Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Резиденции

The Ozone Residences: управление недвижимостью для владельцев

The Ozone Residences объединяет за одними воротами в Cherng Talay виллы с собственными бассейнами и корпус кондоминиума. Мы ведём там одну виллу и две квартиры. Это один адрес и на практике две совершенно разные задачи.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Наша позиция

Что это позволяет нам написать, а что нет.

Везде на этом сайте мы отказываемся заявлять о присутствии в посёлке, где не работаем. Здесь та же сдержанность была бы ложной скромностью. Поэтому остальная часть страницы написана изнутри ворот, и стоит уточнить, что это даёт нам право сказать, а что нет.

  • Достаточно, чтобы знать, как здесь всё устроено

    Это не портфель, не эксклюзив и не мандат от кого бы то ни было. Этого достаточно, чтобы знать, как работают ворота поздно ночью, чего охрана ждёт от бригады уборщиков, куда на самом деле попадает доставка и о чём из этого новому владельцу никто не рассказывает.

  • Откуда взялись детали на этой странице

    Из разницы между тем, как ведут виллу в этом посёлке и как ведут квартиру в корпусе, — из того, что и то и другое делалось на одной неделе. Это маленькая выборка, и выдавать её за большее мы не станем. Там, где мы чего-то не знаем, страница об этом говорит, и не знаем мы здесь немало.

  • Кем это нас не делает

    Мы не говорим от имени юридического лица, у нас нет особого статуса в отношениях с застройщиком, и ничто здесь не является одобрением со стороны посёлка. Если управляющий рассказывает вам, что у него где-то особый доступ, спросите, из чего он состоит и кто его дал. Ответ обычно в том, что кто-то знаком с охранником.

Сначала разберитесь с названием

The Ozone — это семейство проектов, а не один адрес.

Одна и та же группа построила в районе Thalang несколько комплексов под названием Ozone: где-то виллы, где-то корпуса кондоминиумов. Владельцы, агенты и объявления используют эти названия вперемешку, и это рождает настоящую путаницу в том, чьи правила к кому относятся.

  • The Ozone Residences

    Комплекс в Cherng Talay, о котором идёт речь: виллы с собственными бассейнами на три-пять спален и корпус кондоминиума на той же территории. Стоит в глубине, в стороне от Bang Tao, рядом с полем для гольфа, в нескольких минутах на машине от побережья.

  • Другие проекты Ozone

    У группы в районе есть и другие проекты — и кондоминиумы, и виллы — под тем же именем. У каждого свой корпус, свои правила и свой комитет. Верное для одного не становится автоматически верным для другого, включая всё, что написано на этой странице.

  • Кто построил

    В публичных объявлениях застройщиком называют Tion Star Group Co., Ltd под маркой The Ozone Group. Стоит сверить это с компанией, названной в вашем собственном договоре покупки, потому что именно к этому лицу предъявляют гарантийные требования.

  • Почему это идёт раньше всего остального

    Изрядная часть советов, которые владельцам дают про «Ozone», написана про другой Ozone. Установите, в каком проекте, каком корпусе и какой очереди находится ваш объект, прежде чем принимать любой из них, включая наш.

Сторона вилл

Вилла здесь — это дом, а дом требует постоянной работы.

Виллы построены вокруг собственного бассейна. Они хорошо выглядят на фотографиях. Они же оставляют на вас воду, стекло и дерево на участке, который посёлок за вас не содержит, и работа не останавливается оттого, что в доме никто не живёт.

  • Общий бассейн вашего не заменяет

    В посёлке есть общий бассейн и клубный дом, и они содержатся из взноса за общую территорию. Ваш собственный — нет. Ему нужны замеры и щётка по графику, и он зацветает через несколько дней сильных дождей, если никто не приезжает. Если вам никто не сказал, кто и как часто делает замеры, выясните это до сезона дождей, а не во время него.

  • Раздвижные полотна и настил у бассейна

    Если ваша вилла выходит на террасу раздвижными полотнами в полную высоту, они отказывают по роликам, направляющим и уплотнителям, а работу делают соль и пыль. Настил вокруг бассейна нужно обрабатывать до муссона, а не после того, как он посереет. И то и другое дёшево по графику и дорого в виде ремонта.

  • Фильтр, до которого никто не достаёт

    Какой бы ни была высота потолка, правило одно: внутренний блок, который не открыть со стремянки, никто не чистит, а фильтр, до которого не добираются, — обычный источник запаха, о котором пишут гости. Если ваша гостиная в два света, охлаждать такой объём выходит дороже, чем подсказывает площадь пола. Спросите тех, кто обслуживает объект, как они добираются до каждого блока и как часто.

  • Найдите папку приёмки, прежде чем согласовывать работы

    Виллы сдавались очередями. В вашей собственной папке приёмки есть и дата, когда вы приняли дом, и срок гарантии на недоделки, который к ней прилагался, — и то и другое стоит знать до того, как подрядчик выставит счёт за то, что вам ещё должен застройщик. Заодно, раз документы под рукой, сверьте название компании с тем, что в вашем договоре.

Сторона квартир

Квартира — меньше работы и жёстче правила.

В корпусе на той же территории есть студии и квартиры с одной и двумя спальнями, часть из них в двух уровнях, часть с видом на поле для гольфа. Вести такую квартиру стоит в разы дешевле виллы. Ограничивает вас не объём работы, а то, что разрешает дом.

  • Дом отвечает за себя до вашей двери

    Коридоры, места общего пользования, общий бассейн, озеленение и фасад оплачиваются из взноса за общую территорию. Всё внутри, включая кондиционеры и водонагреватель, остаётся вашим. Владельцы регулярно считают, что граница проходит глубже, и узнают правду, когда отказывает что-то в стене.

  • Квартиру выигрывают или проигрывают на смене гостей

    Короткие заезды дают за месяц больше приездов, чем вилла видит за сезон. Квартира, которую убирают в ритме виллы, за это и получает оценку ниже. Запас белья и логистика стирки определяют здесь отзывы куда сильнее, чем обстановка.

  • Другие гости, другие вопросы

    Квартиру с одной спальней бронируют пары и те, кто приезжает пожить, а не компании. Они спрашивают про бассейн, зал, парковку и как добраться до магазинов. Объявление обязано отвечать на это, а не описывать пляж, на котором дом не стоит.

  • Доступ решает дом

    Передача ключей, доступ в места общего пользования, парковка и то, как пускают горничную, — всё это решает дом, а не вы и не ваш управляющий. Тот, кто берёт квартиру, не спросив об этом, узнает ответ, когда гость уже стоит у ворот.

Одни ворота, два свода правил

Кондоминиум и посёлок вилл живут не по одному закону.

Это та часть, которую почти никто не объясняет, и именно поэтому два владельца на одной территории получают на один вопрос противоположные ответы, и оба верны.

  • У кондоминиума есть зарегистрированное юридическое лицо

    Сособственники, общее имущество, зарегистрированное юридическое лицо, управляющий и комитет. Правила принимают на общем собрании, заносят в протокол и тем же путём меняют. У вас есть голос, и вы вправе читать протоколы. Мало кто из владельцев это делает.

  • Посёлок вилл — другой инструмент

    Дороги, ворота и общее озеленение посёлка вилл оформлены либо схемой земельного раздела, либо договором услуг с застройщиком. Терминология звучит точно так же, как у кондоминиума. Права — нет.

  • Поэтому спросите, какой документ вас обязывает

    Попросите правила, которые относятся именно к вашему объекту, письменно, и спросите, кто вправе их менять и по какой процедуре. Если предъявить их никто не может, вы узнали кое-что важное — ещё до того, как что-то с кем-то подписать, включая нас.

Схема, которая уже работает на территории

На территории работает своя служба аренды. Прочитайте, что вы подписали.

Виллы и квартиры здесь рекламируют для отдыха под названием самого комплекса, с ресепшен на территории. Работа настоящая, и делать вид, что это не так, мы не станем. Это ещё и выбор, и выбор принадлежит владельцу.

  • В чём такая служба на месте хороша

    Она уже внутри ворот, она знает дом, и она требует от вас меньше всего. Владельцу, который не хочет участвовать вообще, это действительно ценно, и это стоит честно взвесить, прежде чем что-то менять.

  • О чём попросить до продления

    Загрузку и среднюю цену за ночь по вашему собственному объекту, а не по дому и не по посёлку. Если на этом уровне цифры получить нельзя, вы не можете оценивать собственный актив, и это само по себе ответ на вопрос.

  • Выясните, как вы уходите

    Срок уведомления, у кого остаётся история гостей, кому принадлежат фотографии и объявление и ограничивает ли посёлок круг тех, кто вправе работать внутри. Это разные документы, и прочитать нужно оба до подачи уведомления, а не после.

  • У стойки есть часы работы

    Ресепшен на территории публикует часы работы, и круглосуточно они не идут. Тому, кто ведёт ваш объект, нужен план заезда, который работает в полночь, когда стойка уже закрыта. Спросите, что происходит, когда рейс садится поздно, — а он садится.

На месте

Из чего на самом деле состоит содержание объекта здесь.

Ничего этого нет в рекламном буклете, и всё это решает, хорошо ли пройдёт сезон.

  • У гостя будет машина

    Посёлок стоит вглубь от пляжа, в нескольких минутах по дороге. Это не недостаток, это решает, кто бронирует: семьи и длинные заезды, а не прогулка до песка. Укажите в объявлении честное время в пути — и отзывы перестанут об этом упоминать.

  • Пропуска, охрана и доставки

    В закрытом посёлке всё держится на журнале учёта. Тот, кто ведёт ваш объект, должен заранее согласовать, как пускают гостей, горничных и подрядчиков и что охранник вправе потребовать. Согласовывать это на воротах, когда гость уже ждёт, поздно.

  • У подрядчиков по обе стороны разные правила

    Работы внутри кондоминиума обычно требуют уведомления, разрешённых часов, а иногда и согласования. На стороне вилл у вас больше свободы и ровно настолько же больше ответственности. Один посёлок, один день, две процедуры.

  • Наш офис в том же субрайоне

    Мы работаем из Cherng Talay, и посёлок находится внутри него. Это утверждение о времени в пути, а не о географии работы. Именно поэтому осмотр закрытого объекта здесь — рутина, а не экспедиция, и тот же вопрос про собственный адрес стоит задать любому управляющему.

Прямые ответы

О чём спрашивают владельцы в Ozone.

Вы действительно чем-то управляете в The Ozone Residences?
Да. Одной виллой и двумя квартирами. Мы отвечаем прямо, потому что вопрос справедливый и потому что в посёлках, где это было бы неправдой, мы такого не заявляем. Если вам нужнее мнение владельца, а не наше, попросите — мы зададим вопрос. Ответ давать не нам.
Могу я назначить своего управляющего?
Это зависит не от одного документа, а от двух. Продавалась ли ваша вилла или квартира вместе с арендной программой и что правила дома или посёлка говорят о том, кто вправе работать внутри ворот. Прочитать нужно оба. Управляющий, который говорит вам, что всё в порядке, не прочитав ни того ни другого, гадает за ваш счёт.
Вилла и квартира здесь дают похожий результат?
Нет, и сравнивать их — самая частая ошибка, которую мы здесь видим. У виллы заметно выше цена за ночь и обходится существенно дороже в содержании. Квартира легче и в том и в другом, а по году заполняется иначе. Единственное полезное сравнение — с похожими объектами, для чего и существует наш анализ рынка.
В посёлке есть бассейн, зал и клубный дом. На мою виллу это распространяется?
Нет. Из взноса за общую территорию оплачиваются общие объекты, охрана и общее озеленение. Ваш собственный бассейн, сад, интерьер и кондиционеры — ваши, и на вилле это большая часть того, во что обходится содержать дом в порядке. Взнос берут независимо от того, зарабатывает объект или нет, поэтому в честной картине года ему есть место.
Короткие заезды здесь разрешены?
Это два разных вопроса. Что разрешает тайский закон — об этом у нас отдельная страница, — и что разрешает ваш дом или посёлок, а это решается на месте и меняется на собрании. Местное правило может быть строже национального, и именно его большинство владельцев не проверяет, пока кто-нибудь не пожалуется.
Моя квартира новая. Ей уже нужно управление?
Если вы её сдаёте — с первого бронирования, потому что первые отзывы задают, сколько можно будет просить за объект весь следующий год. Если не сдаёте, вам нужно меньше и дешевле: тот, кто её откроет, погоняет кондиционеры и посмотрит, нет ли протечек. Закрытый объект в этом климате портится беззвучно и предъявляет счёт позже.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Это тоже стоит прочитать

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486