы. А если уровень упал ниже скиммера, пока насос продолжал работать, то самым дорогим в этой истории окажется насос.

  • Сад отвоёвывает подъездную дорожку

    Здесь ничто не перестаёт расти. Шесть недель дождей — и газон по колено, лианы оплели забор; дольше — и корни примутся за мощение и бортик бассейна. Падающие пальмовые листья достаточно тяжелы, чтобы разбить черепицу. Термиты поднимаются из грунта земляными ходами, а пустой дом даёт им месяцы тишины.

  • Вода находит дорогу внутрь

    Протечки в кровле редко заявляют о себе. Сдвинутая черепица, забитый жёлоб, растрескавшийся под ультрафиолетом герметик — первым признаком становится пятно на потолке, а к этому моменту гипсокартон мокнет уже давно. Ущерб от шторма, замеченный на той же неделе, устраняется дёшево. Найденный в ноябре — нет.

  • Электричество отключается, и никто не замечает

    Отключения здесь — обычное дело, особенно в штормовой сезон, и автомат, выбитый во время одного из них, останется выключенным, пока кто-нибудь его не поднимет. А это значит: размороженная в жаре морозильная камера, остановленный насос бассейна и выключенный вместе с ним осушитель. Генератор нужно время от времени запускать под нагрузкой — иначе он не заведётся тогда, когда понадобится.

Выезд

Что такое осмотр на самом деле.

Присмотр за домом — это либо настоящий обход с отчётом по итогам, либо кто-то, кто просто проехал мимо.

  • Один и тот же маршрут, каждый раз

    Выезд идёт в неизменном порядке: каждая комната, каждая мокрая зона, под раковинами, за шкафами, в техническое помещение, вдоль линии кровли, затем по периметру. Показания счётчиков попадают в отчёт, потому что скачок по воде — часто первый признак протечки, которую никто не видит.

  • Технику запускают, а не разглядывают

    Каждый кондиционер гоняют достаточно долго, чтобы проверка имела смысл, и проверяют дренаж конденсата — на тот самый засор, из-за которого вода течёт по стене. Насос бассейна, водяной насос, привод ворот, генератор, а заодно и автомобиль: аккумулятор, простоявший месяцы в такой жаре, к вашему прилёту обычно сядет. Краны открывают, чтобы не пересохли сифоны.

  • Фотографии с датой

    Вы получаете снимки с отметкой времени, сделанные каждый раз с одних и тех же точек, — чтобы изменения за месяцы можно было увидеть, а не выслушать в пересказе. Всё, что не в порядке, снимают и крупно, и в общем плане. В отчёте написано, что проверили и что изменилось; когда не изменилось ничего, так и написано.

  • Частота — это вопрос муссона

    В сухой сезон ежемесячный обход ловит большую часть проблем. С мая по октябрь выезжать нужно чаще, и есть смысл заехать в течение суток-двух после любого серьёзного шторма, пока сдвинутая черепица — это ещё дешёвый ремонт. График мы согласуем с вами, а не продаём один и тот же интервал на весь год.

Когда что-то ломается

Что-то выходит из строя, пока вы за десять тысяч километров отсюда.

Именно из-за этого владельцы не спят по ночам. Это в основном задача логистики, а не техники.

  • Сначала это надо найти

    Почти всё здесь находит человек, стоящий в доме, а не уведомление на телефоне. Пятно на потолке, компрессор, который звучит неправильно, запах, означающий пересохший сифон или треснувшую канализационную трубу. Найдено на выезде — это ремонт. Найдено через полгода — это комната.

  • Довезти мастера до дома

    Вот это и есть настоящая работа, и именно поэтому расстояние имеет значение. Расстояния здесь обманчивы, хорошие мастера заняты, а договариваться с ним на воскресенье, по-тайски, с иностранного номера — не то, чем вам стоит заниматься. Кто-то их встречает, остаётся на время работ и потом проверяет результат.

  • Лимит расходов устанавливаете вы

    Вы согласуете сумму, ниже которой мы решаем вопрос сами и прикладываем чек к отчёту, и выше которой сначала звоним вам с расчётом. Именно это не даёт договору об уходе превратиться в открытый счёт. Каждый расход расписан по статьям, и ничто не исчезает в размытой строке «обслуживание».

Скажем прямо

Что это за услуга и чем она не является.

Мы предпочитаем, чтобы вы узнали границы сейчас, а не обнаружили их в свой второй сезон дождей.

  • Сдавать ничего не обязательно

    Многие виллы здесь — семейные дома, которые стоят пустыми и никогда не примут платного гостя. Это совершенно нормальная причина владеть домом. Эта услуга самодостаточна: за домом ухаживают, вам рассказывают, что происходит, и никто не поднимает тему аренды, пока её не поднимете вы.

  • Если вы всё же начнёте сдавать, дом будет готов

    Если когда-нибудь вы решите, что вилла должна зарабатывать, стартовая точка будет гораздо лучше. Дом, за которым следили два сезона дождей, не потребует недель восстановительных работ перед первой съёмкой. Это отдельный договор и отдельный разговор, и начинать его вам, а не нам.

  • Мы не охранное предприятие

    Присмотр за домом — это не охрана. Мы не предоставляем охранников и не следим за сигнализацией, а объекту с настоящими требованиями к безопасности нужна компания, которая занимается этим всерьёз. Выезды дают другое — дом, который не выглядит брошенным: почту забирают, воротами пользуются, машину переставляют. Другое дело, но тоже нужное.

  • Когда это вам не нужно

    Если вы на острове полгода или на участке живёт горничная, которая знает дом, у вас уже есть большая часть того, что мы продаём. Суть здесь — в присутствии. А вот сосед с ключом — это не то же самое. Такое одолжение обычно заканчивается там, где превращается в работу.

Прямые ответы

О чём спрашивают владельцы, живущие за границей.

Что такое присмотр за домом и чем он отличается от управления недвижимостью?
Присмотр за домом — это уход за объектом, пока он стоит пустым: регулярные осмотры, профилактическое обслуживание и человек на месте, которому можно позвонить, когда что-то сломалось. Управление недвижимостью добавляет к этому арендный бизнес: объявления, гости, смены гостей, цена, учёт. Если сдавать виллу вы не собираетесь, вам нужно первое, а не второе. Платить за услуги по сдаче в аренду, которыми вы никогда не воспользуетесь, — распространённая ошибка.
Как часто нужно осматривать пустую виллу на Пхукете?
Раз в месяц — разумный минимум в сухой сезон, и чаще с мая по октябрь. График задаёт муссон: плесень, забитые стоки и проблемы с бассейном развиваются за недели, а не за месяцы. Проверка в течение суток-двух после серьёзного шторма стоит больше, чем три плановых выезда в феврале, потому что именно тогда дешёвая проблема ещё остаётся дешёвой.
Стоит ли оставлять кондиционеры включёнными, пока вилла пустует?
Периодически запускать кондиционеры обычно лучше, чем наглухо закрывать дом, потому что враг здесь — влажность, а не жара. Многие владельцы используют режим осушения с интервалами или ставят осушители в самых проблемных комнатах. Режим вентиляции гоняет воздух, но влагу не убирает. Работает это только при условии, что кто-то подтверждает: блоки действительно запускаются, а дренаж чист.
У кого ключ и как я узнаю, кто был в моём доме?
Кому отдать ключ, решаете вы, и о каждом его использовании вам сообщают. Даты выездов, кто приезжал и что было сделано, попадают в отчёт — так что «кто был внутри» записано, а не хранится в чьей-то памяти. Коды и замки остаются вашими: менять их можно когда угодно; менять их после работы подрядчиков — разумно.
Вы работаете по всему острову?
Да, по всему Пхукету. Честная оговорка — время в пути: час по карте здесь редко бывает часом по дороге, а дождливый вечер пятницы делает его ещё длиннее. Прежде чем рассчитывать на выезд в тот же день, спросите, как это выглядит именно для вашего адреса. Нам лучше обозначить это ожидание сейчас, чем не оправдать его потом.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Это тоже стоит прочитать

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486