指南 · 公寓业主
公寓的30天规定：楼盘规约、法人管理机构与法律
在泰国，把公寓按不足30晚的短住出租，一般会被视为依《酒店法》经营住宿业务，需要持有许可证或经登记的豁免，而单独一套公寓几乎从来不具备这两者。在法律之外，许多楼盘还在自己的规约里明令禁止，并由法人管理机构负责执行。按30晚及以上出租，则被视为普通租赁。本指南只谈公寓；酒店法与许可的整体情况（包括别墅）见我们的总览页。
请先阅读
一般信息，不构成法律建议
作者：Pattama，运营总监，Phuket Property Manager（Empire Estates Phuket Co., Ltd）。最后更新：2026年11月7日。Pattama 每周都在用泰语与各楼盘的法人管理机构和物业办公室打交道；本指南就是我们在公寓上线出租之前对业主说的话。本文为一般信息，不构成法律或税务建议。规定会变化，具体如何适用取决于您的房产、所在楼盘以及您的个人情况：凡是重要的事项，行动之前请先向泰国律师或会计师确认。
两套规则
国家法律与楼盘规约，同时适用
业主常问短租是否「允许」。答案其实有两个，彼此独立，您需要两边都点头。酒店法这一面适用于各类房产，已在「在普吉岛做 Airbnb 合法吗」一文中完整说明；本页集中讲公寓特有的问题。
酒店法（Hotel Act B.E. 2547，2004年）
它规范的是向旅客提供有偿、临时住宿的场所。按晚出租一套房，无论通过哪个平台还是直接出租，一般都会被视为这类住宿。酒店须经内政部地方行政厅（Department of Provincial Administration）登记并取得许可。
小型场所豁免
部长条例规定，小型住宿场所在地方登记官处登记后，可免于申领酒店许可证。2023年之前的上限是4个房间、20位住客；2023年10月29日生效的一项条例将其提高到8个房间、30位住客。这项豁免是为业主自营的小型场所而设，实践中，共有产权公寓楼里的单独一套房极少能够适用。
公寓法（Condominium Act B.E. 2522，1979年）
每一栋登记在册的公寓都有约束全体共有人的规约，以及一个由经理和委员会运作、负责执行规约的法人管理机构。规约可以把房屋限定为居住用途、规定最短入住时长、要求住客登记，或限制钥匙盒和门禁卡的使用。
酒店法规定了什么后果
根据该法，无许可证或豁免经营，最高可处一年监禁、最高两万泰铢罚款，违法状态持续期间还可按日另处最高一万泰铢罚款。承担这一风险的是业主，而不是平台。
30天从何而来
为什么几乎所有人都以一个月为界
依据书面协议入住一个月或更久，在《民商法典》下更像是财产租赁，而不是酒店住宿。正因如此，楼盘、管理公司和许多律师都把30晚作为实际可行的最短期限。这是一种被广泛采用的解释，而不是《酒店法》中逐字写明的数字，这也是您应当就自身情况咨询专业意见的又一个理由。
短住（不足30晚）
涉及酒店法风险；常被楼盘规约禁止；换客频繁，保洁与损耗高；邻居投诉最多；每晚房价最高。
月租（30晚及以上）
被视为租赁；大多数法人管理机构都接受；换客次数大大减少；租客的行为更像住户；折算到每晚的价格较低，但旺季入住更稳定。
两者都要做的事
每一位外籍住客或租客都必须通过 TM30 向移民局申报，租金也是泰国的应税收入。这两项义务都与入住时长无关。
实际情况
问题通常是怎么开始的
针对单独一套公寓的执法并不均衡，而且很少从稽查员开始。它通常从楼里开始。
某位共有人投诉
噪音、电梯里的陌生人、周六挤满人的泳池。法人管理机构随后就必须依照自己的规约采取行动，而它一定会。
楼盘先出手
常见措施：拒绝补办门禁卡、要求住客在前台凭护照登记、禁止使用钥匙盒，或向主管部门举报相关房屋。一套房可能一夜之间就无法再出租。
主管部门随投诉而来
近年来，普吉岛和曼谷都开展过针对公寓内无证短租的整治行动，通常由投诉引发。到目前为止被容忍，并不等于受到保护。
法律可能会变
2026年9月，一部旨在取代《酒店法》的《住宿场所法》草案被提交原则性审批。在新法于《政府公报》（Royal Gazette）上公布之前，《酒店法》及其配套条例仍然有效。
合法途径
公寓业主实际上会怎么做
从30晚起出租
这是最干净的做法。每年11月到次年4月，普吉岛有真实的长住市场：退休人士、远程办公者，以及躲避北方冬季的家庭。
购买已获许可的楼盘
有些项目在建成时就按酒店或服务式公寓取得了许可，由运营方统一经营各套房屋。请核实许可证本身，而不是宣传册。
加入楼盘自己的出租计划
如果您的楼里有持证运营方在做出租，把房子放进它的计划，可能是短租这套房唯一合法的方式。请先索要一份业主对账单样本。
留给自己住
有些业主最终认为，这套房作为度假居所、在自己不在时有人照看，比作为一套附带风险的出租房更有价值。
上线之前
公寓接近任何订房平台之前，先做这四项核查
- 1
拿到书面规约
向物业办公室索取现行的已登记规约，以及最近两次业主大会的会议纪要。规则会随投票而改变。
- 2
询问许可情况
楼盘本身或楼内的运营方，是否持有涵盖您这套房的酒店许可证或已登记豁免？请索要文件。
- 3
确定最短入住期
除非法律和楼盘都明确允许更短，否则设为30晚。每个渠道都要设置，而不是只设一个。
- 4
办好 TM30 和税务
在第一位住客入住之前，为这套房办好 TM30 申报登记，并为租金收入取得泰国税号。
直接的回答
公寓业主关于30天规定最常问的问题
在普吉岛把公寓放上 Airbnb 违法吗？
8个房间、30位住客的豁免，适用于我的公寓吗？
上限不是4个房间、20位住客吗？
楼盘经理说短租没问题，我就安全了吗？
法人管理机构能罚我款，或者拦下我的住客吗？
你们会按月租方式管理我的公寓吗？
资料来源
在哪里自行核实这些规定
《酒店法》B.E. 2547 与《公寓法》B.E. 2522（法律文本由国务院法制委员会办公室 Office of the Council of State 公布）；关于酒店类型及酒店经营标准的第2号部长条例 B.E. 2566（《政府公报》，2023年）；酒店登记经由内政部地方行政厅办理；公寓登记经由土地厅办理。
PattamaOperational Director · Phuket Property Manager
最后审阅 . 这些页面在实际做法发生变化时更新，而不是按固定周期更新。
直接和将来照看您房产的人谈
没有客服中心，没有销售团队。手上的房子不多，是我们故意的。