Руководства · Владельцам кондо
Правило 30 дней для кондо: ваше здание, его юрлицо и закон
В Таиланде сдача кондо на срок меньше 30 ночей, как правило, считается гостиничной деятельностью по Закону о гостиницах. Для неё нужна лицензия или зарегистрированное освобождение, которых у отдельной квартиры в кондоминиуме почти никогда нет. Сверх закона многие здания запрещают это своими правилами, а юридическое лицо кондоминиума следит за их соблюдением. Аренда от 30 ночей считается обычным договором найма. Это руководство о кондоминиумах; Закон о гостиницах и лицензии в целом, включая виллы, разобраны на нашей основной странице.
Прочтите сначала
Общая информация, а не юридическая консультация.
Автор: Pattama, операционный директор Phuket Property Manager (Empire Estates Phuket Co., Ltd). Последнее обновление: 7 ноября 2026 года. Pattama каждую неделю общается на тайском с юридическими лицами кондоминиумов и администрациями зданий; в этом руководстве то, что мы говорим владельцам кондо до того, как они выставят квартиру на площадку. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Правила меняются, а их применение зависит от вашего объекта, вашего здания и вашей личной ситуации: всё важное уточните у тайского юриста или бухгалтера, прежде чем действовать.
Два свода правил
Национальный закон и правила вашего здания действуют одновременно.
Владельцы часто спрашивают, «разрешены» ли короткие заезды. Ответов два, они независимы друг от друга, и вам нужно «да» в обоих. Сторона Закона о гостиницах, для любых объектов, подробно разобрана в нашем материале о том, законен ли Airbnb на Пхукете; здесь речь о том, что свойственно именно кондоминиуму.
Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004)
Он регулирует помещения, где путешественникам за плату предоставляется временное проживание. Сдача квартиры посуточно, через любую площадку или напрямую, как правило, считается именно таким размещением. Гостиницы регистрируются и лицензируются через Департамент провинциальной администрации.
Освобождение для малых объектов
Министерские постановления освобождают небольшие средства размещения от гостиничной лицензии, если они зарегистрированы у местного регистратора. До 2023 года порог составлял 4 номера и 20 гостей; постановление, вступившее в силу 29 октября 2023 года, подняло его до 8 номеров и 30 гостей. Оно писалось для небольших объектов, которыми управляет сам владелец, и на практике отдельной квартире в здании с долевой собственностью доступно очень редко.
Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979)
У каждого зарегистрированного кондоминиума есть правила, обязательные для всех совладельцев, и юридическое лицо кондоминиума (менеджер и комитет), которое следит за их соблюдением. Правила могут ограничивать квартиры жилым использованием, устанавливать минимальный срок проживания, обязывать гостей регистрироваться или ограничивать ключ-боксы и карты доступа.
Что предусматривает Закон о гостиницах
За деятельность без лицензии или освобождения закон предусматривает до одного года лишения свободы, штраф до двадцати тысяч бат и дополнительный штраф до десяти тысяч бат за каждый день, пока нарушение продолжается. Этот риск несёт владелец, а не площадка.
Откуда берутся 30 дней
Почему почти все проводят границу по месяцу.
Проживание от месяца по письменному договору выглядит как наём имущества по Гражданскому и торговому кодексу, а не как гостиничное проживание. Поэтому здания, управляющие и многие юристы сходятся на 30 ночах как на практическом минимуме. Это широко принятое толкование, а не цифра, записанная в Законе о гостиницах как таковая: ещё одна причина получить консультацию по вашему случаю.
Короткие заезды (меньше 30 ночей)
Риск по Закону о гостиницах; часто запрещены правилами здания; частая смена гостей, уборка и износ; больше всего жалоб от соседей; самая высокая цена за ночь.
Помесячная аренда (от 30 ночей)
Считается договором найма; принимается большинством юридических лиц кондоминиумов; намного меньше смен гостей; арендаторы ведут себя как жители; ниже в пересчёте на ночь, но стабильнее загрузка в сезон.
Что действует в обоих случаях
О каждом иностранном госте или арендаторе нужно уведомить иммиграционную службу по форме TM30, а арендная плата облагается налогом в Таиланде. Ни одна из этих обязанностей не зависит от срока проживания.
На практике
С чего на самом деле начинаются проблемы.
Контроль за отдельными квартирами в кондоминиумах неравномерен и редко начинается с инспектора. Обычно всё начинается внутри здания.
Жалуется совладелец
Шум, незнакомые люди в лифте, переполненный бассейн в субботу. Тогда юридическое лицо кондоминиума обязано применить собственные правила, и оно это сделает.
Первым действует здание
Типичные меры: отказ в дополнительных картах доступа, обязательная регистрация гостей с паспортами на ресепшене, запрет ключ-боксов или сообщение о квартирах властям. Квартира может стать непригодной для аренды в один день.
Власти реагируют на жалобы
В последние годы на Пхукете и в Бангкоке проходили кампании против нелицензированной краткосрочной аренды в кондоминиумах, обычно после жалоб. То, что вас до сих пор терпели, не означает, что вы защищены.
Закон может измениться
В сентябре 2026 года на одобрение в принципе был внесён проект Закона о средствах размещения, который должен заменить Закон о гостиницах. Пока новый закон не опубликован в Королевской газете, действуют Закон о гостиницах и его подзаконные акты.
Законные пути
Что делают владельцы кондо вместо этого.
Сдавать от 30 ночей
Самая чистая позиция. С ноября по апрель на Пхукете есть настоящий рынок длительного проживания: пенсионеры, удалённые работники, семьи, которые уезжают от северной зимы.
Купить в лицензированном здании
Некоторые комплексы построены и лицензированы как гостиницы или сервисные апартаменты, а квартирами управляет оператор. Проверяйте саму лицензию, а не рекламный буклет.
Войти в программу самого здания
Если в вашем здании аренду ведёт лицензированный оператор, его программа может оказаться единственным законным способом сдавать квартиру посуточно. Сначала попросите образец отчёта для владельца.
Оставить квартиру для себя
Некоторые владельцы решают, что квартира ценнее для них как место для отпуска, за которым присматривают в их отсутствие, чем как объект аренды с сопутствующим риском.
До публикации объявления
Что проверить, прежде чем кондо попадёт на площадку бронирования.
- 1
Получите правила в письменном виде
Запросите в администрации здания действующие зарегистрированные правила и протоколы двух последних общих собраний. Правила меняются голосованием.
- 2
Спросите о лицензиях
Есть ли у здания или у работающего в нём оператора гостиничная лицензия либо зарегистрированное освобождение, распространяющееся на вашу квартиру? Попросите сам документ.
- 3
Определите минимальный срок
Тридцать ночей, если только и закон, и здание явно не допускают меньшего. Установите его на всех каналах, а не на одном.
- 4
Оформите TM30 и налоги
Зарегистрируйте квартиру для уведомлений TM30 и получите тайский идентификационный номер налогоплательщика для дохода от аренды до первого гостя.
Прямые ответы
Что владельцы кондо спрашивают нас о правиле 30 дней.
Незаконно ли сдавать моё кондо на Пхукете через Airbnb?
Распространяется ли освобождение «8 номеров, 30 гостей» на мою квартиру?
Разве порог был не 4 номера и 20 гостей?
Менеджер здания говорит, что короткие заезды допустимы. Я защищён?
Может ли юридическое лицо кондоминиума оштрафовать меня или не пускать моих гостей?
Вы возьмёте моё кондо в управление на помесячную аренду?
Источники
Где проверить правила самостоятельно.
Закон о гостиницах B.E. 2547 и Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (тексты опубликованы Канцелярией Государственного совета); Министерское постановление о типах гостиниц и критериях гостиничной деятельности № 2, B.E. 2566 (Королевская газета, 2023); регистрация гостиниц через Департамент провинциальной администрации; регистрация кондоминиумов через Земельный департамент.
PattamaOperational Director · Phuket Property Manager
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.